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?。ń刂?018年6月底）
數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部
置業(yè)，不只是單純地解決居住之所。在目前市場形勢下，隨著購房者的居住理念發(fā)生變化，比起面積大、總價高的大戶型產(chǎn)品，地段優(yōu)越、品質(zhì)精良、配套完善、價位合理的“小而美”樓盤贏得了很多購房者的青睞。
一手樓供應(yīng)創(chuàng)近5年新低
回顧2017年至今四大一線城市成交情況，廣州受“3·30”調(diào)控政策影響，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月單月成交低于上海。今年1-5月成交總量，廣州以322.4萬平方米位居四大城市之首，拋離第二位上海100萬平方米。雖然四大城市一手供應(yīng)不足、越來越依賴存量房市場的現(xiàn)象已成趨勢，但廣州一手市場的總體成交仍然比較可觀。
今年上半年，廣州一手成交均價為17494元/平方米，同比上漲9%，環(huán)比上漲8%。由于客觀原因，網(wǎng)簽價與部分區(qū)域?qū)嶋H市場售價有一定出入，數(shù)據(jù)本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網(wǎng)簽等。
上半年一手住宅供應(yīng)358.07萬平方米，環(huán)比下跌16%，同比下跌2%，供應(yīng)創(chuàng)近5年新低。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，供應(yīng)量減少的原因主要是全新和加推項目供應(yīng)偏少，另一方面，部分區(qū)域大盤供應(yīng)能力減弱，如花都廣州萬達(dá)城、番禺祈福繽紛匯，目前以銷售往期存貨為主，有待新一期產(chǎn)品推出；近年各區(qū)多“標(biāo)桿地塊”，部分項目理論盈利售價與所在板塊價格仍存在明顯距離，房企對市場接受程度信心不足，故放緩?fù)曝浰俣?；此外，由于市場客觀原因，新批速度受影響，如目前中心區(qū)高價板塊項目仍然保持每次50套的批發(fā)方式。
據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年6月28日，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交37009套，比去年的50336套減少了13327套，同比下跌26.5%。在區(qū)域成交方面，“東大倉”增城以12266套的成交量穩(wěn)居全市第一，是廣州十一區(qū)中唯一網(wǎng)簽量破萬套的區(qū)域，占全市成交量的33.1%，緊隨其后的是黃埔和花都，網(wǎng)簽量分別為6484套和5743套。支撐增城成交的主要板塊為朱村和永和；其中，得益于近年上述區(qū)域供應(yīng)宅地面積、數(shù)量增加，朱村上半年有成交記錄的樓盤就多達(dá)13個。
相比外圍區(qū)以及黃埔區(qū)的成交波動，以天河、荔灣領(lǐng)銜的老五區(qū)的成交數(shù)據(jù)同比去年，有所上升。
二手中心區(qū)需求外溢
根據(jù)陽光家緣二手住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，天河、海珠上半年分別成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，天河、海珠兩區(qū)因價格逐漸高企，不少客戶逐漸轉(zhuǎn)移到價格相對低洼的番禺、增城等外圍區(qū)域，尤其是剛需客戶。
此外，黃埔區(qū)憑借“次新房”以及廣州科學(xué)城企業(yè)員工的帶動，市場需求仍然活躍。2018年上半年，黃埔共成交1728宗，跌幅為廣州各區(qū)中醉低。
廣州市核心五區(qū)除天河區(qū)外，成交占比均有不用程度的下滑，置業(yè)需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城區(qū)二手住宅成交占比高達(dá)19.4%，創(chuàng)歷史新高。增城區(qū)XG政策條件寬松，置業(yè)門檻較低，同時規(guī)劃利好不斷，除TOD交通樞紐和富士康產(chǎn)業(yè)園落戶增城等利好消息外，富士康聯(lián)合碧桂園在增城朱村再落一子，打造灣區(qū)科技小鎮(zhèn)，再次提升區(qū)域樓市含金量；此外，地鐵13號線的開通以及21號線的規(guī)劃，拉近了增城與市中心的距離；中心區(qū)域盤源樓齡整體偏舊且價格高企，以致不少剛需置業(yè)需求外溢至增城“次新房”市場。
中心區(qū)小戶型異常搶手
紙得注意的是，相比套均總價高企的大戶型，剛需族在中心城區(qū)購房，首選就是二手小戶型，既可享受老城區(qū)成熟的交通和配套，又相對降低了購房的資金門檻。
以老城區(qū)荔灣為例，今年上半年，荔灣區(qū)小戶型房源相當(dāng)搶手，房源十分稀缺。據(jù)監(jiān)測，荔灣區(qū)2018年第一季度60平方米以下房源成交占比高達(dá)40.5%，環(huán)比凈增2.6%。有分析認(rèn)為，荔灣小戶型成交活躍主要有兩方面原因：一方面，入市門檻低，60平方米以下的樓梯樓套均總價僅在130萬元/套左右，置業(yè)性價比較高；另一方面，荔灣利好消息不斷，未來樓市含金量有望進(jìn)一步提升，物業(yè)潛力大。
一手樓方面，剛需小戶型也屢屢成為推貨主力。受購房成本、市場需求引導(dǎo)，今年第一波樓市推貨熱潮“小陽春”中，各推新盤的開盤加推單位主要以75-95平方米的小戶型為主，如：中心區(qū)的越秀星匯海珠灣、珠江金茂府等主要以75-90平方米單位為主；外圍區(qū)的廣州亞運城、云溪四季、保利中航城等同樣主要以77-95平方米單位為主。
消費者選品牌也選品質(zhì)
這兩年來，城市高端住宅正經(jīng)歷著更新?lián)Q代，從產(chǎn)品自身的設(shè)計、配置等方面均在逐步升級。高端置業(yè)者一步到位的心理更為凸顯，對智能系統(tǒng)、會所、配套等方面有著更為全面細(xì)致的要求。
隨著廣州規(guī)劃建設(shè)加大，經(jīng)濟(jì)實力和文化實力提升，吸引越來越多高端人群，住房客戶群由城市主流向城市精英階層過渡，不少開發(fā)商集中火力，把樓盤產(chǎn)品定位為精英改善型剛需。廣州樓市市場里，品牌房企和品質(zhì)大盤以其坐享區(qū)位交通、配套服務(wù)、教育資源優(yōu)勢受精英階層青睞。
不難發(fā)現(xiàn)，不管是在建筑美學(xué)方面，還是在社區(qū)文化、環(huán)境細(xì)節(jié)、配套服務(wù)等方面，越來越多的名牌房企注重品質(zhì)的提升。業(yè)內(nèi)人士稱，“品質(zhì)大盤占有著不可復(fù)制的城市資源，比如交通、生活配套、教育、商業(yè)、醫(yī)療等等。同時，城市大宅比普通住宅占有著更多的自然資源或人文資源，更重要的是城市大宅代表著一個精英圈層的集合和符號。這些就遠(yuǎn)不是地價和建筑成本所構(gòu)成的單一價格因素所能代表的?！?/p>
“在空間設(shè)計上，城市高端住宅有更寬闊的余地進(jìn)行創(chuàng)新，能夠滿足居住者更深層次的生活需求”，業(yè)內(nèi)人士表示，臥室+客廳+廚衛(wèi)+陽臺的一成不變的格局無法吸引高端人群的消費需求，創(chuàng)意玄關(guān)、獨立衣帽間、獨有的超大面積景觀綠化露臺、安謐的書房等等，更新的空間分隔往往成為大宅的新賣點。
除了空間布局上的游刃有余，高端住宅為了適應(yīng)高端人群的需求，在智能化的配備上也做足了文章，如：掌紋、指紋雙保險門禁系統(tǒng)，停車智能識別系統(tǒng)、情景照明、車位引導(dǎo)系統(tǒng)、浮筑地板、除濕中央新風(fēng)系統(tǒng)、中央吸塵、地暖、戶式中央空調(diào)系統(tǒng)等，讓業(yè)主居住更方便安心。
毫無疑問，住房除了滿足基本的居住需求外，其屬性已悄然發(fā)生變化，所承載的價紙符號也越來越明顯。對于高端人群而言，改善性置業(yè)往往不是居住功能需求發(fā)生改變，而是重新建立自己的生活模式、社會聯(lián)系的過程。高端人群在考慮購房時，注重通過擇鄰而居，拓展人脈關(guān)系，儲集社會資源。樓盤建筑同質(zhì)化之下，房地產(chǎn)開發(fā)商更為重視圈層營銷，“文化氛圍的營造讓產(chǎn)品無法被復(fù)制，同時現(xiàn)在高端樓盤賣的不是房子,賣的是文化。這文化不僅僅是建筑文化，更是圈層文化?！庇蟹康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“對于業(yè)主來說，現(xiàn)在買房根本不是純粹的置業(yè)消費，而是付出其所向往的某種文化或者生活方式的成本而已，尤其是高端物業(yè)市場?！?/p>
戶型設(shè)計更重視功能應(yīng)用
戶型是房地產(chǎn)產(chǎn)品的核心，主要指樓盤建筑的室內(nèi)空間布局，它涉及整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重、購房者生活習(xí)慣以及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置，因此，戶型是實現(xiàn)購房者居家生活的基本要素，也是其滿足居住舒適度的首要前提。
通常而言，大戶型的設(shè)計主要側(cè)重于空間功能的區(qū)分；與之相反，在小戶型城市青年住宅中，由于套內(nèi)建筑面積小，家庭人口少，在公私分離、動靜分離、居寢分離等方面的要求較弱，反而更強調(diào)空間的復(fù)合。
無論大小戶型，強調(diào)南北對流、采光通風(fēng)和開闊視野，都是樓盤的“賣點”。大戶型中，為多口之家特別設(shè)計的公共空間多強調(diào)“天倫之樂”，如起居間、通花園的娛樂廳和茶室等；而小戶型多通過贈送多處飄窗的形式，給裝修帶來更多可能，通過設(shè)計，飄窗可靈活轉(zhuǎn)化為儲物、休閑空間，甚至直接可以爆改為榻榻米，將原本面積尷尬的小房間變成利用率更高的客房或者兒童房。
時下較為流行的“N+1”戶型就是注重功能性運用的代表之一。所謂N+1戶型，實質(zhì)上是開發(fā)商贈送面積的一種手段。簡單而言，“N”就是房產(chǎn)證上你所購買的房間數(shù)，“1”則是不計入產(chǎn)權(quán)證的一個空間。然而，對于大多數(shù)消費者來說，只要有足夠大的贈送面積，管它是“使用權(quán)”還是“所有權(quán)”，畢竟原始戶型經(jīng)過改造，可以多得一間房，也就是說兩房變?nèi)浚孔兯姆?。再結(jié)合如今動輒好幾百萬的房價，這種戶型對購房者更是具有極大的誘惑。
N+1戶型擁有極強的改造性和可塑性，該戶型是指通過改造，讓房子在原有的房間基礎(chǔ)上再多出一間房。這樣的戶型更適合年輕人或者即將結(jié)婚的小兩口，前者是可以按照自己的審美以及喜好改造成自己想要的樣子；后者則是可以為日后小孩的誕生提前做準(zhǔn)備，一方面可以減緩換房步伐，另一方面則可以減輕資金壓力。
如果N＋1戶型原來設(shè)計的功能分區(qū)面積比較小或者有些功能不具備，那么，N+1戶型實際可供利用的面積比同等面積的其他戶型要大，如果原先的戶型只有兩室一廳一廚一衛(wèi)，多出來的面積就可以通過改造做成書房或者茶室、棋牌室等。
N＋1戶型醉大的吸引人的亮點就在于它的免費贈送面積，增加一間房間的面積，卻沒有任何費用，這對購房者來說是一個極大的優(yōu)惠。同時，又因為贈送面積不計入房屋面積中，后期按面積收取的物業(yè)費、維修基金費等都可以省掉，又節(jié)省了一筆資金。
記者觀察
品質(zhì)樓盤標(biāo)準(zhǔn)
越來越全方位
什么樣的樓盤才能被稱為品質(zhì)標(biāo)桿？也許在數(shù)年前，建筑質(zhì)量過硬、地段優(yōu)越、戶型方正合理、交通便捷、配套成熟，囊括以上幾項，開發(fā)商就可以宣布這是“品質(zhì)大宅”了。然而，從“購房”到“置業(yè)”，體現(xiàn)的是業(yè)主心態(tài)的變化，純硬件的吸引力仍在，但已不能成為絕對的決定因素。
真正的高端住宅不能只用總價、均價、面積等指標(biāo)去衡量，獨占城市的稀缺山水資源也是豪宅標(biāo)配。品質(zhì)住宅不僅是提供一個美好的居住空間，更意味著社區(qū)“軟實力”的全面進(jìn)化：高質(zhì)素的業(yè)主自然形成有價紙的社交圈層；定制化、管家化的物業(yè)服務(wù)為業(yè)主提供全方位的貼心服務(wù)；豐富的社區(qū)文化活動構(gòu)建更和諧的鄰里互動關(guān)系……
品質(zhì)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)越來越全面的趨勢，毫無疑問，品質(zhì)社區(qū)是房產(chǎn)保紙和增紙的重要籌碼。從置業(yè)者的角度，買房是生活方式的選擇，尤其是改善型置業(yè)，改善并非僅是“細(xì)屋換大屋”，而是擇定更理想的家園；從開發(fā)商的角度，立體化的社區(qū)建設(shè)是打造品牌的有效手段，體現(xiàn)的是企業(yè)長遠(yuǎn)的眼光和魄力。
●撰文：南方日報記者 許蕾
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