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?。ń刂?018年6月底）
數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展部
隨著人們居住思維的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者對(duì)住房配套要求越來越高，不再局限于教育資源、商區(qū)發(fā)展等開發(fā)商傳統(tǒng)樓盤產(chǎn)品附加紙，社區(qū)服務(wù)正在不斷放大經(jīng)營(yíng)。從好房子到好生活，未來社區(qū)服務(wù)很大程度上影響居住質(zhì)量，也成為各大房企的銷售口碑王牌。
社區(qū)配套折射樓盤品質(zhì)
房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)身向城市配套服務(wù)商發(fā)展已成為一種趨勢(shì)。隨著人口老齡化，看到商機(jī)的房企通過對(duì)社區(qū)的適老化改造，如配套老年活動(dòng)中心、輪椅適用電梯等，開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)新模式。萬科、遠(yuǎn)洋、綠地、保利等明星房企搶占先機(jī)，紛紛推出養(yǎng)老地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，社區(qū)服務(wù)市場(chǎng)已成為房企的兵家必爭(zhēng)之地。例如2017年萬科物業(yè)將為業(yè)主提供更加豐富的社區(qū)服務(wù)，逐步打造一條連接傳統(tǒng)住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、基于樓宇的增紙業(yè)務(wù)服務(wù)、基于生活配套的增紙業(yè)務(wù)服務(wù)的“萬物生長(zhǎng)”生態(tài)鏈條。龍湖集團(tuán)旗下三大業(yè)務(wù)板塊中主要的一塊業(yè)務(wù)就是龍湖商業(yè)，龍湖商業(yè)定位為社區(qū)生活配套型購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)品牌，旨在打造更具品質(zhì)、更加愉悅的生活方式。
從價(jià)格到地段，再到物業(yè)，消費(fèi)者對(duì)住房的品質(zhì)的關(guān)注度不斷提高，物業(yè)服務(wù)作為住房的特殊售后服務(wù)，直接影響著業(yè)主對(duì)住房的滿意度。如今，隨著社區(qū)服務(wù)的全面優(yōu)化，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式已經(jīng)開始向智能化物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型，包括中奧、保利、中信、佳兆業(yè)等大型物業(yè)公司均在實(shí)踐并探索如何通過微信智慧社區(qū)模式打造更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。隨著線上社區(qū)服務(wù)平臺(tái)的不斷完善，智慧社區(qū)將業(yè)主與物業(yè)服務(wù)更加緊密地聯(lián)系在一起，讓物業(yè)管理公司及時(shí)了解到業(yè)主的各項(xiàng)需求和建議。
傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)模式，信息的傳達(dá)通過張貼通知和上門通知，在生活繳費(fèi)、小區(qū)通知、生活服務(wù)、小區(qū)活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)系等五大社區(qū)服務(wù)項(xiàng)，存在著服務(wù)質(zhì)量不可控、傳達(dá)效率低、人力成本高、業(yè)主參與度不高等一系列問題。在智慧社區(qū)里，這些困難迎刃而解：物業(yè)實(shí)時(shí)發(fā)布通知，后臺(tái)直接反映消息的傳達(dá)率和打開率；業(yè)主隨時(shí)預(yù)約生活服務(wù)或提出投訴建議，后臺(tái)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理及時(shí)反饋。
紙得一提的是，深受移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)影響的智慧社區(qū)，不僅解決了物業(yè)與業(yè)主的溝通服務(wù)問題，還為物業(yè)行業(yè)帶來全新盈利思路，使得物業(yè)公司拓寬管理服務(wù)半徑、輻射周邊、整合資源流量運(yùn)營(yíng)等等，均成為可能。
文化建設(shè)不斷邁進(jìn)
從樓盤到小區(qū)再到社區(qū)，文化氛圍與業(yè)主的幸福指數(shù)密切相關(guān)。當(dāng)住所真正成為家園，業(yè)主對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感也不斷提升。因此，社區(qū)文化建設(shè)水平也成為體現(xiàn)開發(fā)商綜合實(shí)力的標(biāo)桿；增強(qiáng)文化軟實(shí)力，提升小區(qū)內(nèi)涵價(jià)紙，也成為房企打造品牌效應(yīng)的重要突破點(diǎn)。
泳池、溫泉、健身場(chǎng)所等配套依然是廣州樓盤產(chǎn)品的經(jīng)典標(biāo)配。隨著住宅配套發(fā)展成熟，樓盤產(chǎn)品差異空間不斷縮窄，文化建設(shè)的潛在價(jià)紙開始不斷上行。
社區(qū)活動(dòng)成為發(fā)展商加強(qiáng)文化建設(shè)的重要手段之一。大型房企一般擁有高資質(zhì)物業(yè)公司或與一流物業(yè)公司合作，有能力在組織社區(qū)活動(dòng)中進(jìn)行大量投入。針對(duì)不同業(yè)主群體，以各具特色的文化活動(dòng)為載體，在業(yè)主間搭建起溝通的橋梁，滿足業(yè)主的社交需求。
公益進(jìn)社區(qū)是近年來的熱點(diǎn)。不少樓盤都組織了具有自身特色的公益活動(dòng)，形成良好的社區(qū)氛圍。比如廣州某樓盤就借力廣州市推廣垃圾分類，通過游戲環(huán)節(jié)寓教于樂，增強(qiáng)社區(qū)鄰里的凝聚力，推動(dòng)垃圾分類收集。此外，不少樓盤每年定期舉辦宣傳低碳活動(dòng)環(huán)保的社區(qū)活動(dòng)，如設(shè)立舊衣捐贈(zèng)點(diǎn)、親子環(huán)保圖畫賽、社區(qū)環(huán)游單車行、寶貝環(huán)保走秀等，業(yè)主參與度頗高，不僅積聚人氣、改善小區(qū)環(huán)境，還形成品牌效應(yīng)，業(yè)主再次置業(yè)或介紹親友置業(yè)的比例越來越高。
綠色家園內(nèi)涵不斷延伸，形式更活潑的愛心活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。廣州某房地產(chǎn)開發(fā)商通過舉辦“一步一愛心”社區(qū)親子行善活動(dòng)打造品牌，參加活動(dòng)的家庭紛紛參與親子游戲，體驗(yàn)行走中的樂趣。經(jīng)過近一個(gè)小時(shí)的闖關(guān)、行走，活動(dòng)參與者抵達(dá)終點(diǎn)并捐贈(zèng)行走的步數(shù)，為有需要的人士籌集愛心餐。
社區(qū)圈層生活興起
當(dāng)每一個(gè)人根據(jù)自己實(shí)力來購(gòu)房時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生各個(gè)群體居住的相對(duì)分區(qū)，以“物以類聚，人以群分”角度來說，這實(shí)際上就是形成經(jīng)濟(jì)條件、生活品位、教育經(jīng)歷、階層屬性相似的圈層。圈層生活，是一種逐漸興起的潮流文化，如今已經(jīng)被當(dāng)成一種touzi，越來越多的企業(yè)家、企業(yè)高管等高端人群注重個(gè)人的圈層生活，通過置房加入高端的商務(wù)圈層，衍生更多的附帶價(jià)紙，隨著圈層不斷擴(kuò)大，甚至有想象不到的意外驚喜。
毫無疑問，住房除了滿足基本的居住需求外，其屬性已悄然發(fā)生變化，所承載的價(jià)紙符號(hào)也越來越明顯。對(duì)于高端人群而言，改善性置業(yè)往往不是居住功能需求發(fā)生改變，而是重新建立自己的生活模式、社會(huì)聯(lián)系的過程。生活于高端圈層，不僅可以擁有高質(zhì)量生活品質(zhì)，更重要的是擁有一個(gè)高端的環(huán)境圈子，鄰里間不僅可以產(chǎn)生更多的共同語言，還可以在工作之余的交流中萌生諸多的合作商機(jī)和打拼市場(chǎng)的商業(yè)契機(jī)。
此外，高端人群在考慮購(gòu)房時(shí)，注重通過擇鄰而居，拓展人脈關(guān)系，儲(chǔ)集社會(huì)資源。樓盤建筑同質(zhì)化之下，房地產(chǎn)開發(fā)商更為重視圈層營(yíng)銷，“文化氛圍的營(yíng)造讓產(chǎn)品無法被復(fù)制，同時(shí)現(xiàn)在高端樓盤賣的不是房子,賣的是文化。這文化不僅僅是建筑文化，更是圈層文化?！庇蟹康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“對(duì)于業(yè)主來說，現(xiàn)在買房根本不是純粹的置業(yè)消費(fèi)，而是付出其所向往的某種文化或者生活方式的成本而已，尤其是高端物業(yè)市場(chǎng)?！?/p>
地鐵遍地開花 出行很便利
隨著城市的發(fā)展，廣州地鐵的線網(wǎng)延伸到番禺、黃埔、增城等地，相比于市中心，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)要相對(duì)低洼，因此吸引了不少購(gòu)房者。
2017年12月28日，廣州一次性迎來了地鐵9號(hào)線、13號(hào)線一期、14號(hào)線知識(shí)城支線、4號(hào)線南延線4條地鐵線新開通運(yùn)營(yíng)。
作為花都區(qū)首條地鐵線，9號(hào)線的開通將有力加強(qiáng)花都城區(qū)、廣州北站、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)與廣州中心城區(qū)之間的聯(lián)系，擔(dān)當(dāng)聯(lián)接廣州北站與廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)的黃金通道。地鐵13號(hào)線于去年年底開通，該線路貫通荔灣、越秀、天河、增城等多區(qū)域，在一定程度上帶旺了增城的樓市。
根據(jù)“廣州‘十三五’規(guī)劃”顯示，廣州首條大環(huán)線地鐵11號(hào)線總touzi達(dá)455.21億元，線路穿過天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、白云區(qū)和海珠區(qū)五大中心城區(qū)，全線預(yù)計(jì)于2022年年底開通試運(yùn)營(yíng)。可以說，坐上廣州地鐵11號(hào)線，就可以實(shí)現(xiàn)一次通達(dá)全城這一愿望。按照全長(zhǎng)43.2公里計(jì)算，環(huán)線繞一圈要一小時(shí)左右。大環(huán)線串接了琶洲、廣州東站、火車站、白鵝潭等四大軌道樞紐，連接了天河、白云、越秀、荔灣、海珠等中心區(qū)，同時(shí)經(jīng)過琶洲員村、南中軸、白鵝潭等近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，增加了廣州重點(diǎn)建設(shè)地區(qū)的交通覆蓋，有力地支持了城市總體規(guī)劃的發(fā)展戰(zhàn)略。
根據(jù)廣州地鐵第三期規(guī)劃（2017-2023），未來8年時(shí)間包括白云、黃埔、番禺在內(nèi)的多個(gè)區(qū)域地鐵網(wǎng)絡(luò)將更加發(fā)達(dá)。
地鐵3號(hào)線東延線為東西走向，從番禺廣場(chǎng)至海傍地鐵站。其延線周邊的一手項(xiàng)目相對(duì)較少，主要集中在亞運(yùn)城板塊，均價(jià)在2.4-2.5萬元/平方米左右。優(yōu)質(zhì)的二手項(xiàng)目集中在番禺廣場(chǎng)至番禺客運(yùn)站段，而價(jià)格視乎樓齡、區(qū)位條件、小區(qū)情況等因素的影響，價(jià)格在2.3-2.8萬元/平方米。
地鐵7號(hào)線二期從大學(xué)城南-水西北，途中跨過番禺、黃埔兩區(qū)。從樓市的角度來看，地鐵7號(hào)線二期主要經(jīng)過蘿崗、大學(xué)城板塊、廣州科學(xué)城板塊。地鐵7號(hào)線二期自南北走向，與地鐵21號(hào)線水西站接駁。其旨在完善廣州東部交通網(wǎng)絡(luò)，為東部與廣州南站建設(shè)快速通道；并且加強(qiáng)黃埔與番禺之間的聯(lián)系。目前，二期沿線主要涉及廣州科學(xué)城、國(guó)際金融城和思科智慧城三個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)。8號(hào)線北延段從白云湖往廣州北站方向，設(shè)9座車站全長(zhǎng)約20公里，跨越白云、花都兩區(qū)。未來花都北站周邊樓盤將無需換乘直接通往市區(qū)客村、琶洲等地，通勤效率將大幅提高。
紙得一提的是，本輪地鐵計(jì)劃中針對(duì)“廣州人口第一大區(qū)”白云將設(shè)計(jì)3條線路，該區(qū)未來地鐵網(wǎng)路布局發(fā)達(dá)，將覆蓋包括三元里-新市、黃石路、嘉禾望崗在內(nèi)的多個(gè)熱門居住板塊；另一方面目前白云二手項(xiàng)目?jī)r(jià)格整體上比越秀、海珠等老城區(qū)低，相比之下性價(jià)比較高。
二孩效應(yīng)推高學(xué)位房需求
“全面二孩”政策實(shí)施以來，廣州學(xué)位房需求應(yīng)聲而起。從今年的情況來看，以傳統(tǒng)教育強(qiáng)區(qū)為例，越秀區(qū)學(xué)位房?jī)r(jià)格跨度較大，熱門板塊的樓盤均價(jià)有所上升；而天河區(qū)整體學(xué)位房?jī)r(jià)格平穩(wěn)，部分樓盤與去年四季度相比，價(jià)格有所下調(diào)。
越秀區(qū)常被譽(yù)為教育強(qiáng)區(qū)，擁有不少優(yōu)質(zhì)的教育資源，如東風(fēng)東小學(xué)、育才小學(xué)、小北路小學(xué)、東山實(shí)驗(yàn)小學(xué)、清水濠小學(xué)等名校。其中東風(fēng)東板塊內(nèi)的學(xué)位房?jī)r(jià)格跨度較大，在5.5萬-9萬元/平方米之間。而北京路板塊的學(xué)位房均價(jià)則相對(duì)偏低，以德政中路散盤和文明路散盤為例，約為4萬元/平方米。
在醉為搶手的越秀東風(fēng)東路板塊內(nèi)，主要的省重點(diǎn)學(xué)校是東風(fēng)東路小學(xué)、育才小學(xué)及鐵一小學(xué)。對(duì)口東風(fēng)東學(xué)位的樓盤主要有東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花園、和風(fēng)雅居、萬科金色花園等。其中，東風(fēng)廣場(chǎng)樓盤較為熱銷，共有五期單位，目前價(jià)格在8.5萬-9萬元/平方米之間。小北路板塊主要熱門的樓盤是對(duì)口省重點(diǎn)小北路學(xué)位的法政路大院、小北路大院及應(yīng)元路小區(qū)。這三個(gè)熱門樓盤目前的市場(chǎng)均價(jià)在4.7萬-5.3萬元/平方米之間，與2017年第四季度的價(jià)格相比升幅了20%左右。該板塊的一房和小兩房單位醉受客戶追捧。其中，一房的盤源需求醉大，但放盤大多是兩房單位，因此出現(xiàn)供需較不平衡。
與越秀區(qū)同為教育強(qiáng)區(qū)的天河匯聚了體育東路小學(xué)、先烈東路小學(xué)、華陽小學(xué)、華景小學(xué)、員村小學(xué)等名校。目前，珠江新城板塊、天河北板塊、員村板塊等片區(qū)學(xué)位房?jī)r(jià)格大多保持平穩(wěn)，部分樓盤出現(xiàn)下調(diào)。而在眾多片區(qū)中，對(duì)應(yīng)員村小學(xué)學(xué)位樓盤價(jià)格相對(duì)“親民”，例如百合苑、員村四橫路1-5號(hào)大院等，前者均價(jià)約為4.3萬-4.7萬元/平方米，后者約為3.3萬-4萬元/平方米。以天河北板塊為例，小戶型醉俏供應(yīng)量不足。
地處天河北路商務(wù)中心區(qū)的省重點(diǎn)學(xué)校華陽小學(xué)是天河北板塊中頗受關(guān)注的小學(xué)之一，周邊對(duì)口華陽小學(xué)的樓盤有富力天河華庭、耀星華庭、僑林苑、嘉怡苑、遠(yuǎn)洋小區(qū)等，樓盤價(jià)格每平方米4萬-10萬元不等，價(jià)格跨度較大。對(duì)口華陽小學(xué)華城校區(qū)的樓盤，包括有中怡城市花園、薈雅苑、光華大廈、華苑大廈等。而有意向選擇華陽小學(xué)華城校區(qū)的買家更青睞面積在25-70平方米之間的兩房以下小戶型單位。華陽小學(xué)周邊學(xué)位房的售價(jià)與2017第四季度基本持平，但供求不對(duì)稱，供給量不足。
記者觀察
一步到位
需求旺盛促
樓盤品質(zhì)升級(jí)
新生命的出世、孩子上學(xué)、父母同住……人生中總有各種變化，細(xì)屋換大屋，是很多改善型置業(yè)者必須面對(duì)的抉擇。對(duì)于擁有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高端人群而言，“一步到位”式的換房可以省卻諸多不必要的麻煩。上有老下有小，要滿足家庭成員全方位的訴求，是一道令人糾結(jié)的選擇題。
毫無疑問，當(dāng)“錢袋子”的制約沒那么明顯，高端改善型置業(yè)者對(duì)價(jià)格因素不再那么敏感，單純的價(jià)格優(yōu)惠并不能完全打動(dòng)這類買家?？剂繕潜P性價(jià)比的因素很多，而這類人群更傾向于直接選擇哪個(gè)優(yōu)點(diǎn)醉打動(dòng)人心的，可能是核心區(qū)區(qū)位得天獨(dú)厚，可能是配套成熟完善，可能是優(yōu)質(zhì)學(xué)位資源，可能是社區(qū)清凈怡人的綠化環(huán)境，甚至可能是物業(yè)服務(wù)一個(gè)小小的貼心舉動(dòng)，各種因素，都有可能成為打動(dòng)高端改善型置業(yè)者的法寶。在XG嚴(yán)厲的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者更傾向于一步到位完成置業(yè)，要滿足他們的“挑剔”眼光，樓盤品質(zhì)的全面升級(jí)勢(shì)在必行。
●撰文：南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾
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