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新舊物業(yè)交接一直是廣州物業(yè)糾紛中“老大難”的問(wèn)題。為此,《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》中提出,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的,業(yè)主可以不支付合同終止之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。該舉措連日來(lái)引起不少小區(qū)業(yè)主的熱議,不少業(yè)主認(rèn)為該舉措能更好地保護(hù)業(yè)主的權(quán)益,也有業(yè)主希望,新規(guī)能制定更多強(qiáng)制性讓舊物業(yè)有效退出的機(jī)制。
業(yè)主吐槽舊物管不退出,還對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯?/strong>
黃埔區(qū)某小區(qū)業(yè)委會(huì)主任朱女士告訴記者,小區(qū)是2003年的樓盤(pán),有15棟樓共180戶(hù)。由于小區(qū)物管多年管理服務(wù)水平未能讓業(yè)主滿(mǎn)意,從今年2月份開(kāi)始,小區(qū)業(yè)委會(huì)成員全票通過(guò)更換物管,之后業(yè)委會(huì)召開(kāi)兩次業(yè)主大會(huì)投票更換物管事宜,于今年8月5日,舊物管答應(yīng)退出小區(qū),8月7日新舊物業(yè)正式交接。為期半年多的黃埔區(qū)明悅居小區(qū)業(yè)委會(huì)成功更換小區(qū)物管,這是小區(qū)第一次更換物業(yè),整個(gè)過(guò)程還較為順利。
朱女士介紹,選擇更換物管也是不得已而為之,業(yè)主對(duì)小區(qū)物管提供的服務(wù)一直感到不滿(mǎn)。讓業(yè)主決定更換物管的導(dǎo)火索是去年4月份,由于部分業(yè)主不滿(mǎn)物管的管理水平,選擇拒交物業(yè)管理費(fèi),而物管便對(duì)業(yè)主家進(jìn)行停水停電,此事引起了小區(qū)業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。
“當(dāng)時(shí)小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì),這件事發(fā)生后,去年5月份業(yè)主就開(kāi)始籌備成立業(yè)委會(huì),對(duì)物管進(jìn)行監(jiān)督?!敝炫空f(shuō),經(jīng)過(guò)大半年的努力,今年1月24日終于拿到了小區(qū)業(yè)委會(huì)成立備案回執(zhí),此后,業(yè)委會(huì)便對(duì)于業(yè)主的訴求向物管一一反饋,但均未得到回復(fù),于是2月份業(yè)委會(huì)成員投票決定更換物管,小區(qū)兩次召開(kāi)業(yè)主大會(huì),有58%的業(yè)主醉終投了贊同票。
“原本規(guī)定舊物管在7月31日之前退出小區(qū),而舊物管稱(chēng)對(duì)投票率抱有懷疑,一直不愿意退出,不過(guò)醉終在街道等部門(mén)的協(xié)調(diào)下,舊物管在8月5日答應(yīng)撤出小區(qū),我們?cè)?月7日正式進(jìn)行交接。”朱女士說(shuō),整體來(lái)說(shuō)交接還比較順利。
對(duì)于《征求意見(jiàn)稿》的規(guī)定,朱女士表示,“新舊物管交接時(shí),小區(qū)業(yè)主已經(jīng)合法合規(guī)將舊物管解聘,而舊物管賴(lài)著不走,業(yè)主就有權(quán)利不去交納管理費(fèi)。這一點(diǎn),新法規(guī)有明確的規(guī)定是一種進(jìn)步。而且新法規(guī)還規(guī)定物管不允許以未交管理費(fèi)而對(duì)業(yè)主斷水?dāng)嚯?,這一點(diǎn)很好地保護(hù)了業(yè)主的權(quán)益,以往物管動(dòng)不動(dòng)就以業(yè)主未交管理費(fèi)為由對(duì)其斷水?dāng)嚯?,讓業(yè)主苦不堪言?!?/p>
新規(guī)有望讓新舊物管交接更順暢
專(zhuān)家觀點(diǎn)
在現(xiàn)實(shí)情況中,很多物業(yè)公司即便結(jié)束了物業(yè)服務(wù)合同,之所以能一直盤(pán)踞在小區(qū)里,很大程度是因?yàn)樗麄冞€一直收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)。長(zhǎng)期關(guān)注廣州物業(yè)管理的華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示,這類(lèi)情況在廣州不少小區(qū)都引起過(guò)法律訴訟,但法院往往會(huì)認(rèn)為,物管公司雖然沒(méi)有與業(yè)主簽訂新的服務(wù)合同,但事實(shí)上仍然為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),所以業(yè)主是需要交管理費(fèi)的。
如今《意見(jiàn)稿》將有效解決上述問(wèn)題。《意見(jiàn)稿》提出,前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同終止規(guī)定的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的,業(yè)主可以不支付合同終止之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不配合管理等理由,減少服務(wù)內(nèi)容,或者以其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩?hù)的正常用水、用電、用氣、通訊、有線電視信號(hào)。周活寧表示,這相當(dāng)于斷了物業(yè)公司的”財(cái)路“,讓物管知難而退。
不過(guò)也有業(yè)主認(rèn)為,新規(guī)對(duì)舊物管退出的規(guī)定應(yīng)更加強(qiáng)硬。麓湖御景小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任余先生表示,大多小區(qū)更換舊物管主要是因?yàn)榕f物管服務(wù)水平差,對(duì)小區(qū)管理不當(dāng),業(yè)主交管理費(fèi)就是為了讓物管服務(wù)好小區(qū)業(yè)主,然而物管沒(méi)有做到,那么業(yè)主不交管理費(fèi)是很正常的。不過(guò),余先生認(rèn)為,小區(qū)業(yè)委會(huì)合法合規(guī)更換舊物業(yè),而舊物業(yè)卻不愿退出,雖然新法規(guī)對(duì)此明確的規(guī)定業(yè)主可以拒交管理費(fèi),但對(duì)舊物業(yè)起不到實(shí)質(zhì)性的震懾作用,法規(guī)應(yīng)該進(jìn)一步規(guī)定要強(qiáng)制性地讓舊物業(yè)有效退出機(jī)制。
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