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中國政府對房地產市場持續(xù)推出了包括“去庫存”等在內的系列積極調控措施,以促進行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。剛剛在滬閉幕的易居論壇綜合業(yè)內專家和企業(yè)家觀點,建言化解庫存應結合各地區(qū)的結構性問題、因城施策,更應以創(chuàng)新思路拿出對策。
因城施策去庫存
上海市房產經濟學會會長沈正超認為,房地產庫存的本質是供需關系問題。上世紀九十年代以來上海房地產市場發(fā)展的實踐顯示,供應不足→供求平衡→供應過度,是交替出現的市場現象,有一定的規(guī)律性。認真研究庫存問題,找出其變化規(guī)律,制定相應的預警和管理對策,對于促進市場健康發(fā)展具有重要意義。造成房地產商品庫存過多的原因是多方面的,去庫存也應因城施策,切忌生搬硬套國家規(guī)定,以防止出現新的庫存。
華東師范大學房地產系主任胡金星表示,對庫存問題的研究,吻合了當前政府供給側結構性改革的導向,但如何化解此類問題,近幾年沒有很精準的對策。從城市經濟學的角度看,不同庫存背后的租金收益有很大差異。諸如國際上商業(yè)地產的租金收益率比較高,此類物業(yè)的庫存壓力就相對小。國內市場應研究物業(yè)收益率等因素,這樣才能提出更為務實的去庫存措施。
具體去化重結構
論壇期間,上海易居房地產研究院流通所所長崔裴發(fā)布了《房地產庫存問題研究》報告,對“房地產庫存”作出界定:房地產供給側持有的、可流通但尚未完成流通,或者尚未被終端需求者使用的房地產。具體而言,新建商品房的庫存包括現房庫存、期房庫存、實際庫存、潛在庫存四類。
報告披露:2012年—2017年35個大中城市商品房實際庫存中住宅占比震蕩下行,從56.6%下降到44.6%。商品房實際庫存已從以住宅為主轉為以非住宅為主,商辦用房的庫存問題變得更加突出。換言之:在全國平均層面,商品住宅庫存已為合理水平,但以商辦房為主的非住宅商品房庫存規(guī)模遠超合理規(guī)模區(qū)間,去化壓力巨大。而從2005年—2017年全國不同類型商品房期房銷售面積看,期房銷售的絕對主力是住宅,商辦房銷售占比非常低,反映出商辦房受自身特性影響,去化難度更高。
施策要有新思路
與會人士建議,去庫存應與存量房、存量用地等政策管理積極掛鉤,對于部分庫存規(guī)模較大的房源,除了關注“去化”,還可考慮“轉性”。如果這方面實現了政策的銜接和打通,去庫存的問題就容易解決。
結合當前各大城市正在積極推進的租賃市場改革,針對新建租賃房周期長、存量物業(yè)改造周期短的特點,政府是否能允許房企收儲某類過剩的房源進行改造,從而形成更多的租賃房源。而租賃企業(yè)運營時,適當考慮停車位的配建和社區(qū)的經營管理,有助于此類庫存項目真正為市場所認可,并具有更高的市場touzi價紙。
上海易居房地產研究院院長、華東師范大學終身教授張永岳強調,研討庫存問題,對于當前中國房地產行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展非常必要。既要積極推進理論方面的探索和思考,也應結合市場階段性的發(fā)展特點做精準性的策略建議。解決庫存問題,既能改善房地產市場的供求關系,也可有效化解相關金融風險,符合供給側結構性改革的大方向,有助于更好建立中國房地產行業(yè)長效發(fā)展機制。
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