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買了房子想退怎么辦?教你輕松應(yīng)對(duì)開發(fā)商 海南文昌市買房，文昌買房無(wú)小事，因?yàn)槲牟I房的開支足足夠普通職工半輩子的工資，所以文昌買房時(shí)要注意的事項(xiàng)有很多~

買了房子想退怎么辦?教你輕松應(yīng)對(duì)開發(fā)商

很多海南購(gòu)房者選擇在樓盤開盤的的時(shí)候文昌買房,但是開盤當(dāng)天人多,精神緊繃,怕自己買不到文昌市房子,這樣往往選的都不是自己想買的,付過(guò)首付之后就會(huì)后悔想退房,但是文昌市房子不想退就能退的,這中間開發(fā)商勢(shì)必會(huì)阻攔,如果開發(fā)商不讓退房,應(yīng)該從哪些方面去找原因呢?

依據(jù)目前的法律規(guī)定,可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指海南購(gòu)房者與開發(fā)商在海南購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。根據(jù)《合同法》規(guī)定的基本原則,雙方當(dāng)事人約定了退房的具體條件,且海南購(gòu)房者又能證明該條件成立,若海南購(gòu)房者在與開發(fā)商協(xié)商難以達(dá)成共識(shí)時(shí),起訴至法院要求退房。法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定,海南購(gòu)房者可以退房的條件。

在更多的時(shí)候,海南購(gòu)房者提出退房,會(huì)受到開發(fā)商的種種抵制。

一、是否符合退房條件

如在海南購(gòu)房合同中已約定退房事宜,可依協(xié)議行事;也可對(duì)照《合同法》的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)退房。從目前法律來(lái)講,退房條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指海南購(gòu)房者與開發(fā)商在海南購(gòu)房合同中約定可以退房的條件。如開發(fā)商延遲交房超過(guò)一定期限,小區(qū)規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書所表達(dá)的內(nèi)容,在一定期限內(nèi)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證等。根據(jù)《合同法》規(guī)定,既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件,且海南購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立,那么海南購(gòu)房者就可以通知開發(fā)商解除合同。這種情況下,一旦業(yè)主起訴,即使開發(fā)商推諉,也會(huì)得到法院的支持。

二、協(xié)商不成再訴訟

建議業(yè)主,如果滿足合同約定的退房條件,醉好還是先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商,這樣可以省去訴訟費(fèi)用。如果開發(fā)商提出的補(bǔ)償條件能使業(yè)主滿意,業(yè)主可根據(jù)自身情況收回退房要求,或在開發(fā)商協(xié)助下辦理退房手續(xù)。如協(xié)調(diào)未果再選擇訴訟或仲裁。業(yè)主未在合同中約定退房條款,但符合法定退房條件,法院也會(huì)支持業(yè)主的退房要求。對(duì)于未經(jīng)合同約定也不在法定范疇內(nèi)的退房請(qǐng)求,建議業(yè)主應(yīng)先找開發(fā)商協(xié)調(diào)。通常在這種情況下提出訴訟,法庭鑒定過(guò)程相對(duì)較長(zhǎng)。如業(yè)主發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)裂縫,可提出與開發(fā)商共同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。若鑒定結(jié)果不會(huì)對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)構(gòu)成影響,并可以修復(fù),法院將不予支持業(yè)主退房請(qǐng)求。但若鑒定后發(fā)現(xiàn)裂縫無(wú)法修復(fù),法院則會(huì)支持業(yè)主的退房請(qǐng)求,同時(shí)會(huì)判鑒定費(fèi)和業(yè)主的裝修費(fèi)由開發(fā)商支付。

三、索要違約金及相關(guān)稅費(fèi)

除房屋全價(jià)款及相應(yīng)利息外,開發(fā)商還須賠付業(yè)主前期支出的費(fèi)用。在索要違約金方面,如果是開發(fā)商違約導(dǎo)致退房,雙方也在合同里約定了違約金,那么開發(fā)商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價(jià)款及相應(yīng)的利息外,還包括業(yè)主前期已支出的一些費(fèi)用,如印花稅、海南購(gòu)房契稅、交易手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、登記費(fèi)、利息損失、海南購(gòu)房代理費(fèi)及律師費(fèi)等,這些都算入消費(fèi)者實(shí)際損失范圍內(nèi),由開發(fā)商補(bǔ)償。

在退房款方面,采用一次性付款的海南購(gòu)房者可直接要求開發(fā)商退還自己所付款項(xiàng)及相應(yīng)利息。但通過(guò)按揭貸款、公積金貸款文昌買房的情況則要相對(duì)復(fù)雜些。實(shí)踐中,都是發(fā)展商將應(yīng)退海南購(gòu)房款分成兩部分,屬于買家首付款的部分直接退還給買家,屬于買家向銀行借款的部分直接交還給銀行,并視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款并終止與海南購(gòu)房人的借款合同。此外,開發(fā)商還應(yīng)支付海南購(gòu)房人首付款利息。即從首付款交付日到開發(fā)商歸還日該筆首付款的利息收入。若海南購(gòu)房人按揭貸款已進(jìn)入月供階段,開發(fā)商同樣應(yīng)歸還海南購(gòu)房人月供及利息支出。若海南購(gòu)房者要求退房時(shí),已居住了一段時(shí)間,這期間產(chǎn)生的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若責(zé)任方為開發(fā)商,海南購(gòu)房者可不對(duì)房屋折舊進(jìn)行補(bǔ)償,若是海南購(gòu)房者的責(zé)任,開發(fā)商則可以不賠償業(yè)主裝修費(fèi)。

五、按照以下程序辦理退房

首先海南購(gòu)房人通過(guò)掛號(hào)信、傳真或電話(醉好是以書面的方式)向開發(fā)商發(fā)出退房通知。買受人退房的,文昌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付文昌房?jī)r(jià)款退還給買受人,同時(shí)支付已付文昌房?jī)r(jià)款利息。

然后督促開發(fā)商在提出退房要求后15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理海南購(gòu)房人與貸款銀行解除或終止合同的全部手續(xù),再督促開發(fā)商將全部海南購(gòu)房款返還給海南購(gòu)房人,并辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或貸款銀行還款的手續(xù)。

至此,消費(fèi)者與銀行解除借款合同,而在開發(fā)商退回全部房款后,海南購(gòu)房人與開發(fā)商的買賣合同也意味著得以解除。

此外,在海南購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí),銀行一般都會(huì)要求買家為其海南購(gòu)房上保險(xiǎn),保險(xiǎn)受益人為貸款銀行,所以醉后一步就是解除借款合同后再辦理保險(xiǎn)退保手續(xù)等。

六、法規(guī)支持

海南購(gòu)房者可索回保險(xiǎn)費(fèi)對(duì)應(yīng)法規(guī):《保險(xiǎn)法》相關(guān)規(guī)定退保程序:投保人與保險(xiǎn)人達(dá)成解除合同的協(xié)定后,投保人應(yīng)向保險(xiǎn)人支付手續(xù)費(fèi),保險(xiǎn)人應(yīng)向投保人退還保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)責(zé)任開始后,投保人要求解除合同的,保險(xiǎn)人可收取自保險(xiǎn)責(zé)任開始之日起到合同解除之日止期間的保險(xiǎn)費(fèi),剩余部分退還投保人。海南購(gòu)房人可依據(jù)上述規(guī)定辦理退保、退費(fèi)手續(xù)。

違約金就高不就低對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》相關(guān)規(guī)定具體內(nèi)容:違約金不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失全部的,差額部分由開發(fā)商繼續(xù)賠償。如違約金高于實(shí)際損失,開發(fā)商則直接按違約金來(lái)賠償。

定金可雙倍退還對(duì)應(yīng)法規(guī):《合同法》第116條具體內(nèi)容:當(dāng)事人既約定違約金,又約定定金的,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或定金條款。條款解讀:“違約金”與“定金”只能擇一適用,不可同時(shí)適用。若是海南購(gòu)房人的原因?qū)е峦朔?開發(fā)商有權(quán)不退還定金;但若是開發(fā)商的責(zé)任,海南購(gòu)房者可獲得雙倍賠償。這時(shí)海南購(gòu)房者可選擇適用相關(guān)賠償金額較多的一種法律手段來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益。

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