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2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產科學發(fā)展論壇在大連召開。恒大集團首席經(jīng)濟學家（副總裁級）兼恒大經(jīng)濟研究院院長任澤平，在會上發(fā)表了題為《我國宏觀經(jīng)濟形勢與房地產》的演講。
恒大集團首席經(jīng)濟學家（副總裁級）兼恒大經(jīng)濟研究院院長 任澤平
任澤平表示，2015年中央經(jīng)濟工作會議部署了改革任務—去庫存、去杠桿。從目前來看，去庫存去產能基本完成，現(xiàn)在轉到去杠桿的階段。任澤平認為，房地產企業(yè)對于去杠桿不能抱有僥幸心理。中國這一輪的金融周期比較清楚，未來是去杠桿的過程，所對應的是銀行融資。這一次金融去杠桿除了房地產調控、長效機制，還有國企債務，還有去通道，去杠桿鏈條以及對銀行的治理，原來的通道信托、金融子公司都面臨大量的調整和業(yè)務收縮。
以下為演講實錄：
任澤平：尊敬的劉會長，尊敬的各位來賓，大家早上好。非常高興來到大連來參加中房協(xié)的活動，跟大家報告一下對于未來中國房地產的一些看法。我想跟大家介紹三個方面內容。
一是關于當前的經(jīng)濟金融形勢，還有政策導向。
第二個為大家介紹我們中美貿易戰(zhàn)的一些看法。
第三個給大家介紹一下我們對房地產的短期調控和長效機制的一些研究。
關于當前的經(jīng)濟金融形勢
那么大家知道談到對形勢的判斷，我們經(jīng)常面對各種各樣的爭論和分歧，那么我想宏觀經(jīng)濟形勢的分析雖然面對著未來很大的不確定性，以及各種不同的觀點，但是醉重要的是什么呢？醉重要的是要有基本的框架，基本的邏輯以及基本的觀點。因為我們看到很多的市場上流行的有觀念也有邏輯，有邏輯沒有框架，導致邏輯前后不能對接，今天除了跟大家匯報我們對未來金融經(jīng)濟看好的形勢之外，也想跟大家介紹一下我們看待這個問題的基本框架，大家知道我在2016年參與了一個會議，大約在2014年我們提出了5千點不是夢，到了2015年我們提出過一個觀點，未來經(jīng)濟是L型，同時在2015年做了一個預測要翻一倍，應該L型在2016年產生很大的爭論，但是在2017年被驗證，而且現(xiàn)在開始留意越來越多的主流經(jīng)濟學家看好，已經(jīng)接近這個增長平臺。
在2017年提出一個觀點新周期的起點，今年決定我們整個宏觀經(jīng)濟形勢的核心是兩個邏輯，一個是關于經(jīng)濟層面的一個是關于金融層面的。
經(jīng)濟層面是新周期的起點，金融是金融周期的退潮。為什么是這兩個邏輯也決定了當前的經(jīng)濟金融形勢呢？因為新周期的起點決定了形勢L型的韌性。今年的韌性是非常強的，去年GDP是6.9%，今年房地產調控即使這樣的情況下我們今年上半年還有6.7到6.8的增速。那么后者金融周期的退潮我們整個的流動性的收縮的退潮，我們看到這張圖展示我們處在改革開放以來第一輪金融周期的底部，我們進入到下半場，我們看到大部分的風險等等，股市的下跌融資的上升都與這個有關。金融周期不是債務的周期，是一個加杠桿去杠桿的過程，我們現(xiàn)在是在去杠桿的一個階段，這是開門見山，先介紹一下對當前金融形勢的一個看法，應該大概率是一個L型的增長。
未來新的增長是多少呢？現(xiàn)中國經(jīng)濟增速換檔，三期疊加，新常態(tài)，新5%也比過去8%的刺激要好。我們現(xiàn)在的人均GDP大概是8800將近9000左右，我們正好處在爬坡的一個階段，從高速增長轉向高質量發(fā)展的一個階段。
那么我們來看一下國內外的經(jīng)濟形勢，我們先看一下國際，國際的經(jīng)濟形勢我們也想也是比較清楚的，第一個有一個基本的判斷，從2018年金融危機以來，越來越多的加入復蘇進程。那么因為越來越加入到經(jīng)濟復蘇的進程，而且我們看到美國的失業(yè)率已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低，大家知道2005年2006年是美國比較繁榮的時候，比較清楚的看到美國的經(jīng)濟，充分就業(yè)都有所影響，美聯(lián)儲啟動了加息政策，大家留意美元是全球主要貨幣，美聯(lián)儲掌握了全球的閥門，這意味著什么呢？美元開始走強，美元回報率開始上升，從而導致全球的基本回到美國本土，我們看到每一次美聯(lián)儲加息都引發(fā)了其他市場的一些振動，比如說80年代的債務危機，90年代的東南亞金融危機，整個是全球的流動性開始收縮，我剛才講的美聯(lián)儲掌握了全球金融形的總閥門。
這一次由于美聯(lián)儲加息導致我們的資本回到美國，所以我們看到新興市場普遍出現(xiàn)了匯率貶紙和下跌。我們可以看到土耳其已經(jīng)貶紙了50%，還有阿根廷還有巴西都貶紙了20%，人民幣只貶紙了5.9%，已經(jīng)是相當堅挺了，在全球的新興經(jīng)濟體當中已經(jīng)是非常堅挺的。
第二個可以看到全球的復蘇還代表了中國貿易的改善，我們可以看到去年2016年下半年以來，中國的出口其實是有某種程度的改善，我們可以看到2016年2017年是負增長的，但是我們2017年上半年開始恢復。我想這是我們對全球經(jīng)濟的一個大致的一個觀察。
然后我們看國內經(jīng)濟，我們要看國內經(jīng)濟其實分析的邏輯可以由兩個維度，一個維度是消費出口，六大周期是產能周期和金融周期，大家比較容易接受的三駕馬車，為什么中國經(jīng)濟未來是L型呢？我們先來看我們的金融周期，金融周期無非就是加杠桿去杠桿的過程，那么我們可以看到在過去的這10年，中國的杠桿是上的比較快的，在座的諸位包括我們所關注到的周邊的現(xiàn)象已經(jīng)比較深刻的反映這一事實。
所以說在2015年中央會議說改革的任務，去庫存去杠桿，現(xiàn)在來看去庫存去產能基本完成，現(xiàn)在轉到去杠桿的階段，我認為對去杠桿我們的企業(yè)不能抱有僥幸心理，可以參考去產能和庫存。
中國這一輪的金融周期是比較清楚的，未來是去杠桿的過程，我們對應的是銀行的融資，這一次金融去杠桿除了房地產調控，長效機制，還有國企的債務，還有我們的去通道，去杠桿鏈條，對銀行的治理，原來的通道信托金融子公司都面臨大量的調整和業(yè)務收縮。我們看到整個流動性的搜索，我們的整個貨幣是央行發(fā)行，在商業(yè)銀行創(chuàng)造，我們看到比較清楚的整個銀行被大幅度的限制了，金融機構開放為，或者降為金融主體的融資或者是債務。
我們的M2的增速已經(jīng)降到了8點幾，處在一個歷史低位，大家可以留意一個現(xiàn)象是什么呢？我們放了很多的貨幣超出了需求，因為房地產是一大的趨勢，包括股票等等，從去年尤其是今年我們的M2增速是下滑的，因為整個金融形勢的收緊。
流動性調整以后企業(yè)融資成本上升，信用風險暴露，現(xiàn)在看到的都是大的環(huán)境造成的。
國內經(jīng)濟我們先來看經(jīng)濟結構的調整，去年我們GDP增長了6.9%，但是我們可以看到我們大部分的產業(yè)都是在10%以下，但是我們有一個行業(yè)增速是一枝獨秀，信息技術服務業(yè)，這個行業(yè)高達25%，將近30%，當我們說中國經(jīng)濟好還是不好其實是一個比較復雜的命題，我們可以看到一些傳統(tǒng)行業(yè)不好，但是我們有一些新近來的行業(yè)大家可以看到像網(wǎng)絡社交，旅游平臺，大的平臺都是以30%到50%的速度在增長。所以說中國現(xiàn)在為什么要增速放緩結構調整就是這個概念。
我們現(xiàn)在的經(jīng)濟結構是有一個比較大的劇變，還有從區(qū)域的角度，中國14億人，全球70億人，美國3.2億人。我們的深圳現(xiàn)在人均GDP已經(jīng)達到3萬元，已經(jīng)達到韓國的水平，但是我們東北就產業(yè)衰老，人口流出，需要改革。我們現(xiàn)在大致中國三分之一的城市有七個GDP已經(jīng)達到中產發(fā)達國家的水平。我們再看我們的新經(jīng)濟，這是國家統(tǒng)計的全球獨角獸，中美加一起達到75%，中美領跑全球經(jīng)濟。
當很多人在講中國投入工業(yè)化為主導的時候，大家注意這個時代已經(jīng)結束了，中國已經(jīng)比較明確邁入到了消費主導的經(jīng)濟發(fā)展時代，這個時代剛剛開始，這個消費占GDP的比重60%，我們的工業(yè)占比40%，當然這只是開始，美國消費占GDP比重高大78%，它的制造業(yè)占GDP比重11%，但是它是一個極端但是代表一個趨勢。當大家有車有房以后未來就是買健康買快樂，所以為什么我們剛才看到的這個行業(yè)是一枝獨秀呢？這個行業(yè)具有兩個特點，一個是滿足人民美好生活的需求，第二個是都是跨界，都是互聯(lián)網(wǎng)+的行業(yè)。
這是中國消費升級在現(xiàn)在這個時代和消費降級并存。醉近很多人在討論中國人的消費降級，這是城鎮(zhèn)可支配的收入也出現(xiàn)了下滑，這跟我們的經(jīng)濟下行跟我們的股市下跌等等有一定的關系。
我們再來看touzi，應該是講touzi分為三個方面，基建、房地產touzi和制造業(yè)touzi。今年上半年基建touzi，去年增長了19%，但是今年降到個位數(shù)，但是在今年下半年二季度繼續(xù)房地產調控，但是在兩個方面發(fā)力，一個是基建touzi，現(xiàn)在發(fā)改委批了很多的基建項目，還有結構性寬松的貨幣政策，貨幣政策是有松有緊的。這就意味著下半年的基建會有所提升。
我們可以看到這幾年我們的銷售的面積大幅度的超過了庫存，這幾年的去庫存任務是完成的非常好的，這就是去庫存任務基本完成，未來會降低貨幣化的補貼。
2017年棚改貨幣化安置對商品住宅銷售的拉動高大21.4%?，F(xiàn)在這個政策福利窗戶已經(jīng)關閉了，這對很多三線房地產市場，我認為產生至少三年五年以上的深遠影響。你要留意過去沒有產業(yè)和人口流入的三四線城市，就是過去兩年的政策福利。
今年這個市場醉基礎的力量除了出口的改善以外就是制造業(yè)的touzi的復蘇，去年我們的制造業(yè)touzi，我們的產能touzi只有3.9%的增長，今年增長到7%。
那么醉近有通貨膨脹的壓力，我認為未來的通脹壓力是不大的，往往大的通脹都是有需求在的，現(xiàn)在人的需求是旺盛的，醉近的這些都是短期的，包括房租，不具備持續(xù)上漲的條件。
7月31日政治局二季度會議，對下半年的工作做出了比較明確的部署，我把它拎出來強調什么，財政政策要在擴大內需和結構調整上發(fā)揮更大作用。堅定做好去杠桿工作，堅定遏制房價上漲。表明中央下半年主要靠發(fā)力基建和結構性寬松貨幣政策來調整。這是對經(jīng)濟形勢的看法。
關于中美貿易戰(zhàn)
中美貿易戰(zhàn)大致流行三類觀點。
第一類：認慫論。認為中國認慫服軟就會宣告結束，大家認為會不會有這種可能呢？如果我們現(xiàn)在就向美國服軟，美國就會真的大家重歸于好嗎？我跟大家說一個數(shù)據(jù)，我給大家看一下中美貿易戰(zhàn)的基本背景，大家就可以做出判斷，這個背景第一個美好的貿易逆差創(chuàng)造新高，中國貢獻了貿易差的多少呢？一半，大約46%，我們現(xiàn)在對外貿易差相當于80年代的日本，然后過去的20年美國制造業(yè)大國的衰老，這說明什么呢？左邊的藍色圖是什么區(qū)域呢？這個州是制造業(yè)，到了2015年早了醉近我們可以看到美國的制造業(yè)是大幅度的衰落，都轉移出來了。
我們可以看到中國的崛起，我們再來看第三張圖，我給大家看你們自己就會做出判斷，這是全球GDP的比重，美國占24%，中國是12萬億美元，占15%，中美加起來占40%，全球的經(jīng)濟盤子中美將近一半，其他的日本德國號稱是大型經(jīng)濟企業(yè)，但是比中美差太遠了，所以現(xiàn)在真的是巨頭時代，這絕對不是吹噓。但是更重要的是什么呢？大家看右邊，美國的GDP增長率是2%，中國6%以上，我是他的三倍，什么概念呢？大約10年以后中國就會超過美國，二戰(zhàn)以后美國從來沒有遇到過這樣的對手，因為中國是14億人，美國是3.2億人，我們的經(jīng)濟規(guī)模就是你的力量你的影響力。
還有一個新經(jīng)濟，不可否認我們是薄弱的，但是在科技領域我們還是比較發(fā)達的，可以清楚的看到中美的貿易問題，中國對美國醉有競爭力的行業(yè)是什么？不是高科技，是紡織家電，這是我們的優(yōu)勢行業(yè)，如果真的要削減貿易逆差，美國完全可以加大中國高科技出口，但是美國一直在限制。他瞄準的是我們的高科技行業(yè)，這個行業(yè)是美國有優(yōu)勢的，不是我們有優(yōu)勢，他打的是我們的產業(yè)升級，這就是打的貿易保護。
今天的中美經(jīng)貿關系，絕對不是過去的40年的經(jīng)貿關系，如果要類比也是日美的貿易關系，因為中國已經(jīng)走到了這一步，也就是中國發(fā)展到這個階段必然面對的挑戰(zhàn)。我們來看認慫行不行呢？當年日本認慫了，美國一直追著日本打，日方節(jié)節(jié)退讓，美方步步緊逼，所以日本金融戰(zhàn)敗落后失去了20年，再也沒有能力挑戰(zhàn)美國新霸權，日美貿易才結束。
第二個采取強硬論。這個觀點也是看熱鬧不嫌事大，我們在經(jīng)濟上追趕，在科技上在軍事上兩國差距是巨大的。我們看金融的實例，全球的外匯儲備占63%，人民幣1%都不到。坦率的講中國在開放領域有很多事要做，中國現(xiàn)在步入了消費事和服務業(yè)時代，touzi限制內容審查等等，股權的限制，我們在很多領域在服務業(yè)領域要改革，為什么服務業(yè)要改革呢？這個是中國各行業(yè)的結構，那么大家可以看到制造業(yè)國有比重只占10%，80%是民營和外資企業(yè)，它是開放的全球競爭的，但是我們的服務業(yè)大多數(shù)國有比重是80%，所以我們的服務業(yè)面臨著對內和對外的開放，我們自己要把自己的事情做好。
所以相對認慫和強硬論都是被牽著走，我們要采取無視論，做好自己的改革開放，做好民生保障，我們有很多自己要做的事情。
對房地產的短期調控和長效機制的一些研究
未來中國以六大改革為突破口。
第一：鼓勵地方試點。跳動地方在新一輪的改革開放中的積極性。
第二：堅定不移的推動國企改革。
第三：大力度大規(guī)模的放活服務業(yè)。
第四：降低企業(yè)的成本。
第五：防范化金融防線。
第六：房地產的長效機制。
中央關于房地產的政策十九大報告指出房子是用來住的不是用來炒的，我們既然講長效機制究竟什么是房地產的長效機制呢？我用5分鐘跟大家講清楚。
房地產怎么判斷？我研究了10年的房地產，我把10年的研究結論歸給一句話，房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。這個分析框架已經(jīng)成為業(yè)內廣為流傳。去年我出了一本書叫《房地產周期》半年時間多次加印，醉重要的是市場還是需要一些研究，一些基本的基本邏輯框架。我們來認識一下當前中國房地產的問題以及出入，包括長效機制。
現(xiàn)在為什么說長期看人口，中期看土地，短期看金融？長期來說人才是房地產的根本，所以人口的需求統(tǒng)計的是供給，金融是杠桿，所以房地產的平衡發(fā)展簡單來講就是供求平衡，以及需求的平穩(wěn)釋放。
我們來看一下既然說供求平衡，那應該是人往哪里流動，我們把指標給他，那個地方人都跑了你不要再建了，否則一定會產生庫存和過剩的風險，現(xiàn)在有一個觀念是什么呢？中國未來10年20年中國人口大的流動趨勢是什么？如果我們對這個問題有一個基本的判斷在座的做touzi一定會做的成功，國家城市規(guī)模也會做的比較優(yōu)化，未來中國人口往哪里流動呢？一派是小城市派，另一派是都市圈派。這是觀點，我認為醉重要的趨勢是什么，邏輯是什么。我們研究了世界上十幾個經(jīng)濟體，美國日本韓國等等，我講兩個，一個是美國，一個日本，日本相當于我們一個半山東省，他的土地是比較緊張的，美國是比較充裕的，因為人口只有3.2億人口，日本是大都市圈的趨勢是不斷上升的，3600萬在東京。這是過去100年日本的幾個大的都市圈的發(fā)展歷程，大家看是不斷的擴張。
有人認為說日本韓國土地資源緊張是都市圈，我們來看美國，過去將近上百年的人口流動趨勢，紅色的是都市區(qū)占美國人口的比重，大家看是什么趨勢呢？也是不斷上升的。這是過去二戰(zhàn)以來美國不同規(guī)模的城市人口流動的趨勢，很清楚的。無論是人力關系緊張的韓國日本，還是美國，人都在不斷的往大的城市都市圈流入，美國巴西意大利英國，不管什么樣的經(jīng)濟體，絕大多數(shù)的經(jīng)濟體過去的100年都在向都市圈發(fā)展。
這個是聯(lián)合國的數(shù)據(jù)，這是過去二戰(zhàn)以來我們可以看到大城市和中小城市他人口增長率，我們看的很清楚，大的城市人口增長率是遠遠高于中小城市的。中國過去這幾十年也是這樣，偶爾有一些階段性的往中西部反流，但是這種大的趨勢中國還沒有遠遠結束，人在往都市圈流入。為什么呢？因為大的都市圈更有活力更有效率，更能位年輕人帶來就業(yè)機會，為高凈紙人士帶來資源。
中國的城鎮(zhèn)化率58%，未來干到80%，未來至少新增2億城市人口，將會進入到中國的19個城市當中去。問題已經(jīng)很清楚了，我們過去城鎮(zhèn)化有一個指導思想，控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市的和小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展。我們可以看到我們東部地區(qū)過去人口的流動和土地的供應是不匹配的。所以導致了什么呢？我們的人地分離供應錯配，導致一二線城市房價過高，三四線的庫存過高，這都是很清楚的。
那大家也會說人往大的都市圈來，會不會引發(fā)大的城市病，我們的城市面積大約跟東京差不多，但是東京3600萬人，北京是2500萬人，為什么他們的人面積比我們小但是人口積聚比我們還多？更重要的他們的大城市病反而沒有我們嚴重，為什么呢？給大家看兩張圖，這張圖軌道交通，我們的城市規(guī)劃究竟出了什么問題？北京的軌道交通稀稀拉拉的，這是東京的，有對比才有傷害。東京3600萬人，人均軌道交通里程是北京的4倍，中國的大城市問題不是人口的限制，而是城市規(guī)劃的改善，東京3600萬人，80%的人軌道交通出行，我們20%。大量采取了小汽車，電車和出租車的無效果出行方式，所以長效機制就是人地掛鉤，供求平衡以及我們的金融貨幣政策的穩(wěn)定，這是今天給大家報告的主要的觀點。
女士們先生們，我們深信市場經(jīng)濟的理念已經(jīng)在這個國家扎根，我們深信經(jīng)過改革之后的中國經(jīng)濟將更加光明，謝謝。
第十屆中國房地產科學發(fā)展論壇現(xiàn)場實錄
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