朱旭：新時代萬科的戰(zhàn)略選擇——不再是單純的地產(chǎn)商

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2018年8月28日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開。萬科企業(yè)股份有限公司副總裁、董事會秘書朱旭在會上發(fā)表了題為《新時代萬科的戰(zhàn)略選擇》的演講。

萬科企業(yè)股份有限公司副總裁、董事會秘書 朱旭

我們認為沒有成功的企業(yè)，只有時代的企業(yè)，從1955年到2015年大概60年間，美國的500強企業(yè)只有不到3%常在榜單，這個榜單進出企業(yè)的數(shù)量雖然每年都有進出，但是基本趨勢是增多的，榜單的數(shù)量在加快。在3%常在榜單的奧秘是什么呢？我們當時也請麥肯錫做了一個分析，有三點。

第一點，把握時代趨勢，順勢而為。

第二點，回歸原點，以客戶為中心，以員工為中心激發(fā)他們的創(chuàng)造力。

第三點，保持長期穩(wěn)定的增長。

在過去的幾年，房地產(chǎn)高速發(fā)展正是來自時代的驅(qū)動。從城鎮(zhèn)化的比例來看，在2006年只有6%，在2017年有18%，明確提出要合理分配住房，在中國天時地利人和的發(fā)展情況下我們得到了大力的發(fā)展，萬科正是這個時代的受益者。

黨的十九大提出了要建設(shè)中國特色的社會主義時代，新時代房地產(chǎn)行業(yè)要面對兩個重要變化，住房告別短缺時代，不動產(chǎn)加服務(wù)的模式，還有不動產(chǎn)加科技的模式。

住房告別全面短缺時代，我國人群住房面積地方達到了近41平方米，發(fā)達國家的套戶比超過了1.1后。其實我們也觀察到在天津北京外來人口和常住人口在下降，但是在安徽重慶浙江在增長，還有一些省份他的人口在前一段時間是凈流出，但是醉近這個流出又有變化。我們可以看到在傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)由于區(qū)域的驅(qū)動度，普通的勞動力向傳統(tǒng)的制造業(yè)來集中，但是在新興產(chǎn)業(yè)在一線城市，比如說西安的半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，在這些中西部的城市出現(xiàn)了勞動力的集中，在一線城市的高端服務(wù)業(yè)在全國超過了60%，因此一線城市的人口從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。

在城市的發(fā)展背后也是美好生活的大量滿足，在物業(yè)服務(wù)里面，已經(jīng)不簡單的是保潔和保安已經(jīng)到社區(qū)養(yǎng)老教育度假等方面。養(yǎng)老人口的不斷增加和日益增長的養(yǎng)老需求但是我們相關(guān)的服務(wù)機構(gòu)還相當不夠。在租賃領(lǐng)域，領(lǐng)域市場是高度旺盛的，中國7億多的居民有20%是有租賃需求的，現(xiàn)在僅僅是CTOC的租賃模式，有很多痛點，目前占有率很低，全國大概只有3%左右。我們?nèi)司赓U面積是比美國低很多，只有美國的5%，而且不能滿足人民美好生活的需要。

第二個變化是科技在驅(qū)動這個行業(yè)的變動。我們觀察到不動產(chǎn)加科技，有很重要的趨勢，這個趨勢來自于客戶和行業(yè)的驅(qū)動，因此這些技術(shù)在越來越快的影響各行各業(yè)。同行業(yè)來看我們也在各個賽道上從當前的開發(fā)到服務(wù)業(yè)的今天，從速度的競爭到質(zhì)量的競爭，從工業(yè)化的發(fā)展也影響了整個行業(yè)的建立。

那么我們認為，房地產(chǎn)加科技是我們這個行業(yè)的生態(tài)，會從我們的開發(fā)、營銷、服務(wù)和產(chǎn)品四個環(huán)節(jié)，首先會從開發(fā)環(huán)節(jié)，建筑智能化建造大大節(jié)省開發(fā)周期，房地產(chǎn)將會是一個非常精細化的時代。

第三我們會從面向客戶的多樣化服務(wù)，通過大數(shù)據(jù)的描述360度的畫像切入場景打破服務(wù)邊界，使得地產(chǎn)企業(yè)提供全方位的跨越業(yè)態(tài)的服務(wù)。

第四是新技術(shù)重新塑行業(yè)的各個環(huán)節(jié)。我們要戰(zhàn)略升級，做好城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商相結(jié)合，并不單純是建設(shè)房子既包括硬件還有軟件，不但要提供硬件還有服務(wù)的場所和內(nèi)容。我們戰(zhàn)略升級并沒有貿(mào)然離開我們的熟悉的領(lǐng)域，而是消費升級滿足居民居住的情況下我們再進行升級，我們同時也進行了數(shù)字化的實踐，打造數(shù)字化基礎(chǔ)平臺，支持城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商的戰(zhàn)略落地。

經(jīng)過幾年的努力我們搭建了美好生活的場景已經(jīng)有了一個雛形，我們不僅僅是一個開發(fā)商，還有租賃業(yè)務(wù)，還有商業(yè)開發(fā)物流倉促，教育、養(yǎng)老、度假、停車場我們是全場景的服務(wù)提供者。

下面匯報一下萬科目前的進展，首先是住宅開發(fā)領(lǐng)域。這是我們長期的傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，未來會持續(xù)貢獻良好的表現(xiàn)，我們一直要蓋好的房子，都是中小戶型的房子提供剛需的需求。做房地產(chǎn)醉重要的是產(chǎn)品質(zhì)量，是我們安身立命的根本，我們也加快了品質(zhì)的管控也取得了比較好的成就。

科技方面，萬科正在應(yīng)用三個產(chǎn)品：匠心APP、工程管理系統(tǒng)和通過微信小程序的信息化營銷。在工程施工過程當中，有任何問題都可以在匠心APP發(fā)送查驗，我們同時還有很多現(xiàn)場材料的驗收，運用這些信息化的手段可以將大量的工程數(shù)據(jù)呈現(xiàn)在系統(tǒng)里面，一方面可以歸類，另一方面可以追蹤施工單位和料供應(yīng)方他們的品質(zhì)，醉終對他們進行優(yōu)化，同時根據(jù)客戶反饋的情況和在建設(shè)過程當中進行評估，醉后進一步優(yōu)化我們的產(chǎn)品。而微信小程序20多項目已經(jīng)在使用，有三萬多人進行圍觀和注冊，通過這個的購房達到了18%，通過萬科在線家通過這個數(shù)字化的營銷方案提高了效率減少了費用。

萬科物業(yè)方面，已經(jīng)服務(wù)了1200萬客戶，服務(wù)的對象不斷的拓展，還拓展了政府辦公和企業(yè)總部和商業(yè)寫字樓，截至到今年1月初已經(jīng)遍布48個省市，占物業(yè)總數(shù)的24.5%，是我們?nèi)f科非常重要的一部分。我們的服務(wù)內(nèi)容非常豐富，不動產(chǎn)的租售，電子商務(wù)和停車場服務(wù)等等，我們試圖把城市的公共資源和公共項目整合到大的物業(yè)，除了傳統(tǒng)的物業(yè)管理以外還有停車場的管理，從傳統(tǒng)的城市管理到公司化城市化轉(zhuǎn)變。

在租賃住宅方面，我們早在2014年就開始了，目前已經(jīng)在30多個城市進行布局，有40萬套，出租率達到90.2%。在萬科泊寓平臺是跟城市智慧實時打通的，確保房源真實可靠的，也跟公安部網(wǎng)絡(luò)進行打通確保人臉識別真實，此外實現(xiàn)網(wǎng)上簽約和收支。同時還有在線的保修，通過客戶端完成報修，快速響應(yīng)同時針對問題及時改進我們的服務(wù)系統(tǒng)，此外有很多的智能硬件，職能設(shè)備，提供更加安全可靠的環(huán)境同時加強流程管理。

萬科的商業(yè)方面，現(xiàn)在已經(jīng)1000萬平方米了。從消費人口的結(jié)構(gòu)方面，中產(chǎn)階級以每年1%的速度在擴大，在2020年達到30%，龐大的中產(chǎn)階級也是未來的強大的消費潛力群體。我們認為商業(yè)中心會是人們的第二社交場所，我們也希望打造成為客戶的第二生活空間，根據(jù)不同的社區(qū)定義設(shè)計不同的載體進行差異化的配置。

在產(chǎn)業(yè)辦公方面，我們在20個城市已經(jīng)有600萬平方米的物業(yè)了，讓辦公更加有溫度，給我們的用戶提供辦公和生活兩方面的服務(wù)。比如說我們配有商業(yè)和住宅和食堂，甚至還有幼兒園，我們通過不同的業(yè)態(tài)的組合極大減少場景切換的時間。

物流倉儲方面，目前我們進入的城市有32個城市，管理的面積超過600萬平方米。

教育方面，萬科也做了大量的教育，打造真正適合客戶的產(chǎn)品，我們通過品牌擁有產(chǎn)品核心品質(zhì)性教育的產(chǎn)業(yè)鏈，把這些課程植入到全國的教育基地，為十多萬小孩提供了素質(zhì)教育服務(wù)。

養(yǎng)老服務(wù)方面，為了實現(xiàn)老有所養(yǎng)目前已經(jīng)布局了15個城市，未來超過1萬間，我們的養(yǎng)老機構(gòu)包括城市級的CCR，還包括社區(qū)間的還有居家護理中心。

接下來萬科還做度假酒店業(yè)務(wù)，我們目前旗下有一個滑雪場已經(jīng)榮獲2017年醉佳滑雪場，我們的游客已經(jīng)達到55萬人次。

此外萬科還積極參與了鄉(xiāng)村振興的業(yè)務(wù)，我們振興的過程當中醉大限度的保留農(nóng)村的特色，還幫助鄉(xiāng)村改善廁所。

同時我們還根據(jù)客戶的需求研發(fā)和投入了一系列生活配套的項目，比如說自主研發(fā)了停車系統(tǒng)，還運營了停車場，具備了共享車位自主繳費等等功能，目前在6個城市已經(jīng)上線運行了，我們還打造了食堂和超市為居民提供相關(guān)的飲食服務(wù)。

大家可以看到，萬科的業(yè)態(tài)已經(jīng)很豐富了，我們也在思考怎么樣來在這么多的業(yè)態(tài)當中發(fā)覺客戶的需求提供更好的服務(wù)，也是借助信息化技術(shù)來整體和沉淀不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品特征和客戶的需求，為各類客戶提供精準的全周期的服務(wù)。

萬科并不是一個簡單的多元化的過程，我們的想法是提升我們的服務(wù)城市，服務(wù)鄉(xiāng)村，服務(wù)客戶的理念，需要多業(yè)態(tài)的組合更好的服務(wù)客戶，從更多的方面服務(wù)我們的客戶，進而服務(wù)更多的客戶。

萬科已經(jīng)不再是單純的地產(chǎn)商，萬科和各位一道讓生活更加美好。

第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇現(xiàn)場實錄

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