民法典：住宅用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期

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8月27日消息，民法典各分編草案27日提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議，其中物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

其實(shí)早在今年5月7日更新的《物權(quán)法》中，就已經(jīng)對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿如何續(xù)期的情況作出了相關(guān)規(guī)定。第十二章建設(shè)用地使用權(quán)中的第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新表示，目前，關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細(xì)則，如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，在程序上無需公眾申請(qǐng)自動(dòng)續(xù)期，針對(duì)這一點(diǎn)理論業(yè)界已達(dá)成共識(shí)不存在爭(zhēng)議。但關(guān)于續(xù)期時(shí)是否需要繳納相關(guān)費(fèi)用，此次尚屬首次提出。

對(duì)于具體續(xù)期繳費(fèi)的方式，楊立新認(rèn)為，可以從三個(gè)方面來考慮：對(duì)于不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；70年到期后自動(dòng)續(xù)期，相當(dāng)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)是一個(gè)無期限的物權(quán)，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費(fèi)；三是到期后經(jīng)過自動(dòng)續(xù)期變成永久性建設(shè)用地使用權(quán)之后，應(yīng)當(dāng)確定使用權(quán)人與國家所有權(quán)人之間的關(guān)系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)過立法機(jī)關(guān)立法決定。

2016年溫州爆發(fā)了國有建設(shè)用地使用權(quán)20年到期事件，國土資源部對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期一事作出了表態(tài)。國土資源部副部長王廣華表示，對(duì)于少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題如何處理，國土資源部出臺(tái)了過渡性措施，即業(yè)主不需要提出續(xù)期申請(qǐng)，不需要繳費(fèi)，可正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

此外，本次提請(qǐng)全國人大常委會(huì)審議的民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

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