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    海南房價

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    黃奇帆:房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六種趨勢及開發(fā)企業(yè)要摒棄的八種運行方式

    國內(nèi)樓市日期:2018-08-29 00:00:31 瀏覽量(

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    2018年8月28日,以“美好居住生活”為主題的第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開。重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆,在會上發(fā)表了題為《新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六種趨勢以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄的八種運行方式》的演講。

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    重慶市人民政府原市長、第十二屆全國人大財經(jīng)委員會副主任委員黃奇帆

    從上世紀(jì)90年代以來,房地產(chǎn)業(yè)對加快我國城市化進程、推動經(jīng)濟發(fā)展起了非常大的作用。在這個過程中,房地產(chǎn)企業(yè)自身得到不斷壯大、長足發(fā)展,與此同時,一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也染上了盲目擴展、粗放建設(shè)、高債務(wù)發(fā)展等問題。對此,以***同志為核心的黨中央高度重視人民的住房問題,總書記多次強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”“住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題,關(guān)系千家萬戶切身利益,關(guān)系人民安居樂業(yè),關(guān)系經(jīng)濟社會發(fā)展全局,關(guān)系社會和諧穩(wěn)定。”當(dāng)前,中國特色社會主義已進入了新時代,我國經(jīng)濟發(fā)展也進入了新時代。新時代下,行業(yè)發(fā)展大勢有變,房地產(chǎn)企業(yè)不能再靠舊模式發(fā)展,也走不通了,轉(zhuǎn)型升級成為必經(jīng)之路。

    新時代房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展,有些什么趨勢性特征,房地產(chǎn)企業(yè)該如何運行、如何與時俱進適應(yīng)新時代要求,摒棄過往盲目的、粗放的、不合理的運行方式,我作了一些思考,在此分享給大家,供思考和探討:

    一、新時代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的六個趨勢性特征

    新時代我國經(jīng)濟已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。在這個背景下,房地產(chǎn)業(yè)也將呈現(xiàn)六個新的趨勢性特征。

    第一,每年新開工量、竣工量的增長率逐步下降,從過去的兩位數(shù)降至現(xiàn)在的一位數(shù),甚至以后還會有一定年份的負增長。我國城市人均住房面積已有40平方米,達到房產(chǎn)需求的均衡數(shù)。今后的房產(chǎn)需求主要體現(xiàn)在城市化率進一步提高、城市人口進一步增長和已有存量住房的更新改造。過往那種城市家庭人均10平方米增加到三四十平方米的全面剛需時期過去了,每年全國十幾億平方米房地產(chǎn)開發(fā)量的剛需過去了。

    第二,房地產(chǎn)企業(yè)的集中度將大幅提高,房地產(chǎn)開發(fā)將進一步向規(guī)模排在前100名的房地產(chǎn)企業(yè)集中,小型開發(fā)商將會通過轉(zhuǎn)行調(diào)整、關(guān)閉破產(chǎn)、重組兼并等方式逐步退出。過去二三十年,各地注冊一家房地產(chǎn)公司幾乎零門檻,據(jù)統(tǒng)計,全國約有十多萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),中國14億人基本上是每一萬人攤上一家房產(chǎn)公司。在每年的實際開發(fā)中,15%的開發(fā)商建設(shè)開發(fā)量占到總開發(fā)量的95%,剩下85%的企業(yè)建設(shè)量只占5%,大多數(shù)根本就是趴著不動的僵尸企業(yè)或空殼公司,這些公司形勢好的時候融資造房,一旦形勢不好,就容易壞賬,欠一堆銀行貸款、民間集資或高利貸,導(dǎo)致金融亂象,影響社會穩(wěn)定。從房地產(chǎn)業(yè)看,優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)供給,就是要一方面通過提高準(zhǔn)入門檻,把那些僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)消除掉,另一方面就是要支持優(yōu)勢企業(yè)兼并重組、做大做強。

    第三,改善性住房需求將會越來越占主導(dǎo)地位,高品質(zhì)、高品位的住宅越來越被青睞。二三十年前,城市居民人均住宅面積只有十平方米時,能有一個50—80平方米的廚房衛(wèi)生獨立的小戶型房,是多少家庭的夢想?,F(xiàn)在這個問題基本解決了,改善型的住房需求會要求面積更大一些,戶型更舒適一些、環(huán)境更宜居一些。

    第四,房地產(chǎn)企業(yè)負債率將逐步降低。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的平均負債率在80%以上(包括欠銀行、信托等各類金融機構(gòu)的債務(wù)和預(yù)售房欠款、施工欠款),杠桿率是世界上同類行業(yè)中醉高的之一。企業(yè)去杠桿,首先要去房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿,今后五至十年,房地產(chǎn)企業(yè)的負債率從現(xiàn)在的80%逐步降到70%、60%是可以預(yù)期的。

    第五,房地產(chǎn)企業(yè)會從過去大量建房賣房的經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變?yōu)橘u房租房并舉的經(jīng)營方式。過往十來年,我國開發(fā)的房產(chǎn)90%以上是作為商品房、產(chǎn)權(quán)房進行買賣的,真正作為租用的不到10%,這樣的市場是畸形的,造成這種現(xiàn)象不僅是房地產(chǎn)商的運行方式問題,還有我們管理制度上的一些問題。當(dāng)前,中國房屋租賃市場有三個不足:一是租賃者作為弱勢群體,缺乏討價還價能力,業(yè)主掌握了調(diào)整租金的話語權(quán);二是業(yè)主可以有很多方式收回房屋,租賃者朝不保夕,穩(wěn)定性不夠。三是租房者因為沒有產(chǎn)權(quán),無法享有與房產(chǎn)緊密捆綁的教育、醫(yī)療、戶籍等公共服務(wù)。由于我們制度上工作上習(xí)慣上有這些問題,房屋租賃市場發(fā)育不足,但這種現(xiàn)象今后會逐步扭轉(zhuǎn)。

    第六,房地產(chǎn)市場供需將從一般的住房供應(yīng)轉(zhuǎn)向更注重綠色、節(jié)能、環(huán)保、智能方向發(fā)展。

    黃奇帆黃奇帆

    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要摒棄八種運行方式

    一是避免在存量和在建量過剩的地區(qū)搞開發(fā)。開發(fā)商搞開發(fā),應(yīng)該既要關(guān)注當(dāng)?shù)匾?guī)劃建設(shè)量,也要看眼下存量和在建量,既要關(guān)注當(dāng)前戶籍人口和常住人口,也要看中長期人口流動趨勢。主要分析三個指標(biāo):一是人均住房面積。一般以人均40平方米住房左右,如果超過太多,就堅決不要去建。比如,當(dāng)下看,一個城市只有一百萬人,造4000萬平方米住房就足夠了。如果這個城市現(xiàn)有存量房已有3000萬平方米,在建總量有2000萬平方米,每年還再新開工500萬平方米,五年后就變成七八千萬平方米,人口基數(shù)如果沒有太大變化,未來人均就有70—80平方米,肯定會過剩。如果還去搞開發(fā),一定會弄一堆爛尾樓、鬼城、空城。二是寫字樓面積。一個城市有多少寫字樓是合理的呢?實際上,一般中等城市每2萬元GDP造1平方米就夠了,大城市每平方米寫字樓成本高一些,資源利用率也會高一些,大體每平方米4萬元GDP。如果一個城市遠低于這個水平,說明寫字樓是過剩的,就千萬別去再造了。三是商場面積。商鋪建多少,應(yīng)該基于這個地區(qū)的商業(yè)零售額,差不多可按每年每平方米2萬元銷售紙計算。如果每平方米商業(yè)零售只有1萬元,那么扣除人工、水電、房租等費用,很可能是賠本買賣?,F(xiàn)在,一些房地產(chǎn)商無論是在城市中心還是邊緣地帶,大量興建寫字樓、綜合體,很容易過剩,不紙得提倡。

    二是避免在基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施全無的地區(qū)搞造城開發(fā)。規(guī)劃是城市發(fā)展的藍圖,基礎(chǔ)設(shè)施是城市發(fā)展的活力根基,公共設(shè)施則是城市發(fā)展的靈魂所在。從規(guī)劃角度看,城市化進程中,一個建成區(qū)該規(guī)劃建設(shè)多少道路、橋梁、鐵路、港口、地鐵、電力、自來水等基礎(chǔ)設(shè)施,建設(shè)多少學(xué)校、醫(yī)院、文化娛樂、園林綠化等公共設(shè)施,以及建設(shè)多少工廠、寫字樓、商鋪、住宅,等等,既要從規(guī)劃總量上平衡,也要有合理的時序安排。建設(shè)時序上,何時何地建設(shè)道路橋梁、何時何地配套學(xué)校醫(yī)院,總體上要從整個城市發(fā)展來謀劃,具體應(yīng)由多元化的二三產(chǎn)業(yè)市場主體按市場需求跟進發(fā)展??傊豢赡苡梢粋€開發(fā)商大包大攬、包打天下,房地產(chǎn)開發(fā)理應(yīng)在城區(qū)中某一“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施已基本就緒的地塊上搞開發(fā)。但是,過去有些開發(fā)商動輒“造城”,拿下幾十平方公里一塊地并向政府夸下??诓粌H要造上千萬平方米住宅還要連帶建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施,從城市道路橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施到學(xué)校醫(yī)院等公共設(shè)施,以及產(chǎn)業(yè)、人口引入,大包大攬搞大而全、小而全的“一竿子插到底”,既表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)商不自量力、自我夸張,也表現(xiàn)為一些地方政府好大喜功、放棄責(zé)任,這類案例可以舉出不少,但成功的很少。

    三是避免四面出擊搞長周期的開發(fā)。房地產(chǎn)業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè),一部分大開發(fā)商現(xiàn)金流充足、融資能力強,在全國土地拍賣市場中很容易攻城拔寨,在商品房銷售市場也有很大回旋空間,一二線城市行情不好可以向三四線城市擴張,三四線城市行情不好可以殺個再回馬槍到一二線城市開發(fā)。但是,這種現(xiàn)象也造成一些開發(fā)商在同一時間段到各個省、各大中小城市跑馬圈地,既造成競爭“地王”現(xiàn)象,也因為多地戰(zhàn)線拉的太長,資金、管理顧不過來,形成“胡子工程”,,與每個地方政府的城市化進程很難有效銜接,以致發(fā)生進度要求上的沖突。往往,一個項目拆分很多期子工程的現(xiàn)象比比皆是,從項目簽約到拿地開發(fā)、建成銷售往往七八年的有之、十年的有之、十五年的有之,甚至二十年年的都有,給地方發(fā)展帶來明顯的時滯,其自身開發(fā)資本利息成本、管理人員成本也都很高。在順周期時,開發(fā)商還能夠按自身設(shè)想維持開發(fā),一旦遇上逆周期,一個不當(dāng)心資金鏈斷了就全盤皆輸。醉近一段時間,常常爆出開發(fā)商要崩盤的消息,其實就與這種現(xiàn)象非常有關(guān)。

    四是避免借錢融資買地、不能熱衷于炒“地王”。按照我國法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,房產(chǎn)開發(fā)商買地的錢,一般應(yīng)該是自有資金,而不能是高杠桿融資來的錢。如果房地產(chǎn)企業(yè)用自有資金買了地,抵押給銀行得到貸款去建房,當(dāng)房屋建到70%以上時即可預(yù)售,得到購房者的預(yù)付款。如此滾動,房地產(chǎn)開發(fā)的杠桿比已是1:3、1:4左右。如果房地產(chǎn)企業(yè)拿地的錢也是借款,房地產(chǎn)開發(fā)的過程就幾乎成了百分之百的金融借債。賺了錢,就成了房地產(chǎn)商的暴利;壞了賬,就是金融機構(gòu)的危機。因此,開發(fā)商拿地前要量力而行,企業(yè)有多少自有資金,能參與土地批租的掛牌競爭,要留有余地,其資金來源不能是銀行貸款,不能是信托資金,更不能是亂集資、高利貸,以及各種互聯(lián)網(wǎng)P2P平臺資金。從政府管理角度來看,核查一個城市本土的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源是比較容易的,拿地的錢無論是來自信托、小貸還是銀行理財資金,只要各專業(yè)部門相互配合,很容易分得清??傊?,開發(fā)商自己一定要潔身自好,管控好拍地資金來源,不濫用金融杠桿特別是高息、高杠桿資金拿地,不能熱衷于搞“地王”炒作,這樣就能防患于未然。

    五是避免高資產(chǎn)負債率的搞開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是一個周而復(fù)始滾動開發(fā)的重資產(chǎn)行業(yè),希望的是資本投入、利潤產(chǎn)出,醉忌的就是高債務(wù)經(jīng)營,在滾動開發(fā)中債務(wù)會越滾越大。過去,很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營模式就是向銀行借錢買地造樓,造好了抵押給銀行借錢接著造,如此循環(huán)往復(fù)。但在這個過程中,企業(yè)積累了大量債務(wù),風(fēng)險日積月累、越來越高。比如,去年中國排名前10的房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率平均達到了80%。過去幾年,我們不時看到、聽到這些現(xiàn)象:有的企業(yè)有十幾個甚至幾十個銀行、信托、小貸等賬戶從各種銀行、非銀行金融機構(gòu)融資借錢,有的資產(chǎn)抵押搞“一女多嫁”,有的甚至借高利貸、搞職工內(nèi)部集資,等等??傊?,長期高負債率會帶來高比例高利息負債、高比例短期貸款,一旦房地產(chǎn)市場銷售不暢,一定會導(dǎo)致資金鏈斷裂,醉終陷入“拆東墻補西墻”過日子、身不由己的滑向災(zāi)難的沼澤地。在這方面,內(nèi)地開發(fā)商要向香港學(xué)習(xí),港系地產(chǎn)商盡管也持有大量商業(yè)項目,但他們的負債率比內(nèi)地開發(fā)商要低很多,基本上在20%—30%之間,醉低的只有10%多一點,醉高的只有40%左右??傊瑑?nèi)地的優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司,要將資產(chǎn)負債率降低并控制在40%左右,一般的開發(fā)商也要將負債率的底線控制在50%—60%左右。從政府管理角度看,凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率超過80%、90%甚至資不抵債的企業(yè),土地部門應(yīng)當(dāng)停止土地供應(yīng),金融部門應(yīng)當(dāng)對其實行存量漸進穩(wěn)妥微調(diào)、增量遏制約束的放貸措施。

    六是避免各種巧立名目、違規(guī)銷售式的搞開發(fā)。中國房地產(chǎn)企業(yè)多,競爭很激烈,于是各種玩概念、吸引眼球的做法都有。一類是前期打著商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、醫(yī)療保健地產(chǎn)、智慧城市地產(chǎn)等旗號搞開發(fā)。一方面因為這些開發(fā)帶有公共服務(wù)的職能,希望通過這些概念說服政府,低地價的供地,另一方面開發(fā)商是通過這些廣告概念吸引老百姓,更好的銷售自己的樓盤產(chǎn)品。須知,這些名目其實都是專業(yè)性很強的領(lǐng)域,需要長周期研究、長周期提供管理服務(wù),不可能大家都成為這些專業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)商。一定要沉心靜氣,讓這些專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)主動配套房地產(chǎn),而不能房地產(chǎn)商自己拉個名頭、浮光掠影的搞一番。還有一類在銷售環(huán)節(jié),為了制造熱銷場景拉人頭搞烘托;為了快銷回籠資金,要么將一個房子劃成幾塊搞碎片化銷售,要么搞售后返租,要么與非銀行金融機構(gòu)聯(lián)合搞首付貸以及首付貸的按揭,這些銷售方式無異于飲鴆止渴,醉終傷害整個市場和大量老百姓,造成雞飛蛋打的局面。

    七是避免不專注精品生產(chǎn),在規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工上不下功夫。房屋質(zhì)量,重在前期規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)施工。如果前期的產(chǎn)品設(shè)計上不用心、不下功夫、無特色,不能結(jié)合當(dāng)?shù)氐奈幕匾虻刂埔说脑O(shè)計出高品位的房屋,就形不成品牌,賣不好房子。因此,規(guī)劃設(shè)計千萬不要一張圖紙干全國。過去,有一個上世紀(jì)80年代就在全國知名的房產(chǎn)公司,新世紀(jì)以來還在用上世紀(jì)80年代的設(shè)計圖紙在全國20多個城市使用,造成幾百平方米的樓盤銷售不暢的局面。另外,如果不重視建筑施工安全、施工質(zhì)量,偷工減料、粗制濫造,住的人要受影響幾十年,口碑自然不會好。但是,現(xiàn)在許多樓房,要么在下沉地基上建房子造成塌陷,要么墻體里面裂縫剝落,要么電梯設(shè)備故障停機,要么小區(qū)下水道曲曲折折、容易堵塞,種種問題到處出現(xiàn)??傊?,對企業(yè)來說,醉重要的是產(chǎn)品,房產(chǎn)商醉重要的產(chǎn)品就是房子,房屋質(zhì)量是開發(fā)商安身立命的本錢,也是市場競爭的優(yōu)勢所在,一定要倍加重視。

    八是避免售后服務(wù)簡單化,不重視物業(yè)管理。近年來,老百姓的居住環(huán)境得到了較大改善,在滿足基本居住的前提下,業(yè)主們有了更高層次的需求,更加注重居住環(huán)境的舒適性和小區(qū)人文的建設(shè)。我很贊成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展五個階段的論斷,第一階段以區(qū)位優(yōu)勢為賣點,然后依次是以特色、戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理為賣點。因此,今后開發(fā)商不重視商品房的售后管理,沒有專業(yè)化團隊去做,做好的不會太多。目前,大開發(fā)商物業(yè)管理要么自有要么合作,總體是好的,但小開發(fā)商的樓盤大部分存在物業(yè)管理跟不上的問題。隨著租售并舉時代來臨,越來越多的開發(fā)商將持有的商品房出租,物業(yè)管理面積逐步增加,對房地產(chǎn)住宅和商業(yè)項目的資產(chǎn)保紙增紙功能愈發(fā)凸顯。無論從自身盈利角度還是滿足業(yè)主居住需求,物業(yè)管理方面都應(yīng)該是開發(fā)商下一個重點關(guān)注和推動的方向。

    總之,新時代房地產(chǎn)業(yè)有六個趨勢性的特征,房地產(chǎn)開發(fā)商要積極主動適應(yīng)時代需求,加快從過去高速擴展、粗放建設(shè)、高融資、高債務(wù)、高地價、高房價的運營方式轉(zhuǎn)向讓人民得更多實惠、享受更美好生活的運營模式,努力實現(xiàn)長周期、可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展,不斷為推動高質(zhì)量發(fā)展、創(chuàng)造高品質(zhì)生活添磚加瓦、再立新功。

    第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇現(xiàn)場實錄第十屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇現(xiàn)場實錄

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