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    海南房?jī)r(jià)

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    住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿咋辦?民法典物權(quán)編草案:自動(dòng)續(xù)期

    國(guó)內(nèi)樓市日期:2018-08-28 23:02:58 瀏覽量(

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      8月27日,《民法典各分編(草案)》首次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)審議。其中物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”,并對(duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題作出原則性規(guī)定。

      上海信和安律師事務(wù)所律師王龍國(guó)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,以前因?yàn)閷?duì)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題沒有規(guī)定如何處理,社會(huì)上針對(duì)該問題的討論很多,現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。也有業(yè)內(nèi)人士表示,住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

      住宅用地使用權(quán)到期自動(dòng)續(xù)期

      《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,民法典物權(quán)編草案關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題,先作一個(gè)原則性規(guī)定。草案規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

      上海信和安律師事務(wù)所律師王龍國(guó)指出,“居住權(quán)”和“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動(dòng)續(xù)期”的提法以前沒有,屬于新增內(nèi)容,因此無法和以前的規(guī)定作簡(jiǎn)單對(duì)比。如果簡(jiǎn)單理解,以前提的是所有權(quán)和使用權(quán),其中,“所有權(quán)”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項(xiàng)權(quán)能。住宅建設(shè)用地使用期屆滿后,以前因?yàn)闆]有規(guī)定如何處理,社會(huì)針對(duì)該問題的討論很多,現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動(dòng)續(xù)期。

      有業(yè)內(nèi)人士表示,住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定出臺(tái)或意味著房產(chǎn)稅的加速落地。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,一般房產(chǎn)稅征收基于房產(chǎn)屬性與私有財(cái)產(chǎn),私有財(cái)產(chǎn)是沒有期限限制的,現(xiàn)行規(guī)定住宅的土地使用權(quán)是70年,所以說住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

      中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰則認(rèn)為,土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期與征收房產(chǎn)稅之間沒有直接聯(lián)系。

      易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,對(duì)于土地使用權(quán)續(xù)租的內(nèi)容,其實(shí)過去強(qiáng)調(diào)的就是所謂“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。從規(guī)定來看,自動(dòng)續(xù)期的政策思路很明確,同時(shí)是否要付費(fèi)這一點(diǎn),也提到了“或者減免”的概念。類似規(guī)定,一方面是有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題,另一方面也給予了不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)部門一個(gè)新的思考,即研究續(xù)期續(xù)費(fèi)問題,進(jìn)而促進(jìn)土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

      首次提出“居住權(quán)”

      民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹,規(guī)定居住權(quán)是為了認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)住房保障的靈活安排,滿足特定人群的居住需求,也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

      嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,從“居住權(quán)”的規(guī)定來看,其明確給予了界定,強(qiáng)調(diào)了合同約定的契約精神。類似規(guī)定有助于未來在三個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更好的保障,包括租賃權(quán)、住房保障權(quán)、以房養(yǎng)老居住權(quán)等方面。后續(xù)在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項(xiàng)目上,落地可能性很大,也能夠?qū)崿F(xiàn)人人都支持此類新市場(chǎng)的改革和發(fā)展。

      王龍國(guó)指出,現(xiàn)在新提的“居住權(quán)”包括“占有”“使用”兩項(xiàng)權(quán)能。居住權(quán)就是為了解決現(xiàn)在社會(huì)上沒有房屋但又需要居住的這部分人的問題,這些人雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán),但他們因?yàn)楹贤s定或其他原因而居住在某個(gè)房屋里,法律要規(guī)定他們有居住的權(quán)利,否則,這部分人將沒有合法的居住場(chǎng)所。

      《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還注意到,此次提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)會(huì)議審議的《民法典各分編(草案)》增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。為落實(shí)黨中央提出的建立租購(gòu)?fù)瑱?quán)住房市場(chǎng)的要求,保護(hù)承租人利益,促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展,草案增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。草案第五百二十五條第二款規(guī)定:“租賃期間屆滿,住房承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。

      對(duì)此,李文杰在接受記者采訪時(shí)表示:“世界上其他國(guó)家對(duì)承租權(quán)的表述也是類似的,過去我們國(guó)家已經(jīng)有優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定,而這次是寫入民法典?!?/p>

      中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出:“在實(shí)際操作過程中,優(yōu)先承租權(quán)并不會(huì)對(duì)下一個(gè)租期的租金有強(qiáng)制性約束,所以這項(xiàng)規(guī)定對(duì)租金上漲的影響有限。”

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    民法典 續(xù)期 期滿 使用權(quán) 草案

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