買房V信：18089828⒋70
今年4月，國(guó)家五部門發(fā)文嚴(yán)控主題公園地產(chǎn)化，隨后多地掀起了清查“假公園真地產(chǎn)”浪潮。8月16日北京商報(bào)記者獲悉，云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳已下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)主題公園規(guī)劃建設(shè)管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），且海南、甘肅等多地也紛紛發(fā)布新政強(qiáng)化對(duì)主題公園項(xiàng)目管控。至此，在全國(guó)遍地開花的主題公園被戴上緊箍咒。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，主題公園的房地產(chǎn)化確已偏離旅游本質(zhì)，且?guī)碇T多隱患，從國(guó)家到地方的嚴(yán)管，將倒逼國(guó)內(nèi)主題公園運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生巨大變革。
落地
云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在通知中強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得通過調(diào)整規(guī)劃為主題公園項(xiàng)目配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不得變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)，防范“假公園真地產(chǎn)”項(xiàng)目。
除云南外，我國(guó)多地都接連上馬主題公園項(xiàng)目。公開數(shù)據(jù)顯示，近幾年，我國(guó)旅游業(yè)從游覽觀光向休閑度假轉(zhuǎn)型升級(jí)，主題公園逐漸成為行業(yè)風(fēng)口，2017年中國(guó)主題樂園市場(chǎng)的零售額達(dá)到近400億元，較2016年增長(zhǎng)27%。預(yù)計(jì)到2022年這一數(shù)字將達(dá)到892.39億元。但與此同時(shí)，主題公園批量建設(shè)發(fā)展中也出現(xiàn)了概念不清、盲目建設(shè)、模仿抄襲、低水平重復(fù)等問題，有些地區(qū)更是出現(xiàn)了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)化傾向。
為此，國(guó)家發(fā)改委等五部門曾聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出，嚴(yán)禁以主題公園建設(shè)名義占用各類保護(hù)區(qū)或破壞生態(tài)，嚴(yán)格控制主題公園周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，不得因主題公園建設(shè)增加地方政府債務(wù)。此外，主題公園周邊的酒店、餐飲、購(gòu)物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設(shè)置條件，變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。
政策一出，多地開始迅速行動(dòng)。此前甘肅省發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范推進(jìn)特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)的實(shí)施意見》中也要求，在特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)建設(shè)中，嚴(yán)格控制政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)化傾向。而海南則主要針對(duì)填海建度假島強(qiáng)調(diào)禁止純商品住宅建設(shè)。
整頓
伴隨政策落地，主題公園被納入嚴(yán)管名單，多個(gè)項(xiàng)目也出現(xiàn)變數(shù)。一位不愿具名的主題公園運(yùn)營(yíng)方告訴北京商報(bào)記者，公司正在對(duì)各地新政的影響進(jìn)行評(píng)估和研究。就在幾天前，海南省海洋與漁業(yè)廳發(fā)布的《海南省貫徹落實(shí)國(guó)家海洋督察反饋意見整改方案》中提到，文昌椰林灣度假村人工島和萬寧日月灣日島等三個(gè)項(xiàng)目在填海形成的土地上不得從事商品住宅開發(fā)，同時(shí)制定項(xiàng)目填海形成土地長(zhǎng)期閑置的處置方案，并結(jié)合處置方案組織編制圍填海形成土地的規(guī)劃，報(bào)省規(guī)劃委審查同意后依法審批。
以日月雙島項(xiàng)目為例，當(dāng)?shù)卣笥墒?guó)土資源廳指導(dǎo)萬寧市政府對(duì)未出讓的土地嚴(yán)格按相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行土地出讓，禁止純商品住宅建設(shè)。對(duì)已出讓但未建設(shè)的土地，調(diào)整優(yōu)化規(guī)劃建設(shè)方案，責(zé)令企業(yè)調(diào)整和豐富產(chǎn)品類型增加旅游度假產(chǎn)品，并增加公共服務(wù)配套設(shè)施。同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)與業(yè)主簽訂分時(shí)度假協(xié)議，變住宅產(chǎn)品為準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)品。
對(duì)此，中國(guó)旅游改革發(fā)展咨詢委員會(huì)副秘書長(zhǎng)、北京第二外國(guó)語學(xué)院旅游管理學(xué)院院長(zhǎng)厲新建在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，“分時(shí)度假的提法應(yīng)該是為了解決此前獲批建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目遺留問題，如果未來不能作為商品房銷售，則可以作為分時(shí)度假產(chǎn)品，但這絕不會(huì)成為主題公園捆綁房地產(chǎn)的另一種方式”。
另有報(bào)道指出，南京市政府相關(guān)部門也專門組織會(huì)議，對(duì)當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有的主題公園項(xiàng)目進(jìn)行了全面排查。而在南京方山腳下，醞釀了四年之久的“南京夢(mèng)工廠”項(xiàng)目前途未卜。據(jù)悉，2014中國(guó)南京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推介會(huì)上，宣布項(xiàng)目總touzi預(yù)計(jì)達(dá)500億元的南京世茂·夢(mèng)工廠項(xiàng)目將落戶江寧高新園，整體開發(fā)計(jì)劃分為三期，初步計(jì)劃2015年開工建設(shè)項(xiàng)目一期，然而截至目前，該項(xiàng)目仍未能開工。
倒逼
主題公園繁榮的背后，因沖動(dòng)建設(shè)、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過度引起的主題公園“速生速死”現(xiàn)象也逐漸顯現(xiàn)。據(jù)悉，目前touzi額超5000萬元的國(guó)內(nèi)主題公園大概可達(dá)300家，具有一定知名度且運(yùn)營(yíng)狀況良好的主題公園僅為10%，其他大部分主題公園處于虧損狀態(tài)。如果離開房地產(chǎn)支持，主題公園的運(yùn)營(yíng)將面臨更大壓力，模式之變已迫在眉睫。
事實(shí)上，在過去十年間，房地產(chǎn)傍主題公園亂象已呈現(xiàn)常態(tài)化發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)分析，早年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，資金回報(bào)快；主題公園touzi大，回收期長(zhǎng)，所以對(duì)于touzi商而言，從經(jīng)濟(jì)可行與財(cái)務(wù)分析上，單純地touzi主題公園不可取。因此，將房地產(chǎn)與主題公園捆綁，成為當(dāng)時(shí)普遍的touzi模式。但當(dāng)下中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，一味謀求暴利的touzi時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸趨穩(wěn)。隨著政府三令五申嚴(yán)控主題公園地產(chǎn)化傾向，地產(chǎn)開發(fā)商利用主題公園拿地的情況開始退出主流市場(chǎng)。
“以往因?yàn)榉康禺a(chǎn)可快速回流資金，所以‘主題公園+房地產(chǎn)’似乎已經(jīng)成了固定搭配，接下來在國(guó)家的嚴(yán)控下，主題公園只能靠拓展新的‘錢途’來緩解經(jīng)營(yíng)壓力?！睔v新建告訴北京商報(bào)記者。在他看來，像迪士尼、環(huán)球影城等國(guó)際知名主題樂園，并非靠房地產(chǎn)賺錢，還是要依靠自有IP和園區(qū)消費(fèi)等。反觀不少本土主題公園，在自有IP上存短板，對(duì)傳統(tǒng)文化的挖掘和融合能力也較弱，普遍出現(xiàn)同質(zhì)化、低文化、少規(guī)劃等問題。而限制“假公園真地產(chǎn)”可以倒逼樂園、景區(qū)轉(zhuǎn)型，使主題公園更專注于提升主營(yíng)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力。
旅游資深專家王興斌則指出，主題公園屬高touzi、高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，想要做好特色主題更是頗有難度。因此地方政府也應(yīng)該做好合理的城市規(guī)劃，避免盲目建設(shè)造成局部市場(chǎng)過剩，進(jìn)而引發(fā)主題公園“速生速死”現(xiàn)象。
北京商報(bào)記者 肖瑋/文 白楊/制表
打折電話：⒏08⒏2
84
70
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師
