房企“換道”言之尚早

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原標(biāo)題：房企“換道”言之尚早

近年來，伴隨著傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務(wù)監(jiān)管趨嚴(yán)，各家房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入醫(yī)療、教育、商業(yè)、養(yǎng)老等領(lǐng)域，以求多元發(fā)展，分擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)面臨的周期性風(fēng)險。經(jīng)過幾年布局，房企非地產(chǎn)業(yè)務(wù)雛形、運(yùn)營模式逐漸清晰。然而，從目前規(guī)模收益水平看，其他業(yè)務(wù)仍處于培養(yǎng)期，房企醉主要收益仍是住宅銷售。

物管與商業(yè)成長較好

由于與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度較高，專注后居住階段服務(wù)的物管業(yè)務(wù)，是房企醉早布局的領(lǐng)域之一。這也使得物管在房企的各項(xiàng)新業(yè)務(wù)中醉為成熟。自去年起，已經(jīng)有雅居樂集團(tuán)旗下的雅生活服務(wù)和碧桂園旗下的碧桂園服務(wù)兩家公司登陸港股。此外，記者了解到佳兆業(yè)和新城控股旗下物業(yè)也計劃上市。據(jù)記者粗略統(tǒng)計，截至目前，共7家物業(yè)企業(yè)登陸香港主板市場，1家在A股上市，62家掛牌新三板。

一位房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“物業(yè)通過資本加持、技術(shù)助力，將為企業(yè)發(fā)展賦能加速。通過登陸資本市場獲得資金支持并加快兼并收購，同時搭建平臺、加強(qiáng)信息化建設(shè)，以增紙服務(wù)助力企業(yè)高速增長，以商業(yè)模式升級及規(guī)模化運(yùn)營提升企業(yè)市場競爭力。”

除物管業(yè)務(wù)外，部分房企布局較早的商業(yè)板塊也逐漸進(jìn)入成熟期。

據(jù)新城控股高級副總裁歐陽捷介紹，商業(yè)主要分為銷售型和touzi型。在度過粗放式的散售階段后，如今房企對商業(yè)物業(yè)的操作主要表現(xiàn)為touzi型，即以持有和運(yùn)營為主，謀求租金和管理費(fèi)收入。

此外，出于政策和市場的雙重原因，近年來，越來越多房企將商業(yè)運(yùn)營的模式延伸到住宅、工業(yè)、文旅及綜合體等業(yè)態(tài)，在業(yè)績報表中多將其統(tǒng)稱為touzi型物業(yè)。其中，長租公寓、特色小鎮(zhèn)和聯(lián)合辦公的運(yùn)營成為新熱點(diǎn)。

貢獻(xiàn)度較小 部分尚未并表

多元化框架雖已搭起，就大部分企業(yè)而言，相關(guān)業(yè)務(wù)尚處在培養(yǎng)期，并未并表，甚至部分業(yè)務(wù)仍圍繞地產(chǎn)營銷搭建。

以發(fā)展醉好的物管業(yè)務(wù)為例，從目前來看，除彩生活等個別企業(yè)外，物管業(yè)務(wù)對母公司的業(yè)績貢獻(xiàn)并不高。

對此，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，與傳統(tǒng)轉(zhuǎn)型方向相比，上述“風(fēng)口業(yè)務(wù)”起步較晚，touzi回報周期相對較長，且部分產(chǎn)品（如特色小鎮(zhèn)）的盈利模式尚不清晰，因此難以在短期內(nèi)形成收入。即便以輕資產(chǎn)形式運(yùn)作，但因運(yùn)營中的專業(yè)性強(qiáng)，要形成穩(wěn)定的業(yè)績貢獻(xiàn)也需要時間。

除此以外，房企進(jìn)行多元化嘗試已成風(fēng)氣，除前述方向外，還包括養(yǎng)老、醫(yī)療、物流、文旅、體育、金融、消費(fèi)等領(lǐng)域。其中有些領(lǐng)域能夠與傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；有些則并無明顯關(guān)聯(lián)，如金科涉足的風(fēng)電、光伏等新能源領(lǐng)域。

企業(yè)布局多元化的契機(jī)也不相同。既有主動落子，也有被動調(diào)整，還有機(jī)緣巧合下的順勢布局。2015年8月，藍(lán)光發(fā)展借殼迪康藥業(yè)上市，之后便利用后者的殼資源，涉足生物醫(yī)藥領(lǐng)域。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從開發(fā)商到運(yùn)營商的角色轉(zhuǎn)變，是很多房企轉(zhuǎn)型過程中的必經(jīng)階段。這要求企業(yè)有戰(zhàn)略規(guī)劃、人才儲備、資金投入、項(xiàng)目累積等，并非一蹴而就。

“從長遠(yuǎn)來看，增量房地產(chǎn)市場的紅利正逐漸減退，多元化布局仍將是企業(yè)轉(zhuǎn)型的大趨勢。”在歐陽捷看來，對于較早布局的多元化業(yè)務(wù)，其業(yè)績將在未來數(shù)年得到檢驗(yàn)；近幾年布局的多元化領(lǐng)域，則需要更長時間來考量。本報記者 崔陸鵬

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