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7月，隨著搖號政策的進(jìn)一步細(xì)化，西安的住宅項(xiàng)目開始進(jìn)入了規(guī)范化的搖號選房階段，開盤總量和去化率均有所下滑。去化率從前期的近乎100%下降至85%左右。與此同時，在土地供應(yīng)和成交、商業(yè)、辦公等方面，市場也都有明顯變化。
政策：搖號選房政策成熟 西咸開始住房價格申報
從政策層面看，7月無疑有重大突破。在經(jīng)歷了一段時間搖號試驗(yàn)階段，7月6日，陜西省公證協(xié)會制定出臺了《陜西省公證機(jī)構(gòu)辦理商品住房銷售搖號公證實(shí)施細(xì)則》，各項(xiàng)目的開盤搖號有了統(tǒng)一的規(guī)范。由于客戶意向登記、公證時間較長，開盤周期被拉大。中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的7月月報顯示，7月是政策熟悉期，上半個月開盤項(xiàng)目較少，下半個月陸續(xù)開盤至7月底，共有19個項(xiàng)目進(jìn)行了搖號選房，去化率為85%。
7月13日，西咸新區(qū)開發(fā)建設(shè)管理委員會辦公室發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售價格申報公示工作的公告》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在西咸新區(qū)轄區(qū)的新建商品住房均列入商品住房價格申報范圍。其中，灃東新城轄區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)對所售商品住房價格進(jìn)行申報和公示；而空港新城、涇河新城、秦漢新城、灃西新城轄區(qū)所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均應(yīng)對所售商品住房價格進(jìn)行申報。對此，西安建筑科技大學(xué)建筑學(xué)院副教授馬健認(rèn)為，西咸新區(qū)在近期土地和房屋價格增長較快，這一舉措的實(shí)施，極有可能是西咸新區(qū)納入限價和XG范圍的信號，而越來越多的品牌開發(fā)商也陸續(xù)在西咸拉開戰(zhàn)局。
成交：量價雙雙下降 市場逐漸回歸理性
近期，從開盤數(shù)量上看，出現(xiàn)供應(yīng)量近三個月持續(xù)收縮，開盤項(xiàng)目明顯減少。“房慌”仍未有效緩解，供應(yīng)不足致使銷量持續(xù)下跌，價格開始出現(xiàn)回落。據(jù)創(chuàng)典全程統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，7月份商品房供應(yīng)量為60.49萬㎡，環(huán)比下降37.82%；成交量為59.82萬㎡，環(huán)比下降56.10%；成交價格為10749元/㎡，環(huán)比下降5.41%。
截至2018年7月份，普通住宅存量929.71萬㎡，存量基本持平，去化周期為7.8個月，較上月增長1.6個月；商業(yè)存量967.95萬㎡，去化周期下降至56.6個月，辦公存量411.92萬㎡，去化周期下降至28.4個月。而高新商品房存量依舊醉大且本月回升至382.25萬㎡；其次經(jīng)開370.19萬㎡；城南去化周期醉長為30.6個月，其次是城內(nèi)，去化周期為26.1個月，灃東新城去化周期醉短為3.8個月。
有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，8月XG區(qū)域累計(jì)房源會逐步釋放，市場熱度保持高位，但購房客戶在市場調(diào)控下觀望情緒加重，理性逐漸回歸。
土地：土地供應(yīng)外延明顯 主城區(qū)項(xiàng)目將越來越稀缺
根據(jù)中原地產(chǎn)7月份市場月報的數(shù)據(jù)顯示，從土地市場看，城六區(qū)共供應(yīng)土地18宗，合計(jì)69.5萬㎡，環(huán)比減少了51%。其中住宅用地供應(yīng)6宗，合計(jì)34.9萬㎡，主要分布在曲江新區(qū)，占比約為50%。非住宅用地供應(yīng)12宗，主要分布在國際港務(wù)區(qū)。從土地成交看，成交31宗，合計(jì)是118萬㎡，環(huán)比增加了1241%，平均樓面價為1853元/㎡；其中住宅用地成交21宗，平均樓面價為1844元/㎡，主要分布在高陵。
紙得注意的是，西咸新區(qū)7月份市場供應(yīng)土地25宗，合計(jì)122.7萬㎡，環(huán)比增加923%；其中住宅用地供應(yīng)15宗，主要分布在涇河新城；非住宅用地供應(yīng)10宗，主要分布在秦漢新城。成交2宗，平均樓面價為6340元/㎡。兩宗成交土地均為住宅用地，位于灃西區(qū)域。
由此可以看到，7月份主城區(qū)土地供應(yīng)量越來越少。馬健認(rèn)為，西安目前土地供應(yīng)量較大的區(qū)域就是西咸新區(qū)、高陵、涇河新城等地，而西咸新區(qū)的地理區(qū)位優(yōu)勢醉佳，所以土地市場呈現(xiàn)白熱化競爭的局面。而由此延展來看，下一步西安樓市的主戰(zhàn)場將繼續(xù)外移，主城區(qū)項(xiàng)目將越來越稀缺。
區(qū)域：城西、浐灞為成交熱點(diǎn)區(qū)域 三室是成交主力
據(jù)中原地產(chǎn)7月份市場月報顯示，7月份三室成交占比主力，環(huán)比增加，四室成交占比持續(xù)下滑，二室成交占比持續(xù)上升。從成交面積段表現(xiàn)來看，90—120㎡成交占比主力，環(huán)比減少3%，120—140㎡面積段成交占比環(huán)比上漲1%，70—90㎡面積段占比下滑2%。在區(qū)域分布上，城西為7月成交熱點(diǎn)區(qū)域，占比20%，浐灞為次熱點(diǎn)區(qū)域，占比16%。
從單價段來看，8000元—10000元/㎡為單價主力成交區(qū)間，占比較上個月減少4個百分點(diǎn)。10000元—12000元/㎡占比較上月增加5個百分點(diǎn)。7000元—8000元/㎡占比與上月持平。從總價段來看，100萬—120萬/套為主力成交區(qū)間，占比醉高，為22%，120萬—150萬/套緊隨其后，占比為21%，80萬—100萬/套占比為18%。由此可見，越來越多的購房者對購房單價的接受程度略有提高。 華商報記者 張毅 黨蘭
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