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全國樓市環(huán)境

一、全國政策

（一）“房住不炒”，穩(wěn)定是主基調(diào)

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

堅(jiān)持因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市主體責(zé)任，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和評(píng)價(jià)考核，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處。

（二）抑制資金過度流向樓市，房企資金壓力大

二、全國銷售數(shù)據(jù)：同比微漲、增速平穩(wěn)

截至2019年1-11月全國銷售面積14.89萬㎡，與2018年同期對(duì)比微漲0.2%，增速回落，商品房銷售額139006億元，增長(zhǎng)7.3%，增速持平；預(yù)計(jì)2019年全年銷售面積16.68萬㎡，商品房銷售額155687億元。

總結(jié)與預(yù)判

主基調(diào)不變，穩(wěn)中有松

1、政策方向：房住不炒定位不變

2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、需求端政策：購房政策松綁概率加大

預(yù)計(jì)全年各種直接或間接的松綁性動(dòng)作會(huì)增多。

第一、從放松的工具上看，將涉及到首套房認(rèn)購資格的重新調(diào)整（放松認(rèn)房又認(rèn)貸）、對(duì)人才等特定人員的購房政策放松、局部庫存壓力大的區(qū)域進(jìn)行的購房政策放松、對(duì)社保繳納條件的放松、房貸政策的松動(dòng)等。

第二、從放松的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上看，上半年放松的概率小，而后續(xù)若是市場(chǎng)壓力較大，則下半年放松的概率將增大。

第三、從放松的城市情況看，部分省會(huì)城市或二線城市將首先放松。

海南市場(chǎng)表現(xiàn)

一、海南政策

1、探索多種土地入市利用，鼓勵(lì)存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型。

2、引進(jìn)高端人才，未落戶的各類人才，購房社?；騻€(gè)稅年限將降低，新戶放寬，購房基數(shù)擴(kuò)大，實(shí)現(xiàn)全省人口補(bǔ)充及流入，改善全省房地產(chǎn)當(dāng)前局打破戶籍限制。

3、嚴(yán)格限制商辦物業(yè)變相開發(fā)公寓產(chǎn)品。

二、GDP走勢(shì)：總體平穩(wěn)，穩(wěn)步發(fā)展

2019年全國前三季度GDP69.8萬億元，同比2018年前三季度上漲7.2%，預(yù)估全年7%增速，總量97萬億；

海南省前三季度GDP3866億元，增速5.5%，絕對(duì)紙?jiān)黾?19億，增速同比2018年前三季度上漲9%，全省經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，穩(wěn)步發(fā)展。

三、海南房投占比：占比新低，格局改變

房地產(chǎn)touzi降幅持續(xù)擴(kuò)大，并且2019年房地產(chǎn)touzi占比固定touzi41%，歷年來占比新低；在政府房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，以房地產(chǎn)為主的固定資產(chǎn)touzi拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的格局正在改變。

四、新開工面積：調(diào)控延續(xù)，下挫明顯

截止2019年11月海南新開工面積1013.19萬㎡，同比下跌43%；全省房地產(chǎn)開發(fā)受調(diào)控政策的影響，全省房屋新開工面積大幅度下降，后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)萎縮明顯。

五、土地市場(chǎng)

（一）供求火熱，同比大幅上漲

2019年土地供應(yīng)回升顯著，成交上升明顯，近三年來首次回升，但供應(yīng)量和成交量相差較大，成交金額更是歷年來醉高突破300億。全年各項(xiàng)參數(shù)全線上升，量?jī)r(jià)齊漲。

（二）商服用地成為主流

各類用地成交同比上漲，住宅主要以棚改回遷房用地為主，市場(chǎng)化住宅用地成交量少，商服類用地成為市場(chǎng)主流。

（三）南北核心城市供求領(lǐng)跑

從整體來看，依舊由?？?、三亞領(lǐng)跑各個(gè)市縣，由于?？诔山还I(yè)用地較多，三亞商業(yè)用地成交頻繁，而導(dǎo)致三亞樓板價(jià)較于海口高。

從供應(yīng)面積來看，海口位居首位，主要位于江東片區(qū)和市中心；三亞位居第二，主要位于崖州灣和中心商務(wù)區(qū)；其余各市縣除東方、澄邁、文昌外，供應(yīng)較為零散。

從成交面積來看，?？谖痪邮孜?，成交面積達(dá)286.9萬㎡，其中成交土地類型較為豐富（住宅42%、工業(yè)30%、商業(yè)13%、其他15%）；三亞位居第二，成交面積達(dá)144.4萬㎡，主要以商業(yè)為主（占54%）；其次是東方和澄邁，成交面積分別為77.97萬㎡、70.98萬㎡，兩地成交都是工業(yè)占主導(dǎo)；其他市縣成交較為零散。

六、施工放量：?？陂_發(fā)熱度依然集中

2019年多數(shù)市縣施工放量呈上升趨勢(shì)，其中海口獲批1169.3萬㎡，?？谥问袌?chǎng)半壁江山。從整體來看中線、三亞施工放量漲幅較大，西線、東線施工放量較為平穩(wěn)。

2020年海南全省潛在供應(yīng)量1647萬㎡，海口潛在供應(yīng)量領(lǐng)跑全省，占比34%。三亞占比17%、儋州占比11%尾隨其后。

七、商品住宅：供求量階梯式下降

XG、限價(jià)政策效果明顯，市場(chǎng)萎縮明顯，供求量呈階梯式下降，價(jià)格也有所下滑。

全年商品住宅供應(yīng)面積809萬㎡，同比下降24%；成交面積781萬㎡，同比下降40%；價(jià)格14624元/㎡，同比微跌4%。

八、住宅庫存：庫存微漲，去化周期變長(zhǎng)

截至2019年末庫存1479萬㎡，按照12個(gè)月平均去化65萬㎡計(jì)算，去化周期23個(gè)月。

九、市縣成交：除?？冢渌鞘型热€下滑

全年僅海口同比上漲14%，剛需旺市致成交占比全省成交面積過半，旅居地產(chǎn)全線萎縮，呈不同程度下滑。

總結(jié)與預(yù)判

（一）政策環(huán)境：主基調(diào)不變，穩(wěn)中有松

緊跟中央步調(diào)“房住不炒”，回顧2019年海南房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，整體呈現(xiàn)一定松動(dòng)，人才購房門檻逐步降低，?？谙迌r(jià)有所突破，政策有強(qiáng)制到寬松，但主基調(diào)不變。依舊讓道自由貿(mào)易港的發(fā)展，土地轉(zhuǎn)型、商辦產(chǎn)品限制面積等政策，未來商辦產(chǎn)品變現(xiàn)難度變大。

（二）土地市場(chǎng)：工業(yè)、商服供地為主，住宅土地較少

總量控制，同時(shí)傾斜自由貿(mào)易港發(fā)展需求，住宅用地幾乎零供應(yīng)，商服用地開發(fā)難度高，房企獲取土地主要通過兼并購獲取。住宅土地獲取成為房企必須解決的難題。

（三）住宅市場(chǎng)：政策制約依舊明顯，成交難有作為

2019年?？谠趧傂璧闹С窒鲁山煌刃q，已連續(xù)兩年的剛性需求釋放，是否還能保持，其他旅居地產(chǎn)城市成交呈現(xiàn)不同程度下降；雖然在人才購房落戶等政策上有所寬松，現(xiàn)階段下杯水車薪。

?？谑袌?chǎng)表現(xiàn)

一、土地市場(chǎng)

（一）供求量同比大漲，價(jià)格微跌

2019年?？诠?yīng)宗數(shù)達(dá)94宗，同比去年增加84%，占地面積達(dá)310.11萬㎡，同比去年增長(zhǎng)47%。

2019年?？诔山蛔跀?shù)達(dá)71宗，同比去年增漲31%，占地面積達(dá)286.99萬㎡，同比去年增漲50%。