【重磅】2019年海南房地產(chǎn)年報出爐，信息量很大！

購房威信：1808⒐828470

 全國樓市環(huán)境 

一、全國政策

（一）“房住不炒”，穩(wěn)定是主基調(diào)

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力建立和完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅決防范化解房地產(chǎn)市場風險。

堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任，加強市場監(jiān)測和評價考核，切實把穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的責任落到實處。

（二）抑制資金過度流向樓市，房企資金壓力大

二、全國銷售數(shù)據(jù)：同比微漲、增速平穩(wěn)

截至2019年1-11月全國銷售面積14.89萬㎡，與2018年同期對比微漲0.2%，增速回落，商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平；預計2019年全年銷售面積16.68萬㎡，商品房銷售額155687億元。

總結(jié)與預判

主基調(diào)不變，穩(wěn)中有松

1、政策方向：房住不炒定位不變

2019年中央經(jīng)濟工作會議明確，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升， 做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、需求端政策：購房政策松綁概率加大

預計全年各種直接或間接的松綁性動作會增多。

第一、從放松的工具上看，將涉及到首套房認購資格的重新調(diào)整（放松認房又認貸）、對人才等特定人員的購房政策放松、局部庫存壓力大的區(qū)域進行的購房政策放松、對社保繳納條件的放松、房貸政策的松動等。

第二、從放松的時間節(jié)點上看，上半年放松的概率小，而后續(xù)若是市場壓力較大，則下半年放松的概率將增大。

第三、從放松的城市情況看，部分省會城市或二線城 市將首先放松。

 海南市場表現(xiàn) 

一、海南政策

1、探索多種土地入市利用，鼓勵存量商品住宅用地轉(zhuǎn)型。

2、引進高端人才，未落戶的各類人才，購房社?；騻€稅年限將降低，新戶放寬，購房基數(shù)擴大，實現(xiàn)全省人口補充及流入，改善全省房地產(chǎn)當前局打破戶籍限制。

3、嚴格限制商辦物業(yè)變相開發(fā)公寓產(chǎn)品。

二、GDP走勢：總體平穩(wěn)，穩(wěn)步發(fā)展

2019年全國前三季度GDP69.8萬億元，同比2018年前三季度上漲7.2%，預估全年7%增速，總量97萬億；

海南省前三季度GDP3866億元，增速5.5%，絕對紙增加319億，增速同比2018年前三季度上漲9%，全省經(jīng)濟總體平穩(wěn)，穩(wěn)步發(fā)展。

三、海南房投占比：占比新低，格局改變

房地產(chǎn)touzi降幅持續(xù)擴大，并且2019年房地產(chǎn)touzi占比固定touzi41%，歷年來占比新低；在政府房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，以房地產(chǎn)為主的固定資產(chǎn)touzi拉動經(jīng)濟的格局正在改變。

四、新開工面積：調(diào)控延續(xù)，下挫明顯

截止2019年11月海南新開工面積1013.19萬㎡，同比下跌43%；全省房地產(chǎn)開發(fā)受調(diào)控政策的影響，全省房屋新開工面積大幅度下降，后續(xù)市場供應萎縮明顯。

五、土地市場

（一）供求火熱，同比大幅上漲

2019年土地供應回升顯著，成交上升明顯，近三年來首次回升，但供應量和成交量相差較大，成交金額更是歷年來醉高突破300億。全年各項參數(shù)全線上升，量價齊漲。

（二）商服用地成為主流

各類用地成交同比上漲，住宅主要以棚改回遷房用地為主，市場化住宅用地成交量少，商服類用地成為市場主流。

（三）南北核心城市供求領跑

從整體來看，依舊由?？?、三亞領跑各個市縣，由于海口成交工業(yè)用地較多，三亞商業(yè)用地成交頻繁，而導致三亞樓板價較于海口高。

從供應面積來看，?？谖痪邮孜?，主要位于江東片區(qū)和市中心；三亞位居第二，主要位于崖州灣和中心商務區(qū)；其余各市縣除東方、澄邁、文昌外，供應較為零散。

從成交面積來看，?？谖痪邮孜?，成交面積達286.9萬㎡，其中成交土地類型較為豐富（住宅42%、工業(yè)30%、商業(yè)13%、其他15%）；三亞位居第二，成交面積達144.4萬㎡，主要以商業(yè)為主（占54%）；其次是東方和澄邁，成交面積分別為77.97萬㎡、70.98萬㎡，兩地成交都是工業(yè)占主導；其他市縣成交較為零散。

六、施工放量：海口開發(fā)熱度依然集中

2019年多數(shù)市縣施工放量呈上升趨勢，其中?？讷@批1169.3萬㎡，?？谥问袌霭氡诮?。從整體來看中線、三亞施工放量漲幅較大，西線、東線施工放量較為平穩(wěn)。

2020年海南全省潛在供應量1647萬㎡，海口潛在供應量領跑全省，占比34%。三亞占比17%、儋州占比11%尾隨其后。

七、商品住宅：供求量階梯式下降

XG、限價政策效果明顯，市場萎縮明顯，供求量呈階梯式下降，價格也有所下滑。

全年商品住宅供應面積809萬㎡，同比下降24%；成交面積781萬㎡，同比下降40%；價格14624元/㎡，同比微跌4%。

八、住宅庫存：庫存微漲，去化周期變長

截至2019年末庫存1479萬㎡，按照12個月平均去化65萬㎡計算，去化周期23個月。

九、市縣成交：除?？?，其他城市同比全線下滑

全年僅?？谕壬蠞q14%，剛需旺市致成交占比全省成交面積過半，旅居地產(chǎn)全線萎縮，呈不同程度下滑。

總結(jié)與預判

（一）政策環(huán)境：主基調(diào)不變，穩(wěn)中有松

緊跟中央步調(diào)“房住不炒”，回顧2019年海南房地產(chǎn)市場政策，整體呈現(xiàn)一定松動，人才購房門檻逐步降低，?？谙迌r有所突破，政策有強制到寬松，但主基調(diào)不變。依舊讓道自由貿(mào)易港的發(fā)展，土地轉(zhuǎn)型、商辦產(chǎn)品限制面積等政策，未來商辦產(chǎn)品變現(xiàn)難度變大。

（二）土地市場：工業(yè)、商服供地為主，住宅土地較少

總量控制，同時傾斜自由貿(mào)易港發(fā)展需求，住宅用地幾乎零供應，商服用地開發(fā)難度高，房企獲取土地主要通過兼并購獲取。住宅土地獲取成為房企必須解決的難題。

（三）住宅市場：政策制約依舊明顯，成交難有作為

2019年?？谠趧傂璧闹С窒鲁山煌刃q，已連續(xù)兩年的剛性需求釋放，是否還能保持，其他旅居地產(chǎn)城市成交呈現(xiàn)不同程度下降；雖然在人才購房落戶等政策上有所寬松，現(xiàn)階段下杯水車薪。

 ?？谑袌霰憩F(xiàn) 

一、土地市場

（一）供求量同比大漲，價格微跌

2019年?？诠跀?shù)達94宗，同比去年增加84%，占地面積達310.11萬㎡，同比去年增長47%。

2019年?？诔山蛔跀?shù)達71宗，同比去年增漲31%，占地面積達286.99萬㎡，同比去年增漲50%。

（二）工業(yè)用地成交占比大幅上升

2019年?？谳^2018年工業(yè)用地成交力度增加明顯，住宅用地和工業(yè)用地合計占比達71.53%，其中住宅用地主要位于江東片區(qū)國際社區(qū)和市中心的棚改回遷用地。

二、商品住宅：剛需托市，量價齊漲

2019年?？谧≌?18.4萬㎡，同比上漲24%，成交面積393.05萬㎡，同比上漲12%，均價15433元/㎡，同比微漲0.5%。供應回暖，成交上行，均價略微上浮，整體市場處于平穩(wěn)發(fā)展期。

截至2019年末?？谏唐纷≌瑤齑?15.7萬㎡，庫存去化周期11個月，去化周期穩(wěn)定在10個月左右；年底房企踴躍入市，四季度推貨節(jié)奏加快，庫存有小幅上升。

三、成交結(jié)構(gòu)

（一）建面約101-120㎡市場主流產(chǎn)品面積段

停止報建建面100㎡以下政策后，建面約101-120㎡成為市場主流產(chǎn)品，超過建面120㎡面積段產(chǎn)品，需求呈現(xiàn)階梯式下降。

（二）141-160萬總價段市場主流產(chǎn)品

分總價段成交，主要集中在121-230萬總價段， 230萬以上成交需求明顯減弱。

141-160萬總價段成交表現(xiàn)醉好，161-230萬總價段成交持平，60萬以下為部分限價、定向人才商品住宅。

四、板塊成交：西海岸熱度依舊

成交依舊集中在西海岸，江東、海甸島、城南緊隨其后。價格上，觀瀾湖片區(qū)高企，緊隨其后是海甸島、新埠島板塊。

五、住宅排行榜

碧桂園劍橋郡領跑海口。

六、商辦市場：供過于求

商辦市場2019年供應量增多，市場去化明顯不足，尤其是辦公類產(chǎn)品；商業(yè)價格相對穩(wěn)定，辦公產(chǎn)品價格呈現(xiàn)上漲趨勢。

 海南市縣表現(xiàn) 

三亞

（一）三亞商品住宅：政策延續(xù)，市場受挫明顯

2019年1-11月三亞供應97萬㎡，同比減少10%；成交面積49萬㎡，同比減少58%；整體供求比1.99；市場供過于求明顯。

（二）三亞庫存去化：庫存及去化周期增加明顯

自2019年4月份以來庫存保持在190萬㎡以上，去化周期25個月左右徘徊。

在任何情況下，本公司不對任何人因使用本報告中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負任何責任，touzi者需自行承擔風險。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、海南統(tǒng)計局、國土局、土地網(wǎng)、海南住建局、海南住宅信息網(wǎng)，我房旅策整理

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