打折熱線：1⒏08⒐8⒉8470
海南省自然資源和規(guī)劃廳
關于印發(fā)《海南省集體經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》
《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》的通知
各市、縣、自治縣黨委、人民政府，省農(nóng)村土地制度改革試點工作領導小組成員單位：
《海南省集體經(jīng)營性建設用地入市試點辦法》《海南省農(nóng)村土地征收試點辦法》《海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法》已經(jīng)省農(nóng)村土地制度改革試點工作領導小組審定，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照執(zhí)行。
海南省自然資源和規(guī)劃廳
2019年11月28日
（此件主動公開）
海南省農(nóng)村宅基地管理試點辦法
第一章 總 則
第一條 為推進海南省農(nóng)村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促進農(nóng)村土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》（中發(fā)〔2018〕12號）和《海南省統(tǒng)籌推進農(nóng)村土地制度改革試點工作實施方案》（瓊農(nóng)土地改〔2019〕1號）等法律法規(guī)及相關政策規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區(qū)域內實施農(nóng)村宅基地制度改革試點的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民用于建造住宅及其生活附屬設施的集體所有土地。
第四條 市縣人民政府負責本行政區(qū)域內的宅基地管理，由市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、自然資源和規(guī)劃部門按職責實施。市縣住建、公安、民政、林業(yè)等部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（區(qū)）人民政府、街道辦事處、村集體經(jīng)濟組織或村（居）民委員會按照各自職責，共同做好宅基地管理工作。
第二章 規(guī)劃管理
第五條 各市縣人民政府應當依法組織編制村莊規(guī)劃，根據(jù)農(nóng)村人口數(shù)量和增長趨勢、宅基地現(xiàn)狀和使用標準等情況，合理確定農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模，鼓勵農(nóng)村居民點相對集中選址，統(tǒng)籌農(nóng)村公益事業(yè)、基礎設施、生態(tài)和生產(chǎn)生活用地需求，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。
第六條 宅基地選址應當符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃。堅持節(jié)約、集約用地原則，新建住宅應當充分利用原有的宅基地和村內空閑地。引導農(nóng)民通過集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式逐步向規(guī)劃的居民點集中。對規(guī)劃的集中居民點，市縣人民政府應當安排必要的資金，用于基礎設施和公共服務設施建設。
嚴禁占用永久基本農(nóng)田和公益林地，不得在地質災害隱患點選址建房。
第七條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處劃撥宅基地，每戶用地面積不得超過175平方米。
第八條 使用宅基地建房應當依法辦理規(guī)劃和用地審批手續(xù)。禁止非法占用土地建設住宅。
第三章 宅基地申請條件
第九條 農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以在本村申請一處宅基地：
（一）本村農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員、符合達到法定婚齡或者已依法登記結婚的立戶條件且無宅基地的；
（二）因土地征收、實施村莊規(guī)劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的；
（三）經(jīng)鑒定因自然災害等不可抗力原因導致宅基地不能使用的；
（四）現(xiàn)有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難，需要拆除舊房、異地新建房屋，且同意退還現(xiàn)有宅基地的；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
對前款第（一）項立戶條件以外的情形，確需以戶申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認定。
第十條 本辦法第九條所稱農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，是指戶籍在本村的居民，在該集體經(jīng)濟組織生產(chǎn)或生活，并與該集體經(jīng)濟組織發(fā)生權利、義務關系的人。家庭內現(xiàn)役義務兵、士官、在讀大中專學生、正在服刑的人員經(jīng)村民代表會議三分之二以上的代表同意可認定為本集體經(jīng)濟組織成員。
各市縣人民政府應結合實際制定農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員具體認定辦法。已開展農(nóng)村集體產(chǎn)權制度改革的地區(qū)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的認定應做好銜接。
第四章 宅基地審批
第十一條 農(nóng)村宅基地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準；其中，涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報市縣人民政府審批。
第十二條 宅基地按以下程序進行審批：
（一）申請與初審。宅基地申請人應向農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提交書面申請及相關材料。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應根據(jù)村莊規(guī)劃和有關規(guī)定，對申請人條件進行初審，并對宅基地位置進行初選。
（二）表決與公示。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織受理申請后，應提交村民會議或村民代表會議表決。經(jīng)村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的，應進行公示，公示期不得少于5日。
（三）審核與測量。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)公示無異議的，報村民委員會審核。經(jīng)村民委員會審核后，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應組織相關工作人員實地測量核查擬用地是否符合規(guī)劃條件及核對確定其現(xiàn)狀地類等，并對申請人資格條件進行審核。
（四）審批與公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府經(jīng)審核認為符合審批條件且屬于其審批權限范圍內的，予以審批，并同步核發(fā)鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可。涉及占用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地或未利用地的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府呈報市縣自然資源和規(guī)劃部門進行審查。市縣自然資源和規(guī)劃部門在審查過程中，應書面征求市縣農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門意見。符合規(guī)定條件的，市縣自然資源和規(guī)劃部門作出審查意見報市縣人民政府審批，經(jīng)市縣人民政府同意后，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府發(fā)放鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可。
宅基地申請經(jīng)市縣人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批后，由屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在村集體公共場所進行公告，公告期不得少于7日。
（五）登記與頒證。公告期滿無異議的，申請人持審批材料向市縣不動產(chǎn)登記機關申請不動產(chǎn)權登記頒證。
第十三條 農(nóng)村村民建房，應當嚴格按照批準的宅基地范圍、面積、規(guī)劃層數(shù)、高度及質量標準進行施工，不得擅自變更或擴大建設。
第十四條 宅基地使用權人建設住宅應當自取得規(guī)劃許可證之日起2年內實施住宅建設，逾期不建設且未申請延期的，規(guī)劃許可證失效。
第十五條 利用宅基地建設住宅的，應當與自然環(huán)境相協(xié)調，新建住宅高度應當符合我省有關規(guī)定。
市縣人民政府可以根據(jù)當?shù)孛褡屣L格、地方特征、時代特色等組織編制本地區(qū)住宅通用設計圖集或者標準設計圖集，向建設單位和個人無償提供，鼓勵推廣應用。
第五章 宅基地有償使用
第十六條 有下列情形之一的，可結合實際實行宅基地有償使用：
（一）宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積；
（二）“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積；
（三）非本集體經(jīng)濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地；
（四）本集體經(jīng)濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地，與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。
第十七條 有償使用費由村集體經(jīng)濟組織收取。有償使用費收取范圍、繳納標準由市縣人民政府結合實際確定。宅基地有償使用費繳納標準應定期調整。
宅基地有償使用年限由村集體經(jīng)濟組織確定，但醉長不得超過70年。
第十八條 本集體經(jīng)濟組織的精準扶貧建檔立卡對象、低保戶、五保戶等，經(jīng)過村民會議或村民代表會議集體討論同意后，可以實行緩繳、減繳或免繳。
第十九條 宅基地有償使用費歸村集體經(jīng)濟組織所有，主要用于村內基礎設施和公益事業(yè)建設、村內貧困戶幫扶、土地復墾及宅基地有償退出回購等。
第二十條 本辦法頒布實施后，仍超標準占地建設住房的，按違法占地和違法建設認定，并依據(jù)相關規(guī)定進行處置。
第六章 宅基地退出
第二十一條 宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無償退出兩種方式。
第二十二條 對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉(xiāng)及農(nóng)民進城務工等原因造成宅基地及住宅閑置，根據(jù)本人意愿及村集體民主決策，實行有償退出。
宅基地有償退出的補償標準可由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織根據(jù)實際情況與宅基地使用權人協(xié)商確定或者委托有資質的評估機構評估確定。
宅基地有償退出的補償費用，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依照《中華人民共和國村民委員會組織法》的相關規(guī)定進行集體表決后，可從宅基地有償使用費中列支。
第二十三條 對村內無主、絕亡戶的宅基地或房屋，經(jīng)村集體經(jīng)濟組織公示3個月無異議的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織無償收回。
第二十四條 退出收回的宅基地，統(tǒng)一由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織調配安排使用，首先預留一定面積用于宅基地，其余可按村莊規(guī)劃用于發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)或組織復墾。
第二十五條 原宅基地使用權人退出宅基地進城落戶后，按照城鎮(zhèn)居民相關政策進行管理，并享受相關政策待遇。符合條件的，可租住本市縣公共租賃住房，購買政府政策性住房。
相關部門不得將退出宅基地使用權作為村民進城入戶的條件。
第七章 宅基地使用權流轉
第二十六條 在保持土地所有權不變的前提下，依法取得的宅基地使用權可通過轉讓、出租、贈與、互換等方式在本集體經(jīng)濟組織內部流轉。
有條件的市縣，可探索在本市縣范圍內流轉。
宅基地使用權人轉讓、出租、贈與其宅基地使用權后，不得再向集體經(jīng)濟組織申請宅基地。
第二十七條 宅基地使用權流轉應具備以下條件：
（一）符合市縣總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃；
（二）宅基地使用權權屬明晰；
（三）轉讓人流轉宅基地后在農(nóng)村或城鎮(zhèn)仍有合法住所，能保障基本居住需要；
（四）受讓人、承租人、受贈人應為在本集體經(jīng)濟組織內部符合宅基地申請條件的人員。
第二十八條 宅基地使用權流轉的，按以下程序辦理：
（一）申請。宅基地流轉雙方必須同時向村集體經(jīng)濟組織申請，經(jīng)村民會議或村民代表會議同意后，由村集體經(jīng)濟組織將申請流轉雙方的相關信息在本集體經(jīng)濟組織內部公示7日，無異議的，報村民委員會審查。
（二）審查。村民委員會對流轉雙方的資格進行審查，通過審查的報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核。
（三）審核。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到申請后，組織人員對宅基地流轉進行調查，符合條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府采取辦公會議等集體決策方式集中審核，審核結果予以公示，公示期限不少于7 日。
（四）簽訂流轉協(xié)議。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準后流轉雙方簽訂協(xié)議。
（五）變更登記。以轉讓、贈與、互換方式流轉的，受讓方按照變更登記的相關要求，到不動產(chǎn)登記機關申請變更登記。
第二十九條 宅基地轉讓期限醉高不得超過70年，出租期限醉高不得超過20年。
第八章 監(jiān)督管理
第三十條 市縣人民政府及其農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當依法對農(nóng)村宅基地使用行為進行監(jiān)督檢查，建立健全動態(tài)巡查制度，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法用地和違法建設行為。
第三十一條 農(nóng)村村民未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地或者超面積占用土地建設住宅的，由負有職責的相關部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十八條規(guī)定處理。
第三十二條 違反本辦法規(guī)定，買賣或者以其他形式非法轉讓集體土地的，由負有職責的相關部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第七十四條非法買賣轉讓土地等有關規(guī)定處理。非法轉讓集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設的，由負有職責的相關部門依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正版）第八十二條非法轉讓集體土地等有關規(guī)定處理。
第三十三條 有關單位相關工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予政務處分;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第九章 附則
第三十四條 各市縣可參照本辦法制定本市縣的實施辦法。
第三十五條 本辦法自公布之日起施行，具體應用問題由省自然資源和規(guī)劃廳負責解釋。
買房電話：⒈8O89828470
關注公眾號獲取實時房價信息
海南房產(chǎn)咨詢師
