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贏了官司，奈何對方不履行生效判決。醉近，長沙市東成大廈業(yè)委會向長沙市中級人民法院申請強制執(zhí)行。 此前，大廈業(yè)委會起訴地下車位管理方、長沙聯(lián)鑫實業(yè)有限公司（以下簡稱“聯(lián)鑫公司”）的官司，在拉鋸多年后終于塵埃落定，長沙市中級人民法院終審判決，“聯(lián)鑫公司”退出東成大廈負一樓的管理，并向業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案和鑰匙。
然而，“聯(lián)鑫公司”并不情愿就此退出，在12月18日該司回復東成大廈業(yè)委會的函件中，他們表明了自己的態(tài)度：管理權暫時不會交出，待雙方談妥地下車庫的管理模式和交費形式后再商量。
自管，由車位漲價開始
上世紀末，位于長沙市核心區(qū)域、人民路與芙蓉路交界處的東成大廈，曾是當?shù)氐臉酥拘越ㄖ?/p>
30層的高樓、總面積4.7萬平米（不含地下車位），與四周低矮的房屋相比，更顯鶴立雞群。“推窗一眼看過去，長沙南北盡在眼底?！币晃焕蠘I(yè)主稱，大廈是商住兩用，14樓以上為住戶。當時住宅售價超過2000元/平方米，頂層賣到3000多元/平米，在長沙屈指可數(shù)。
但10多年后，業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷，并逐漸升級。2014年6月，物業(yè)公司宣布將停車場的收費由300-350元/月提到800元/月，矛盾驟然升級。業(yè)主們的抗議被懟了回去，“用不起就別在這里吵！”
談俊、蔣士軍、厲群等業(yè)主回憶說，矛盾激化后，長沙市芙蓉區(qū)物價局負責人幾度前來協(xié)調(diào)，但物業(yè)公司“寸土不讓”。
僵持中，部分業(yè)主開始查賬，結果發(fā)現(xiàn)物業(yè)賬上的幾百萬元維修基金，已經(jīng)用光。但大廈的設備卻沒得到有效維護：兩臺中央空調(diào)壞了一臺，里面水管銹蝕不堪。5臺電器故障不斷，監(jiān)控系統(tǒng)形同虛設……大廈破敗早已“名聲”在外。從14樓到30樓，187套房屋，有48套租不出去。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，周邊房屋均價每平方米都已高過萬元，而自己的房子每平方米6000元都難以出手。
萬般無奈，幾位業(yè)主牽頭，一家家拜訪商住戶，決心炒掉物業(yè)公司，自己管理。
原物業(yè)公司被納入“黑名單”
2015年7月1日，新的業(yè)主委員會成立。2016年，長沙市住建委將東成大廈的物業(yè)公司納入了黑名單。但是合同到期了，這家天天喊虧損的物業(yè)公司卻不肯走，業(yè)委會把自管方案呈報到社區(qū)，卻被拒絕——沒有獨立的法人資格，無法簽訂用工合同，無法開發(fā)票、報稅，萬一發(fā)生工傷事故，承擔責任、賠付都成了難題。
曾專題調(diào)研過這一問題的長沙市政協(xié)委員袁妲，在長沙市兩會上提出建議，認為缺乏法人資質(zhì)，是長沙很多自管小區(qū)普遍存在的問題，導致業(yè)委會難以正常管理運營社區(qū)，不利于社會的穩(wěn)定和化解社會矛盾。
業(yè)委會成員反復商議，南下深圳，走訪了幾個不同檔次的自管小區(qū)?；氐介L沙后，他們采取了“借船出海”的方式，動員了4位公益心強的熱心業(yè)主，委托他們?yōu)槿w業(yè)主代持股份，去工商部門注冊成立了物業(yè)公司，股東為全體業(yè)主。同時，代持人與業(yè)委會之間簽訂了相關股份關系的法律文書，業(yè)委會成員不得代持股份。2016年3月，業(yè)委會驅(qū)離了原來的物業(yè)公司，東成大廈的公共事務進入業(yè)主大會說了算的時代。
新的業(yè)委會成立后，開始查賬審計，成功追回了原物業(yè)公司15年間每月向業(yè)主違法違規(guī)收取的分攤費、滅鼠費等。為了解決大廈維修基金被掏空的問題，更換損壞的設施。業(yè)委會人員開始算賬分析，樓宇廣告、地下停車位等資產(chǎn)價紙，力圖通過自我運營管理，彌補當年的虧空。
2016年11月23日，業(yè)委會與好鄰居公司簽訂合同，委托其管理小區(qū)物業(yè)；并設立了業(yè)委會管理部，根據(jù)小區(qū)的情況和業(yè)主的訴求，通過每個月的業(yè)委會會議，聽取物業(yè)經(jīng)理人和業(yè)委會管理部主任的匯報和工作檢查，并督促項目經(jīng)理協(xié)調(diào)各項工作。
東成大廈自管兩年多，收支明細按月公示，物業(yè)費由原來的1.6元/平方米，降到了1.2元/平方米?！?016年全年減去人員工資福利、工程施工、采購新設備及其他經(jīng)費，積余了91.4萬元。2017年積余89.6萬元，2018年積余了45萬元，合計積余226萬元?！闭効≌f，更重要的是，物業(yè)崗位人員補齊了，原本險情不斷的電梯全部換成了新電梯，中央空調(diào)也換了，還裝了146個視頻監(jiān)控。為了防止大廈外墻瓷磚脫落傷人，業(yè)委會還購買了高空意外險，這在長沙市各小區(qū)是第一家。
2018年12月，在全國自管小區(qū)經(jīng)驗交流大會上，長沙東成大廈小區(qū)的公司化經(jīng)營自管模式得到了與會人士的認同。
贏了官司
雖然小區(qū)自我管理取得了突破，但小區(qū)負一樓47個地下車位的高收費卻一直被業(yè)主詬病。管理這些車位的是“聯(lián)鑫公司”。 業(yè)主們說，露天停車收費一天醉高是20元，而地下車位收費一天醉高是40元。如果包月，地下車位每月要800元，但露天的每月只要250元。 為此，大家寧肯擠著，也要把車停到地上。以致物業(yè)公司專門聘請了一個“移車員”，幫助業(yè)主們挪車。
與此同時，消防隱患也讓物業(yè)公司憂心。2018年3月、4月，好鄰居公司向“聯(lián)鑫公司”發(fā)出《整改通知書》，要求解決負一樓車庫電線電纜雜亂無章、亂拉亂接的問題，消除火災隱患。
業(yè)主們認為，地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分，由所有業(yè)主共享權益，應供全體業(yè)主使用。但業(yè)委會、物業(yè)公司與“聯(lián)鑫公司”多次交涉，對方仍拒不交出負一樓管理權。
爭執(zhí)不下，業(yè)委會請示了長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會，長沙市住房和城鄉(xiāng)建設委員會回復應由一個物業(yè)公司實行管理。因此，東成大廈應統(tǒng)一由好鄰居公司進行物業(yè)管理。
2018年底，業(yè)委會向芙蓉區(qū)人民法院起訴“聯(lián)鑫公司”，索回大廈負一樓管理權。法院一審判決業(yè)委會勝訴，要求“聯(lián)鑫公司”退出對東成大廈負一樓的管理，向業(yè)委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。
“聯(lián)鑫公司”不服，向長沙市中級人民法院提起訴訟。今年11月21日，該院二審宣判，駁回上訴，維持原判。
長沙市中級人民法院認為，“聯(lián)鑫公司”雖然主張東城大廈負一樓車庫的所有權歸其所有，應當享有占有、使用、處分、收益的權利，但該大廈負一樓除車庫外，還有共有分攤面積?！奥?lián)鑫公司”對負一樓的使用、管理行為，承擔了部分物業(yè)服務企業(yè)的職能，影響了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主對負一樓安全設施的維護。因此，維持一審法院的判決。
中國青年報·中國青年網(wǎng)記者 洪克非 來源：中國青年報
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