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“快周轉(zhuǎn)”是碧桂園醉鮮明的標(biāo)簽，但是從近期的動(dòng)作看，碧桂園也在嘗試一些“慢”生意。在地產(chǎn)板塊，舊改正在成為碧桂園進(jìn)入特定城市的敲門(mén)磚；而在跨界領(lǐng)域，碧桂園選擇高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)的農(nóng)業(yè)。但本就利潤(rùn)不高、依靠快速擴(kuò)張的碧桂園，如何熬過(guò)“慢”生意必須要面對(duì)的長(zhǎng)周期與低利潤(rùn)考驗(yàn)？畢竟，從楊老板此前刷屏朋友圈的發(fā)言看，房企老大的日子也并沒(méi)有那么舒服。
舊改的敲門(mén)磚
素來(lái)以高周轉(zhuǎn)著稱(chēng)的碧桂園向來(lái)對(duì)拿地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售有著近乎苛刻的標(biāo)準(zhǔn)，因而日前碧桂園剛剛在昆明入賬的兩塊土地引起了業(yè)內(nèi)注意。6月12日，昆明市五華區(qū)的兩宗地塊入市出讓?zhuān)坦饒@以1.46億元的底價(jià)獲得，據(jù)了解 ，此次成交的兩地塊為下馬村城中村改造項(xiàng)目。
據(jù)資料顯示，下馬村城中村改造項(xiàng)目從2009年開(kāi)工，經(jīng)歷停工、再開(kāi)工、再停工數(shù)次波折，并在2014年陷入全面停工。直到2017年3月，昆明五華區(qū)引入云南碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司參與項(xiàng)目后續(xù)改造開(kāi)發(fā)建設(shè)。之后不久，中止多年的下馬村城中村改造項(xiàng)目得以重新啟動(dòng)。
實(shí)際上，碧桂園以參與城市舊改的方式touzi開(kāi)發(fā)在當(dāng)?shù)夭⒉皇鞘状?。?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園在昆明參與舊改開(kāi)發(fā)樓盤(pán)多達(dá)十幾個(gè)。其中不乏城中村改造、老舊廠區(qū)改造以及部分一級(jí)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
在昆明之外，深圳是碧桂園正在積極參與城市舊改的城市之一。今年3月，深圳龍崗4個(gè)城市更新項(xiàng)目獲批，其中涉及碧桂園touzi開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為10萬(wàn)平方米。碧桂園總裁莫斌曾在2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上表示，碧桂園在深圳目前并沒(méi)有具體目標(biāo)，目標(biāo)就是“做一個(gè)成一個(gè)”。資料顯示，2015年碧桂園以股權(quán)收購(gòu)方式獲取了在深圳的第一個(gè)項(xiàng)目——深圳坂田坂雪崗大道東側(cè)工改保項(xiàng)目。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，碧桂園已在深圳多個(gè)區(qū)域獲取或計(jì)劃獲取的項(xiàng)目已接近30個(gè)左右，其中有約5個(gè)更新項(xiàng)目計(jì)劃于今年面市。此外在徐州等城市，碧桂園則也成為當(dāng)?shù)卣攸c(diǎn)引入?yún)⑴c城市舊改的房企之一。
“舊改本身流程復(fù)雜、周期較長(zhǎng)，這與碧桂園向來(lái)強(qiáng)調(diào)的快速并不十分吻合?！币晃粯鞘杏^察者分析，對(duì)于一些城市的特殊情況，碧桂園也正在嘗試新的touzi方式，拓展開(kāi)發(fā)空間。其中，通過(guò)舊改方式進(jìn)入昆明也是結(jié)合當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況而作出的主動(dòng)選擇，通過(guò)介入城市城中村的舊改項(xiàng)目，碧桂園得以進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)昆明乃至云南板塊的布局。
農(nóng)業(yè)板塊邏輯
舊改雖說(shuō)因受外界因素影響會(huì)給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期帶來(lái)不確定因素，但是本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，碧桂園并不陌生。相較于此，碧桂園近日touzi農(nóng)業(yè)的新舉措更顯意外。
6月15日，碧桂園宣布正式進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)， 據(jù)了解，5月8日碧桂園農(nóng)業(yè)控股有限公司注冊(cè)成立。據(jù)介紹，碧桂園農(nóng)業(yè)將引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備，采用公司+農(nóng)戶發(fā)展模式，通過(guò)進(jìn)軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，建設(shè)農(nóng)業(yè)博覽園，進(jìn)軍先進(jìn)農(nóng)機(jī)業(yè)和種業(yè)，打造農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系。首發(fā)動(dòng)作是，該公司與中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的學(xué)術(shù)明星袁隆平合作，touzi中國(guó)第三代雜交水稻技術(shù)的研發(fā)與產(chǎn)業(yè)化。
碧桂園涉足農(nóng)業(yè)，對(duì)外釋放的更多信號(hào)是履行企業(yè)責(zé)任，但是在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)動(dòng)作也有著企業(yè)內(nèi)在的商業(yè)邏輯。“對(duì)于農(nóng)業(yè)，碧桂園更像是戰(zhàn)略touzi者的身份，它的增紙邏輯在于瞅準(zhǔn)的是社區(qū)增紙。未來(lái)隨著企業(yè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)模式的建立以及規(guī)模的形成，農(nóng)業(yè)板塊將與碧桂園現(xiàn)有板塊形成聚合效應(yīng)，與碧桂園住宅、碧桂園服務(wù)以及社區(qū)金融等板塊形成閉環(huán)，從而給企業(yè)帶來(lái)新的價(jià)紙?jiān)鲩L(zhǎng)點(diǎn)?！庇惺煜け坦饒@的人士如是分析。
不過(guò)是單純的財(cái)務(wù)touzi還是另有所圖，農(nóng)業(yè)的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、低回報(bào)是碧桂園不可規(guī)避的問(wèn)題。“農(nóng)業(yè)本身就是個(gè)燒錢(qián)的行業(yè)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，跨界農(nóng)業(yè)如何挖掘現(xiàn)有資源，讓這些資源在農(nóng)業(yè)板塊凸顯作用非常重要，”上述人士舉例稱(chēng)，華潤(rùn)、中糧、綠城也都有此嘗試，而它們的經(jīng)驗(yàn)是如何結(jié)合手頭的所有資源?！盎蛟S可以和特色小鎮(zhèn)概念做結(jié)合?！?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是預(yù)測(cè)。
長(zhǎng)周期與低利潤(rùn)的考驗(yàn)
無(wú)論是舊改還是touzi農(nóng)業(yè)等新領(lǐng)域，與“唯快不破”的碧桂園都似乎難以匹配。但這也給外界釋放一個(gè)信號(hào)——在住宅開(kāi)發(fā)之外，碧桂園近年來(lái)也在嘗試多元化發(fā)展，尋求更多的空間可能性。除了上述提及的農(nóng)業(yè)板塊外，碧桂園旗下教育子公司博實(shí)樂(lè)教育集團(tuán)目前正運(yùn)營(yíng)著52所雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校，提供從幼兒園到高中的全面教育。博實(shí)樂(lè)去年開(kāi)始計(jì)劃在紐約證券交易所上市，募資逾1.5億美元。
實(shí)際上，在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下還包括教育、物業(yè)管理、酒店、長(zhǎng)租公寓、社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)。多個(gè)板塊已做好分拆上市的計(jì)劃。碧桂園的多元化業(yè)務(wù)方面探索正在持續(xù)推進(jìn)。不過(guò)，碧桂園不可規(guī)避的問(wèn)題是，多元跨界如何破解利潤(rùn)問(wèn)題？畢竟長(zhǎng)租公寓、農(nóng)業(yè)這些業(yè)務(wù)板塊是普遍被評(píng)價(jià)為“長(zhǎng)周期、低利潤(rùn)”的行業(yè)。
利潤(rùn)下滑是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，根據(jù)碧桂園的財(cái)報(bào)，2013年銷(xiāo)售首次突破千億時(shí)，碧桂園的毛利率為30.3%，而到了2017年，碧桂園的毛利率為25.9%，雖然已較2016年同比增長(zhǎng)了4.8個(gè)百分點(diǎn)，卻已不及2013年。
從碧桂園的“快”來(lái)看，作為進(jìn)駐三四線城市較早的大型開(kāi)發(fā)商，企業(yè)憑借大規(guī)模拿地的溢價(jià)能力實(shí)現(xiàn)了低成本開(kāi)發(fā)。隨著其他主流開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，三四線城市地價(jià)不斷上升，碧桂園的銷(xiāo)售溢價(jià)也正逐步回歸合理的位置。登頂榜首的碧桂園已意識(shí)到高周轉(zhuǎn)面臨的壓力。三四線城市“后去庫(kù)存時(shí)代”開(kāi)始顯示出疲軟的同時(shí)又正迎來(lái)調(diào)控政策的當(dāng)頭棒喝。“房地產(chǎn)企業(yè)有個(gè)共識(shí)，未來(lái)不是看誰(shuí)賣(mài)得多，而是要看誰(shuí)掙得多，但是從碧桂園目前布局的多元業(yè)態(tài)上看，并不能快速獲取更多的利潤(rùn)，如何權(quán)衡投入與回報(bào)率，也是碧桂園多元布局面臨的問(wèn)題，”有不愿具名的行業(yè)觀察人士如是分析。
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