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不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議為2020年樓市政策定下了基調(diào)。其中一條就提到要培育發(fā)展租賃住房。12月25日，住建部、銀保監(jiān)會等6部門聯(lián)合下發(fā)了《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），從嚴格登記備案管理、規(guī)范租賃服務收費、管控租賃金融業(yè)務等多個方面提出具體要求，為租房市場良性運轉保駕護航。
近年來，我國住房租賃市場快速發(fā)展，其中長租公寓更是一路狂奔。但今年以來，長租公寓爆雷潮頻發(fā)，北京商報記者近日在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，強制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長租公寓領域。因而，此次《意見》明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的監(jiān)管，無疑是對這一現(xiàn)象的急剎車。
中介不得賺取出租差價
發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強制驅(qū)逐承租人……住房租賃市場野蠻生長下，既有繁榮景象，也“藏污納垢”，時而發(fā)生侵害租客合法權益的問題?！兑庖姟分饕庠谝?guī)范住房租賃市場主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
例如，《意見》還強調(diào)規(guī)范租賃服務收費。比如，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)應明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內(nèi)容，由當事人簽字確認；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續(xù)約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。
同時，由于交易主體魚龍混雜，完善租賃主體登記備案、平臺核驗等工作成為從源頭規(guī)范租房市場的關鍵環(huán)節(jié)。對此，《意見》提出，要嚴格備案登記管理，從事住房租賃活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)和網(wǎng)絡信息平臺，應當依法辦理市場主體登記。
紙得注意的是，此次《意見》對于機構外的租房主體也作出備案規(guī)定。其中，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，也應依法辦理市場主體登記?！斑@對于一些個人房東出租房源等行為有較好的規(guī)范作用，同時也使各類房源后續(xù)能夠得到更全面的監(jiān)管?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。
實際上，《意見》發(fā)布前，地方已有規(guī)范措施落地。比如，今年10月10日，北京市住建委發(fā)布《關于規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布本市住房租賃信息的通知》，規(guī)定違規(guī)發(fā)布房源信息3次以上的租賃主體，不得再通過互聯(lián)網(wǎng)交易平臺發(fā)布本市住房租賃房源信息，并作出同一房源不得由同一家機構重復發(fā)布、房源上網(wǎng)超30日需下架等規(guī)定。
嚴管“長收短付”等經(jīng)營模式
2019年長租公寓爆雷潮頻發(fā)，付不出租金、無法償還客戶欠款、上萬名租客和房東被坑等事件屢見報端。從盈利模式來看，當前長租公寓的常規(guī)盈利來源主要是“托管業(yè)主房源-轉租給租客”所形成的租金差，以及面向租客提供的增紙服務，在此基礎上，房源基數(shù)越大，盈利空間越大。同時涉足金融化的特性，也將長租公寓推上了規(guī)模與發(fā)展的“快車道”。在各路資本大鱷爭相布局背后，其帶來的風險也不言而喻。
此次《意見》明確，將加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，過去幾年全國房地產(chǎn)市場醉活躍的一個名詞肯定是“長租公寓”，從租售并舉開始，到醉近兩年的跑馬圈地，出現(xiàn)上市+爆雷，市場都認為這是政策鼓勵的，但今天住建部明確發(fā)布政策表示，這一類企業(yè)不是“長租公寓”而是加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風險住房租賃企業(yè)監(jiān)管，這是歷史第一次。這也代表了這類型業(yè)務將很難被資本青睞，對于市場來說，這種一旦被監(jiān)管了資金池，長租企業(yè)將會全面撤退。北京商報記者從北京銀保監(jiān)局處了解到，《意見》落實工作是由北京市住建委牽頭，未來肯定會落實。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至今，已有不少于25家長租公寓因資金鏈斷裂破產(chǎn)。比如，今年8月，擁有4.5萬間出租房的南京樂伽商業(yè)管理有限公司由于資金鏈斷裂宣布破產(chǎn)。據(jù)悉，該公司要求租客一次至少支付半年以上租金。不少一次性繳納一年房租的租客在公司破產(chǎn)后，面臨剩余租金打水漂的困境。
《意見》也在監(jiān)管層面明確，對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案等方式，防范化解風險；依法查處違規(guī)違法行為及無照經(jīng)營、價格違法行為及壟斷協(xié)議等行為。
“其實，解決企業(yè)資金問題，除提前透支還有其他辦法，關鍵是要廣泛了解租客需求?！眹儡S進建議，比如，鼓勵更多企業(yè)參與租金證券化，提高資金使用效率，盤活住房租賃存量資產(chǎn)；同時，部分公寓企業(yè)可積極爭取“租售同權”服務權限，這樣即便提高房租價格，也能吸引很大一部分承租人。
不得誘導承租人使用租金貸
長租公寓近年來問題不斷，被業(yè)內(nèi)視為新興行業(yè)狂奔的“后遺癥”。北京商報記者近日在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，強制“租金貸”目前仍然出現(xiàn)在長租公寓領域。例如，長租公寓品牌“蛋殼公寓”房源簽約支持的四種付款方式中，月付形式只能選擇“分期月付”，有按月支付租金打算的租客若想簽約入住蛋殼房源，只能選擇接受“租金貸”服務。
而此次《意見》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如，開展住房租金貸款業(yè)務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。
“應該說，租賃領域的金融風險是這兩年才出現(xiàn)的問題?！眹儡S進說，租金貸產(chǎn)生，很大原因是從事長租工作的機構盲目擴張所致。“不少機構高價從房東這里收租房源，然后以押一付一等優(yōu)惠條件低價租出，以此來增加待租房源吸引力。然后中介方利用貸款機構提供的一次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續(xù)擴張。但公司資金鏈一旦斷裂，租客權益勢必受損?！?/p>
不久前遞交赴美上市申請的青客公寓，其“租金貸”服務占據(jù)了公寓房源簽約的“大頭”，招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓已與11家金融機構達成了合作，其租戶的65.2%使用了分期付款服務。
“作為承租人，首先要注意合同跟誰簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協(xié)議等；同時，明確中介服務費收取辦法，是明確繳納服務費，還是以貸款償還抵扣中介服務費等。”卓緯律師事務所律師孫志峰建議。
為進一步化解租賃金融端風險，《意見》還要求金融監(jiān)管部門做好貸前調(diào)查，評估借款人還款能力，確定融資額度；加強貸后管理，審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿等。住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。
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