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西安市對商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理再出重拳。
12月13日，西安市住建局發(fā)布《西安市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”），核心內(nèi)容包括商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管銀行進行監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收取或另設(shè)賬戶收存購房人的購房款；商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶由西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司統(tǒng)一設(shè)立；商品房預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥，完成不動產(chǎn)首次登記后可提取剩余的重點監(jiān)管資金等。
意見稿一出爐便登上本地熱搜。對于這一意見稿多數(shù)購房者表示歡迎，“不再擔心錢打了水漂了”。
與此同時，業(yè)界關(guān)注點表現(xiàn)在更多層面，如新規(guī)與往期相比有何看點？開發(fā)商將受到哪些影響？
中國房地產(chǎn)報記者咨詢業(yè)內(nèi)專家了解到，意見稿的出臺是“好事”，但就全國范圍而言不是“新事”。此次西安出臺的意見稿在監(jiān)管模式上與其他城市大體一脈相承，旨在防范房地產(chǎn)市場風險，對本就規(guī)范運作的開發(fā)商影響不大；不過，在監(jiān)管細節(jié)與監(jiān)管強度上，意見稿確實具有前瞻性。
全程監(jiān)管，全額監(jiān)管
從預(yù)售許可申請到預(yù)售資金的撥付使用，意見稿明確進行全額監(jiān)管與全程監(jiān)管。滾動開發(fā)、拆東墻補西墻等“套路”再難施展。
意見稿明確了商品房預(yù)售資金監(jiān)管的范圍、主體和重點監(jiān)管額度。其中，商品房預(yù)售資金包括購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款；商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行實行監(jiān)管；用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金被實施重點監(jiān)管，監(jiān)管額度為所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。
商品房預(yù)售資金的支取節(jié)點、提取比例也被明確規(guī)定。預(yù)售資金按照商品房開發(fā)項目建設(shè)進度核撥，例如完成主體結(jié)構(gòu)驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管金總額的50%；完成竣工驗收時，累計申請使用資金額度不得超過重點監(jiān)管資金總額的95%；完成不動產(chǎn)首次登記后，可請?zhí)崛∈Ｓ嗟闹攸c監(jiān)管資金。7層及以上建筑，增加建設(shè)層數(shù)達三分之一節(jié)點、建設(shè)層數(shù)達三分之二節(jié)點，累計申請使用資金額度分別不得超過重點監(jiān)管資金總額的20%和35%。
另外，對于開發(fā)商違規(guī)處理辦法、購房者交存形式和退款路徑等，意見稿都給出了明確方案。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進就此告訴記者 ：“對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管依舊是當前的主流。商品房預(yù)售資金不得隨意進入銀行內(nèi)部小金庫，或者超出銀行監(jiān)管的賬戶，這樣做本身就利于防范金融風險，使是后續(xù)項目的資金開發(fā)更加到位?！?/p>
他進一步指出，西安市此次出臺的意見稿，將監(jiān)管節(jié)點確定到了不動產(chǎn)權(quán)登記，意味著在房屋所有權(quán)沒有交付給購房者前，開發(fā)商需要在資金和建設(shè)進度上承擔起所有義務(wù)?！皩τ谫彿空邅碚f，資金安全得到保障；對于行業(yè)的有序開發(fā)也是一個向好的導(dǎo)向，為開發(fā)商提供了明確資金運轉(zhuǎn)模式，部分資金不到位的企業(yè)可能面臨淘汰?！?/p>
西安本地房產(chǎn)金融專家陳濤向記者補充到：“盡管不少媒體對這份意見稿的解讀都是基于‘重磅’類字眼，但從全國范圍來看，北京、濟南、杭州、長春等城市近幾年都有出臺具體的預(yù)售資金管理辦法。各地區(qū)的思路大體上一脈相承。”
2013年3月，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求各地區(qū)切實強化商品房預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度，尚未實行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。截至目前，全國已有超過70個城市實施了商品房預(yù)售資金監(jiān)管，即便是西安本身，也早于2011年啟動商品房預(yù)售資金管理系統(tǒng)，各地核心內(nèi)容同為“設(shè)立資金監(jiān)管專用賬戶”，正規(guī)型開發(fā)商早已“上道”。
不過，與早前相比，此次意見稿在撥付細節(jié)、監(jiān)管主體及監(jiān)管額度等方面有所加碼。
引入第三方監(jiān)督機構(gòu)
重點資金監(jiān)管額度1.2倍
征求建議階段，意見稿多處看點引發(fā)探討。
具體而言，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將委托國有企業(yè)西安市置誠資產(chǎn)管理有限公司（簡稱“置誠資產(chǎn)”）作為專門的商品房預(yù)售資金監(jiān)督機構(gòu)，負責上述區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的設(shè)立，《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》的變更撤銷，以及預(yù)售資金交存、使用情況監(jiān)控等。
“這正是與其他城市相比之下的一個明顯區(qū)別點?！标悵硎荆鄶?shù)城市的預(yù)售資金管理，是通過政府公示符合條件的托管銀行名單，房地產(chǎn)開發(fā)商自行選擇一個符合條件的銀行，依照監(jiān)管標準文本同銀行簽訂協(xié)議，自行開設(shè)監(jiān)管賬戶；而西安市這次出臺的意見稿額外指定了一家國有性質(zhì)企業(yè)，統(tǒng)一進行賬戶開辦和預(yù)售資金交存。
他談到，這為預(yù)售資金監(jiān)管增添一道保險閥，但后續(xù)操作還需更加細化和磨合：“一方面，這意味著開發(fā)商所有預(yù)售款項的交存和取出，都需要通過第三方法人賬戶，所以后續(xù)的流程還有待明確，比如明確專戶公章、法人代表公章具體是以房企為準，還是第三方監(jiān)管機構(gòu)為準；另一方面，意見稿同時對置誠資產(chǎn)、監(jiān)管銀行賦予了監(jiān)管責任，將來在落地操作上，雙方責任分工還需要進一步理清。”
紙得當?shù)亻_發(fā)商關(guān)注的，還有意見稿對重點監(jiān)管資金額度，設(shè)定為所需工程建設(shè)資金總額的1.2倍。
“簡單來說，假如一個商品房開發(fā)項目達到竣工交付條件需要建設(shè)資金1億元，那么監(jiān)管賬戶上可能得存夠1.2億元。相比之下，長春地區(qū)重點資金的監(jiān)管額度是30%，大連地區(qū)的重點資金監(jiān)管額度是110%，西安地區(qū)的監(jiān)管額度明顯偏高，開發(fā)商的資金鏈壓力增加，但具體執(zhí)行還看征求意見后的調(diào)整情況。”陳濤解釋。
旨在規(guī)范管理
對樓市價格影響不大
基于今年上半年房價持續(xù)領(lǐng)漲全國、西安市密集出臺《關(guān)于啟動資金流動性風險防控一級響應(yīng)的通知》《關(guān)于進一步加強住房市場調(diào)控管理的通知》等監(jiān)管調(diào)控政策，部分業(yè)界人士認為意見稿旨在進一步抑制房價，另有購房者表示出“倒逼房價上漲”隱憂。
“個人認為，這次意見稿出臺目的單純，更多是基于規(guī)范商品房預(yù)售資金的管理，完善今年陜西省住建廳強調(diào)的土地供應(yīng)、金融杠桿、不動產(chǎn)管理、市場監(jiān)管‘四個閉環(huán)’，不在于深度調(diào)控或抑制房價?！?/p>
在陳濤看來，盡管西安市房價在近兩年狂飆猛進，但仍然居于合理周期，且近月已呈回落態(tài)勢：“西安房價漲幅居于高位，可以理解為造成高基數(shù)的因素醉終在今年上半年顯現(xiàn)了出來。同國內(nèi)其他城市相比，例如深圳、長沙在2015年前后進入上漲區(qū)間，西安地區(qū)房價周期落后了一年左右。”
安居客數(shù)據(jù)顯示，西安近一輪房價上漲可以追溯到2017年，該年新建商品住宅從1月6557元/平方米上漲至12月的8880元/平方米，持續(xù)攀升的房價直到今年8月開始稍顯回落，截至11月，西安新房價格12432元/平方米，環(huán)比下跌1.03%。
另外，與此前房價上漲形成反差的是，西安現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)touzi、銷售情況相對清淡。依據(jù)西安市統(tǒng)計局醉新數(shù)據(jù)，今年1～10月，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)touzi同比下降3.4%，商品房銷售面積1981.51萬平方米，同比下降2.3%。
“購房者‘羊毛出在羊身上’的擔憂，其實沒有必要?，F(xiàn)階段西安市住房市場供給已經(jīng)相對平衡，除了少數(shù)熱門樓盤需要搖號，多數(shù)樓盤處于開盤即平銷的狀態(tài)，消費者如果是基于剛需自住或改善需求可以有足夠的空間甄選?！彼M一步解釋，規(guī)范預(yù)售資金管理，本質(zhì)上是維護購房者權(quán)益、確保項目建設(shè)資金用在該用的地方，同醉終的住房價格上漲沒有必然的聯(lián)系。
“在資金運作和管理上中小型開發(fā)商可能受到一定影響，不過具體的影響有多大，需要看半個月后意見稿的修正與落地情況。”陳濤補充到，“但決定樓市價格走勢的是市場供求。”
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