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近日，浙江杭州一個小區(qū)業(yè)委會拿出120萬元經(jīng)營性收入給業(yè)主們分紅，引發(fā)社會各界熱議。一些人認為經(jīng)營性收入屬全體業(yè)主，理應取之于民“還”之于民；另一些人則表示，應把錢存續(xù)起來以備不時之需。
事實上，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，小區(qū)內諸如停車費、電梯間廣告費、活動場地費等經(jīng)營性收入也明顯上漲，如何管好這筆賬，既關系小區(qū)居民的生活質量，也體現(xiàn)社會基層治理的能力。
小區(qū)經(jīng)營性收支易成一筆“糊涂賬”
眾所周知，在城市商品房小區(qū)中，兩筆錢關乎公共利益：一是物業(yè)維修基金，一是物業(yè)經(jīng)營性收益。
以此次分紅的杭州小區(qū)為例，這120萬元是小區(qū)業(yè)主共有部分的經(jīng)營性收入，一部分來自商鋪租金，一部分來自地下車位的租金。在業(yè)委會梳理了小區(qū)1到10月的財務收支情況后發(fā)現(xiàn)，還有138萬多元的結余。
近年來，小區(qū)經(jīng)營性收入來源日趨多樣。“有的小區(qū)商鋪租金不菲，有的有占地補償，多數(shù)小區(qū)地下車位的租金、電梯和戶外等公共部分的廣告位更是搶手?！焙贾菽澄飿I(yè)公司負責人說。
隨著小區(qū)經(jīng)營性收入水漲船高，對于收益的處置就成為一個敏感的問題。事實上，根據(jù)物權法第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。
“一方面，業(yè)主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方面，業(yè)主也要了解和判斷收益使用的合理性?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人說。為此，記者隨機采訪了多個小區(qū)的業(yè)主，他們大多知道小區(qū)里有不少“額外”的經(jīng)營性收益，但是具體這些收入醉后如何使用的，很多人并不知情。
一位業(yè)主告訴記者，有的小區(qū)物業(yè)管理比較嚴格，還有業(yè)委會監(jiān)管?？捎械男^(qū)沒有業(yè)委會，一些物業(yè)公司可能就將經(jīng)營性收益裝入“自己腰包”，也不向業(yè)主公示。
小區(qū)經(jīng)營性收支監(jiān)督乏力
業(yè)主不知情，社區(qū)沒權力，每年的物業(yè)經(jīng)營性收支成了大家都管不著的“灰色地帶”，也成為業(yè)主、業(yè)委會、社區(qū)之間矛盾糾紛的焦點。公共收益賬目問題，實則聚焦業(yè)委會的權責邊界。
根據(jù)2014年5月實施的《杭州市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)經(jīng)營性收益“管理賬目每年向業(yè)主公布一次”?！暗琴~目的公布方式以及公示時長，法規(guī)并沒有明確?！焙贾菔凶”７抗芫窒嚓P負責人表示，在杭州商品房小區(qū)中，經(jīng)營性收支公示缺失、信息不對稱的現(xiàn)象仍然存在。
經(jīng)營性收益的分配權和使用，決定權在業(yè)主大會，但召開業(yè)主大會，必須要半數(shù)以上業(yè)主參加，實際操作難度大。如今許多小區(qū)，動輒上千住戶，業(yè)主們因為工作忙、怕麻煩、個人力量小等原因，無法形成有效監(jiān)督。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)管理處副處長張濤介紹，目前廣州市要求小區(qū)經(jīng)營性收益采取銀行專戶管理，能在一定程度上解決資金使用不透明的問題。記者在其他城市采訪時發(fā)現(xiàn)，目前一些小區(qū)業(yè)委會仍未能設立獨立賬戶，所有的物業(yè)經(jīng)營性收益都存放于物業(yè)公司的子賬戶中，由物業(yè)公司代管。
如此分散而薄弱的監(jiān)督力量，也使得在經(jīng)營性收益的醉終使用上，紛爭不斷。一些業(yè)主出于“與其看不到一些東西，還不如發(fā)到手上踏實一點”的心態(tài)，提倡將收益用于改善業(yè)主福利；而從物業(yè)等的角度出發(fā)，這筆錢則既可用于補充小區(qū)專項維修資金、改善共用設施設備，也可作為物業(yè)費的補貼。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，小區(qū)經(jīng)營性收益應從公共角度來考慮?！安糠謽I(yè)主擔心經(jīng)營性收益被挪用，因此關鍵還是收支要清晰。既然有經(jīng)營性收益，可以在第二年小區(qū)管理中體現(xiàn)。比如為小區(qū)節(jié)假日的活動提供一些經(jīng)費支持等。”
用機制“捆牢”物業(yè)經(jīng)營的“錢袋子”
一筆可觀的經(jīng)營性收支，反映社區(qū)基層治理的大課題。專家認為，要管好這筆賬，就應形成規(guī)范高效的管理和監(jiān)督機制。
對此，各地也在積極探索。17日，廣州市人大常委會審議了《廣州市物業(yè)管理條例（草案）》，用專門的章節(jié)對業(yè)主共有資金進行規(guī)范，從管理、使用、公開、監(jiān)督等方面提出了具體的要求。
今年7月，杭州出臺《杭州市物業(yè)經(jīng)營性收支信息公示試點工作方案》，要求業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)把每個月的物業(yè)經(jīng)營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平臺，業(yè)主經(jīng)實名認證后，可以通過信息平臺查詢本人所在物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營性收支情況。
此外，杭州在制定發(fā)布的《業(yè)主委員會相關工作制度（試行）》中明確，原則上物業(yè)經(jīng)營收益的50%以上應當用于物業(yè)公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修資金。這就醉大程度限制了業(yè)委會或物業(yè)直接向業(yè)主發(fā)錢，從而影響小區(qū)后續(xù)運行等問題。廣州也在制定相關條例時，引導業(yè)主將經(jīng)營性收益投向維護。同時也在積極探索與商業(yè)保險合作，幫助小區(qū)建立起市場化的保障措施。據(jù)新華社
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