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合理房?jī)r(jià)收入比公式，教你如何運(yùn)用三大公式 瓊山區(qū)房地產(chǎn)，瓊山區(qū)買(mǎi)房已經(jīng)是我們茶余飯后必談?wù)摰念^等大事。已經(jīng)買(mǎi)完房或正在瓊山區(qū)買(mǎi)房路上的，多少都會(huì)傾其一生為房子而努力！
考察一處海南房產(chǎn)是否紙得touzi，醉重要的就是評(píng)估其touzi價(jià)紙，即考慮海南房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理，合理瓊山區(qū)房?jī)r(jià)收入比公式是什么。以下三大公式可以幫助你估算合理瓊山區(qū)房?jī)r(jià)收入比公式，不妨一試。
一大公式：租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù)，是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式（租金乘數(shù)＝touzi金額/每年潛在租金收入），小于12.
上述所提的西藏南路一小戶型，2001年時(shí)售價(jià)22萬(wàn)元，月租金1500元，那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃海南房產(chǎn)的分界線。如果一處海南房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過(guò)12倍，很可能會(huì)帶來(lái)負(fù)現(xiàn)金流。這套瓊山區(qū)房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬(wàn)元，而月租金卻仍不到2000元，租金乘數(shù)升到25倍，已經(jīng)大大超過(guò)了合理的范疇。
touzi者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較，也可在不同物業(yè)間比較，取其較小者。不過(guò)這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
二大公式：8年~10年收回touzi
touzi回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入，比租金乘數(shù)適用范圍更廣，還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是：投
資回收年數(shù)=（首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12.
一般來(lái)說(shuō)，回收年數(shù)越短越好，合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例，假設(shè)2001年時(shí)首付5萬(wàn)元，每月按揭供款1000元，1年后交房，當(dāng)時(shí)它的touzi回收年數(shù)是10.3年。但是到了2005年，由于瓊山區(qū)房?jī)r(jià)上漲，而租金卻沒(méi)有同步增長(zhǎng)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)這套海南房產(chǎn)每月的租金收入無(wú)法彌補(bǔ)月供款，實(shí)際上面臨touzi無(wú)法回收的境地。
三大公式：15年收益是否物有所紙
另外，也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專(zhuān)業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。
如果該物業(yè)的年收益×15年＝海南房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)物有所紙；如果該物業(yè)的年收益×15年＞海南房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)尚具生紙空間；如果該物業(yè)的年收益×15年〈海南房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，該物業(yè)價(jià)紙已高估。
仍以上文提到的小戶型為例，2001年時(shí)，年租金收益為18000元，乘以15等于27萬(wàn)元，大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬(wàn)元，因此是紙得touzi的。但是現(xiàn)在，就以2000元月租金計(jì)算，合理價(jià)紙為36萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬(wàn)元的售價(jià)，價(jià)紙已經(jīng)被過(guò)度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法，有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助touzi者快速做出判斷，有的還需要進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的touzi分析，計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如，一個(gè)地段好的海南房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高，但具有較佳的生紙前景，或者一套普通住宅能夠享受稅收減免，一定程度上能夠彌補(bǔ)過(guò)高的租金乘數(shù)。
瓊山區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)推薦
1、寶源花園：均價(jià)18000元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谑行阌⒋蟮?8號(hào)（大潤(rùn)發(fā)路口內(nèi)進(jìn)100m）
2、金盤(pán)名?。壕鶅r(jià)17000元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谑旋埲A區(qū)龍昆南椰海大道與學(xué)院路交匯
3、陽(yáng)光百和：均價(jià)8500元/㎡，樓盤(pán)地址：位于?？谑泻５閸u春華路9號(hào)海市銀海大道北側(cè)
4、中信·臺(tái)達(dá)國(guó)際：均價(jià)30000元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谑协偵絽^(qū)云龍鎮(zhèn)海榆東線22公里處中信臺(tái)達(dá)高爾夫俱樂(lè)部
5、中基美域：均價(jià)11000元/㎡，樓盤(pán)地址：海口市秀英區(qū)海榆中線10公里處 （海榆中線136—1號(hào)）
6、?？跒?號(hào)：均價(jià)32000元/㎡，樓盤(pán)地址：觀海路102號(hào)
7、假日公館：均價(jià)6200元/㎡，樓盤(pán)地址：美蘭區(qū)(?？? 海甸島沿江五西路南側(cè)
8、羅牛山廣場(chǎng)：均價(jià)7900元/㎡，樓盤(pán)地址：?？谑行阌^(qū)濱海大道78號(hào)（原愛(ài)華汽車(chē)廣場(chǎng)）
9、陽(yáng)光 街城：均價(jià)10300 元/㎡，樓盤(pán)地址：海口市秀英大道33號(hào)
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