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距離2019年收官不到25天時(shí)間，房企進(jìn)入醉后的業(yè)績(jī)搶收階段。從各大房企陸續(xù)披露的前11月銷售業(yè)績(jī)戰(zhàn)況來(lái)看，已有部分房企提前完成全年銷售目標(biāo)，但也有房企銷售不佳，完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)存在較大壓力。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，市場(chǎng)下行周期，大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)更為凸顯，小房企沖擊千億的難度將不斷提升。
TOP100房企11月銷售額環(huán)比上漲
2019年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放松XG，但是并未改變整體較為嚴(yán)格的政策環(huán)境，在業(yè)績(jī)目標(biāo)的壓力下，房企早已開啟加大供貨、以價(jià)換量的營(yíng)銷通道。從已經(jīng)披露前11月銷售業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，整體銷售環(huán)比略有上升。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，TOP100房企單月權(quán)益銷售金額較10月有所提升，環(huán)比增長(zhǎng)10.9%，TOP30房企中有20家房企的單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)為環(huán)比提升。
其中，大中房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和增速優(yōu)勢(shì)明顯。諸如碧桂園，11月實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售額約601.5億元，分別超過9、10月份。前11月，碧桂園的權(quán)益合同銷售額也突破5000億元，達(dá)到5398.4億元。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，該企業(yè)全口徑銷售額已經(jīng)突破7000億元。在這背后能看出碧桂園以價(jià)換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價(jià)一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。
恒大雖然11月銷售額370.6億元，環(huán)比大幅下降，但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀(jì)錄，也助力恒大全年目標(biāo)完成率達(dá)97%。
萬(wàn)科11月單月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額545.4億元，環(huán)比增加25.7%，均超過9、10月份。
融創(chuàng)中國(guó)上半年全年目標(biāo)完成率不足4成，7月份開啟“全員營(yíng)銷”，9、10月份單月銷售額刷新該企業(yè)歷史紀(jì)錄，分別為629.1億元、644.3億元。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國(guó)在操盤金額和權(quán)益銷售金額上首次超過萬(wàn)科，排名第三，對(duì)“碧萬(wàn)恒”三角陣營(yíng)形成沖擊。
此外，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，世茂房地產(chǎn)、陽(yáng)光城、中南建設(shè)11月環(huán)比業(yè)績(jī)?cè)龇?5%以上。
對(duì)12月業(yè)績(jī)預(yù)期，有分析人士指出，全國(guó)不同城市不同區(qū)域間的供需分化還會(huì)持續(xù)，部分城市受到人才政策等影響，短期需求量還可能出現(xiàn)小幅攀升。不過一位房企高管表示，問題在于房企沖業(yè)績(jī)可能出現(xiàn)大面積的以價(jià)換量，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望并抑制銷售，預(yù)計(jì)市場(chǎng)不會(huì)太好，可能不及去年12月成交量。
部分房企完成業(yè)績(jī)?nèi)源鎵毫?/p>
從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在年內(nèi)設(shè)定業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)中，前11月近7成房企的目標(biāo)完成率已達(dá)到90%以上。但也有超2成的房企目標(biāo)完成率尚在80%-90%之間，另有少數(shù)房企目標(biāo)完成率仍不及80%。在調(diào)控持續(xù)、行業(yè)增速放緩、整體項(xiàng)目去化率不及預(yù)期的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有較大壓力。
據(jù)新京報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月4日，已經(jīng)有23家房企披露前11月銷售業(yè)績(jī)，19家房企設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)，其中完成全年目標(biāo)的房企有3家，分別為世茂房地產(chǎn)、中梁控股、龍光地產(chǎn)，目標(biāo)完成率在90%之上的房企有中國(guó)恒大、新城控股、旭輝控股、中國(guó)金茂、融信中國(guó)、雅居樂、美的置業(yè)、時(shí)代中國(guó)等。目標(biāo)完成率在90%以下的房企有榮盛發(fā)展、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、花樣年、當(dāng)代置業(yè)。富力地產(chǎn)前11個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1203.5億元，雖然同比上升約6%，但僅完成全年1600億元目標(biāo)的75.22%。
中指研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，2019年房企年初制定整體目標(biāo)增長(zhǎng)在20%左右，也預(yù)料到全年的行情將不復(fù)往年，但除了受產(chǎn)品、營(yíng)銷、品牌等自身經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷外，也與城市的分化、供需端調(diào)控政策相關(guān)，比如以高端產(chǎn)品為主的房企，主要在熱點(diǎn)城市或核心地段拿地，往往拿地價(jià)高、資金占用周期長(zhǎng)，受城市限價(jià)、銷售去化慢等影響，也有部分企業(yè)布局相對(duì)集中在市場(chǎng)調(diào)整階段的城市，受到的影響也較大。
2019年房企面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款、保證現(xiàn)金流成為今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動(dòng)減速、降低目標(biāo)提質(zhì)以應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。諸如龍湖今年銷售目標(biāo)定為2200億元，預(yù)計(jì)同比增速為9.65%，低于2018年28.5%的增速。中海的銷售目標(biāo)是3500億港元，預(yù)計(jì)同比增速為16%，低于2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標(biāo)是1900億元，增速為25%。陽(yáng)光城將2019年的銷售目標(biāo)定為1800億元，同比2018年僅僅增長(zhǎng)10.53%。雅居樂的銷售目標(biāo)是預(yù)售金額達(dá)到1130億元，預(yù)期同比增速10%。
中小房企沖擊千億難度加大
雖然去年房地產(chǎn)政策從嚴(yán)，但是在規(guī)模效應(yīng)下，房企千億新兵數(shù)量創(chuàng)紀(jì)錄，有超過10家房企邁入千億房企行列，包括陽(yáng)光城、中南建設(shè)、富力地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、金科股份、中梁控股、中國(guó)金茂、融信中國(guó)、雅居樂、榮盛發(fā)展、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等。包括此前已經(jīng)邁入千億陣營(yíng)的房企，去年共有27家上市房企進(jìn)入千億陣營(yíng)。
2019年，又將會(huì)有哪些千億新兵呢？
從目前的情況來(lái)看，數(shù)量不太樂觀，目前僅中國(guó)奧園提前實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。2019年前11月，中國(guó)奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為1012.7億元人民幣，同比增長(zhǎng)37%。事實(shí)上，2018年，中國(guó)奧園距離千億就一步之遙，全年銷售額為912.8億元。
有望進(jìn)入千億陣營(yíng)的房企可能還會(huì)有美的置業(yè)、藍(lán)光發(fā)展、龍光地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、首開股份等。
今年前11個(gè)月，美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約為909.5億元，龍光地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約852.2億元。藍(lán)光發(fā)展、中國(guó)鐵建雖未披露前11月份銷售業(yè)績(jī)，但是從三季度報(bào)可以窺探其全年業(yè)績(jī)走勢(shì)，其中藍(lán)光發(fā)展前9月份實(shí)現(xiàn)銷售金額715.19億元，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)累計(jì)合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個(gè)月簽約金額769.34億元，同比增加13.69%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，從2019年的銷售情況來(lái)看，新入千億陣營(yíng)的房企數(shù)量預(yù)計(jì)不會(huì)超過5家。從房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，商品房銷售規(guī)模開始減緩的態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規(guī)模增長(zhǎng)已經(jīng)趨緩，而中小房企的分化仍將持續(xù)，受融資困難、調(diào)控持續(xù)、部分城市轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)等因素影響，沖擊千億的難度還將不斷提升。
上述房企人士表示，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入金融橫盤周期，中小房企難以得到金融機(jī)構(gòu)的支持，資金成本也在大幅提高，同時(shí)，土地價(jià)格并沒有下降，獲地成本也越來(lái)越高，中小房企逐步退出地產(chǎn)江湖是大勢(shì)所趨。
本版采寫/新京報(bào)記者 段文平
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