黑龍江省自然資源廳回應樓市調控“升級”：根據中央政策制定

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曾因鶴崗300元一平米“白菜房價”引起全國關注的黑龍江樓市，再次站到聚光燈下。

11月29日，黑龍江省住房和建設廳、黑龍江省自然資源廳、黑龍江省地方金融監(jiān)督管理局等六部門聯合發(fā)布《關于進一步加強全省房地產市場監(jiān)管的通知》（以下簡稱《通知》）。通知中醉引人關注的一條是：禁止房企貸款拿地。

《通知》明確規(guī)定，今后黑龍江省房地產開發(fā)企業(yè)購置土地資金時，不能通過金融貸款或市場融資，違規(guī)者兩年內不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以后獲得土地開發(fā)權的房地產開發(fā)項目，將全面實行項目資本金監(jiān)管制度。

一時間，外界紛紛將此舉解讀為黑龍江樓市調控升級。

但中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者，該《通知》看似嚴苛，實則并非如此?！耙蠓科竽玫刭Y金需為自有資金，這是房地產調控的原則之一，此前全國已有多個城市和區(qū)域發(fā)布了這一政策?！睆埓髠ピ敿毥忉尩?。

時代周報記者查閱資料發(fā)現，早在2016年11月，上海即在兩幅寶山住宅地塊的出讓文件中明確：不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等違反國家有關規(guī)定的資金來源繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。今年，銀保監(jiān)會也多次發(fā)文整治房地產融資拿地。

黑龍江省自然資源廳的回應佐證了這一說法。12月3日，時代周報記者就《通知》采訪黑龍江省自然資源廳時，黑龍江省自然資源廳權益處的滕（音）處長告訴時代周報記者，黑龍江省是根據中央規(guī)定制定此政策的。

張大偉同時指出，該政策有利于穩(wěn)地市和穩(wěn)地價，但操作空間很大：“當下房企拿地已經很少采用直接融資的方式，大部分都是明股實債，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上已經非常主流。另外，大部分融資企業(yè)也都要求占一定的股權，以降低出資風險?！?/p>

截至時代周報記者發(fā)稿，黑龍江省住房和建設廳尚未就《通知》做出解釋和回復。

大概率針對“爛尾”亂象

時代周報記者梳理發(fā)現，《通知》對房企拿地、開發(fā)、銷售均做出嚴格規(guī)定。

在房企拿地環(huán)節(jié)，《通知》要求房企土地購置資金為合規(guī)自有資金，不得來源于金融貸款、資本市場融資，若來源不合規(guī)則將自愿放棄開發(fā)用地中標資格，并在兩年內禁止企業(yè)參加土地招拍掛。

在開發(fā)環(huán)節(jié)，《通知》要求，在工程項目取得《建筑工程施工許可證》之前啟動項目資本金監(jiān)管，未來按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節(jié)點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，且確保返還資金用于項目建設及經營管理。

在銷售環(huán)節(jié)，《通知》規(guī)定：2019年1月1日后獲得土地開發(fā)權的樓盤，多層樓房工程形象進度達到封頂時、高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時，才準予預售；同時，各地可結合實際，制定相關政策，開展現房銷售。

此前時代周報記者曾采訪過多位信托工作人員，他們均向時代周報記者表示，對如何繞開房地產企業(yè)不得融資拿地這一限制，房企早有對策?！霸谀玫刂?，先成立公司進行融資，再對資金進行騰挪，是當下房企融資拿地的常規(guī)做法。”多名信托經理在接受時代周報記者采訪時表示。

“紙得注意的是，黑龍江省此次《通知》圍繞拿地、開發(fā)、銷售均做出規(guī)定，明顯不是針對樓市，而是針對開發(fā)端，估計是針對當地爛尾亂象?！睆埓髠ハ驎r代周報記者強調。

“今年，黑龍江省對全省‘爛尾樓’項目進行了排查，共發(fā)現‘爛尾樓’項目117個。截至6月27日，已整改完成項目1個，開復工項目9個，并明確了2019年底前開復工項目13個、2020年底前開復工項目12個、2021年底前開復工項目3個?！敝T葛找房數據研究中心國仕英向時代周報記者表示，“這樣來看，到2020年底，黑龍江‘爛尾樓’項目也才完成整改38個，僅占總數的32.48%。未來，黑龍江‘爛尾樓’項目的整改壓力仍然巨大?！?/p>

年內多次整治“爛尾”

時代周報記者整理發(fā)現，“爛尾樓”的確是困擾黑龍江樓市的一大問題。

2019年2月，黑龍江省北安市一市民在省政府網站濤留言表示：2011年購買北安市吉瑞地產開發(fā)公司開發(fā)的商鋪，至今未交，爛尾不管。2018年11月，有雞西市民表示：雞西火車站站前工程已經擱置11年，一直堆放在雞西市中心處，嚴重破壞城市環(huán)境、影響城市交通。

即便在黑龍江省會城市哈爾濱，“爛尾樓”項目也達12個之多。

黑龍江省住建廳曾在調研中解釋：“‘爛尾樓’問題成因復雜，多個問題交織。主要問題為企業(yè)資金鏈斷裂的有85個項目，涉及債務糾紛的有11個項目，涉法涉訴的有9個項目，因企業(yè)破產、法人病故、法人判刑入獄等問題造成爛尾的有5個，其他個性原因造成爛尾的有7個?！?/p>

“部分房地產開發(fā)商在地方樓市利好發(fā)展時，大力進軍并擴大規(guī)模。但近幾年，隨著黑龍江省人口不斷流出，需求減少，樓市活力下滑，加之房地產市場調控高壓，部分開發(fā)商資金鏈出現問題就會選擇放棄項目，導致‘爛尾樓’出現。”國仕英具體分析表示。

留下的“爛攤子”自然需要收拾。資料顯示，“爛尾樓”整治工作是黑龍江省住建廳今年年初定下的7個專項整治工作之一。今年6月，黑龍江省曾組織全省對房地產“爛尾樓”項目進行排查整治，9月，黑龍江省進一步召開了“爛尾樓”專項整治培訓。針對“爛尾樓”工作，黑龍江省住建廳還會同省自然資源廳、省法院、省稅務局等6個部門聯合印發(fā)了《關于開展全省房地產“爛尾樓”專項整治的工作方案》。當下，又出臺了全面規(guī)范房地產開發(fā)的《通知》。

“嚴格的資金監(jiān)管，有利于地市和地價穩(wěn)定，也能夠在一定程度上保障房地產開發(fā)有序進行。另外，要求項目形象進度達到總層數的三分之二時，才準予預售，是非常直接的‘爛尾’防治法?！睆埓髠タ偨Y道。

但從另外一個側面來看，此次《通知》也意味著，市場給小房企的空間更少了。嚴格的資金監(jiān)管和預售要求，對房企的資金水平和開發(fā)能力均提出了更高的要求。

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