5月土地市場現(xiàn)“冰火兩重天”：一線冷清三線火熱

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上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《5月份40城土地市場報告》顯示，5月份40城土地成交建筑面積、土地出讓金收入環(huán)比下跌，土地出讓均價連續(xù)2個月同比下跌，多項指標(biāo)增幅有所收窄。

從其監(jiān)測結(jié)果來看，40個城市土地市場分化嚴(yán)重：一線城市冷清，量價齊跌；二線城市呈現(xiàn)降溫趨勢；三線城市火熱，土地成交均價創(chuàng)下2011年以來新高。與4月相比，40城土地成交建筑面積大幅萎縮，年初累計土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時，40城土地成交均價也連續(xù)2個月同比下跌，整個市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

多項指標(biāo)

增幅收窄

報告顯示，5月份40個典型城市土地成交建筑面積2797.9萬平方米，環(huán)比下跌27.4%，同比增長20.8%，同比增幅較4月份大幅收窄。1-5月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積18381.2萬平方米，環(huán)比增長18.03%，同比增長26.8%。

土地出讓金收入方面，5月，40個典型城市土地出讓金收入為1274.6億元，環(huán)比下降14.2%，同比增長35.3%，土地出讓金已經(jīng)連續(xù)5個月環(huán)比下跌。1-5月，40個典型城市土地出讓金累計收入8659.4億元。

土地出讓均價方面，5月，40個典型城市土地成交均價為4609.6元/平方米，環(huán)比增長0.1%，同比下降3.4%。

土地成交溢價率方面，5月，40個典型城市土地成交溢價率19.9%，與4月相比增長1.5個百分點，有所企穩(wěn)。

分城市來看，5月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別荊州、南昌、東莞、惠州和合肥，土地成交溢價率分別為123%、89%、83%、72%和68%，這幾個城市基本上都是弱二線城市和三線城市，反映了本輪周期運(yùn)行至今三線城市較為火熱的特點。5月份，北京、深圳、西安、武漢等8個城市的溢價率為0%，主要是由于多地政府出臺了土地限價令，規(guī)定溢價率過高可終止買賣，這些城市基本都為此前的熱點城市，調(diào)控較為嚴(yán)厲。

一線冷清

三線火熱

從城市分類來看，5月份一線城市土地市場量價齊跌。4個一線城市土地成交建筑面積為36.2萬平方米，環(huán)比下降79.2%，同比下降79.4%，相比4月份，5月份一線城市的土地成交量進(jìn)一步萎縮；成交均價為11593.3元/平方米，環(huán)比下降7.5%，同比下降20.1%。

易居研究院分析認(rèn)為，目前一線城市的土地市場已出現(xiàn)連續(xù)4個月量價齊跌的情況，土地成交均價自2017年6月左右開始震蕩下跌，土地成交建筑面積自2017年年末也連續(xù)萎縮，預(yù)計三季度一線城市的土地成交面積及均價仍有下降空間。

我愛我家市場研究院院長胡景暉分析指出，從當(dāng)前土地供應(yīng)的數(shù)量、類型、用途和條件來看，北京等一線城市一方面謹(jǐn)慎放量、多元考慮，在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上多元配置土地資源、滿足不同群體的土地需求；另一方面也盤活庫存土地、多效開發(fā)利用，包括對當(dāng)前限價房用地加增自持比例要求、鼓勵租賃市場發(fā)展，也顯示了國家穩(wěn)定房價的決心。

二線城市土地市場逐漸降溫。5月份二線城市土地成交建筑面積為1968.7萬平方米，環(huán)比下降19.0%，同比增長53.7%；成交均價為4686.8元/平方米，環(huán)比增長0.6%，同比下降5.6%。二線城市的土地均價自2017年9月達(dá)到5825.6元/平米的歷史高點之后便進(jìn)入了下行通道，土地成交面積也連續(xù)4個月萎縮。

三線城市土地成交均價創(chuàng)2011年以來新高。5月份三線城市土地成交建筑面積為793.1萬平方米，環(huán)比下降36.5%，同比下降7.9%；成交均價為2187.3元/平方米，環(huán)比增長12.8%，同比上漲26.2%。與一二線城市較為冷清的土地市場相反，三線城市的土地市場顯得相當(dāng)火熱。5月份，雖然三線城市的土地成交面積出現(xiàn)了萎縮，但土地成交均價卻有較大反彈，是2011年以來的新高。

市場壓力逐漸顯現(xiàn)

防范三四線城市土地過熱

易居研究院報告顯示，5月份40個典型城市土地成交建筑面積與4月相比大幅萎縮，年初累計土地成交面積同比增幅也有所放緩。同時，40城土地成交均價也連續(xù)2個月同比下跌，整個市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

易居研究院研究員詹毅凡表示，目前一線城市以及部分熱點的二線城市均出臺了較為嚴(yán)厲的調(diào)控措施，導(dǎo)致土地市場較為冷清，土地成交均價也隨之不斷下行。在這種情況下，房企也逐漸將拿地重點轉(zhuǎn)移至三線城市，導(dǎo)致5月三線市場的土地市場較為火熱，土地成交均價創(chuàng)下新高，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)做好防范準(zhǔn)備工作，防止地價過高推動房價上漲。在金融環(huán)境逐漸趨緊的背景下，房企的資金壓力將逐漸加劇，預(yù)計全國的土地市場仍會逐漸降溫。

克而瑞研究中心分析認(rèn)為，一二線城市5月份土地成交遇冷，尤其是一線城市近乎面臨“無地可拍”的窘境，宅地供應(yīng)愈加緊俏。隨著人地掛鉤政策加快落實，一二線城市將加快供地節(jié)奏，下半年成交規(guī)模有望回升至正常水平。從三四線城市來看，下半年或?qū)⒃馐苁袌龈又苯拥目简灐?018年以來，熱點三四線城市地價正在快速上漲，但是房價已行至階段性高點，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進(jìn)一步收窄，三四線城市的市場壓力將逐漸出現(xiàn)。

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