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一
銷售面積金額雙雙反彈
東部單月銷售增速創(chuàng)今年醉高
2018年1-5月，全國商品房累計(jì)銷售金額4.88萬億元，同比增長11.8%，增速較前期回升2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售面積5.64億平米，同比增長2.9%，增速較前期回升1.6個(gè)百分點(diǎn)，為近一年來累計(jì)增速首次回升。5月單月銷售金額為1.26萬億元，同比增長20.63%；銷售面積1.42億平米，同比增長7.99%。銷售金額和面積增速的雙雙反彈，主要是相較于一季度嚴(yán)格的預(yù)售證管控，5月部分城市出現(xiàn)了預(yù)售證和備案政策的松動(dòng)，房企推盤節(jié)奏有所加快。
從區(qū)域來看，1-5月分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)增速分別為：東部同比下降6.7%、中部同比上升13.3%、西部同比上升9.9%、東北同比上升3.3%；1-5月分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)增速分別為：東部同比上升2.1%，中部同比上升26.9%，西部同比上升26.8%，東北同比上升18.9%。東部地區(qū)由于高基數(shù)的原因，銷售面積增速仍負(fù)，但5月東部地區(qū)單月銷售面積同比增加11.27%，為今年以來醉高增速。
當(dāng)前政策調(diào)控依然嚴(yán)厲，房企面臨本年度業(yè)績目標(biāo)的壓力，預(yù)計(jì)之后會(huì)繼續(xù)加大推盤，今年地產(chǎn)銷售或超市場預(yù)期。
圖：2017年-2018.5全國商品房累計(jì)銷售額及增速
圖：2017年-2018.5全國商品房累計(jì)銷售面積及增速
圖：2017年-2018.5全國商品房單月銷售均價(jià)
二
touzi增速韌性猶在，同比增長10.2%
（1）成土地市場成交回暖
2018年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米，同比增長2.1%，1-4月份為下降2.1%，5月單月地購置面積2330萬平方米，同比增幅為13.5%，較2017年全年下降13.7個(gè)百分點(diǎn)，；1-5月全國累計(jì)土地成交價(jià)款3522億元，同比增長16.0%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，增速較2017年全年降低33.4個(gè)百分點(diǎn)。5月單月土地成交價(jià)款為1131億元，同比增長21.5%。
我們認(rèn)為土地市場的回暖主要是由于政府供地力度的增加，同時(shí)土地市場成交價(jià)格趨于合理，企業(yè)入市的意愿增強(qiáng)。
圖：累計(jì)土地成交價(jià)款及增速
（2）新開工節(jié)奏加快
2018年1-5月份，全國房屋累計(jì)新開工面積72190萬平方米，增長10.8%，增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。增速較2017年全年上升0.3個(gè)百分點(diǎn)，新開工增速較四月再次回升，并創(chuàng)今年新高，新開工面積提升顯著。融資環(huán)境或倒逼企業(yè)加快開工節(jié)奏，提高銷售速度加速回款。
圖：2017年-2018年5月累計(jì)新開工面積及增速
（3）開發(fā)touzi增速平穩(wěn)
2018年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi41420億元，同比名義增長10.2%，增速比1-4月份微跌0.1個(gè)百分點(diǎn)，touzi增速猶在，這與我們前期判斷一致。其中，住宅touzi29037億元，增長14.2%，增速與1-4月份持平。住宅touzi占房地產(chǎn)開發(fā)touzi的比重為70.1%。5月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi金額為10828億元，同比增長9.78%。
之前我們認(rèn)為，開發(fā)touzi增速保持高位主要還是由于土地購置費(fèi)用的貢獻(xiàn)。由于土地購置費(fèi)較土地成交價(jià)款有明顯的滯后性，所以未來兩季度房地產(chǎn)touzi仍持續(xù)于高位。后期土地購置費(fèi)的拉動(dòng)會(huì)逐漸減弱，如果企業(yè)新開工保持較高的水平，touzi增速依然能保持平穩(wěn)。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)touzi累計(jì)金額
三.
單月到位資金增速反彈明顯，
銷售改善為主要影響因素
2018年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.20萬億元，同比增長5.1%，較前期反彈3個(gè)百分點(diǎn)；5月單月到位資金增速大幅提升至17.4%，銷售改善為主要影響因素。
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金
圖：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金組成
2018年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金具體情況如下：
國內(nèi)貸款10201億元，同比下降2.8%；利用外資21億元，同比減少76.2%；自籌資金19473億元，同比增長8.1%；定金及預(yù)收款20122億元，同比增長12.7%；個(gè)人按揭貸款9250億元，同比下降3.6%。
房企傳統(tǒng)融資渠道依舊承壓，國內(nèi)貸款累計(jì)增速同比下降2.8%，依舊維持負(fù)增長；個(gè)人按揭貸款也受到調(diào)控政策影響，為9250億元，同比減少3.6%，我們認(rèn)為地產(chǎn)融資收緊趨勢將延續(xù)，去杠桿的影響正在逐步顯現(xiàn)，開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的調(diào)控在短期內(nèi)不會(huì)得到放松，同時(shí)非標(biāo)收緊也使企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)一步承壓。
定金及預(yù)收款為20122億元，同比增加12.7%，5月單月為5135億元，同比增加28.15%，單月增速較前期明顯上升，5月單月銷售反彈帶動(dòng)了單月到位資金的明顯上行。在國內(nèi)去杠桿、美元持續(xù)加息的背景下，房企融資環(huán)境相對嚴(yán)苛，加快開工、入市，采用高周轉(zhuǎn)策略加快現(xiàn)金回流或是企業(yè)降低資金風(fēng)險(xiǎn)的醉好選擇。
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