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一
銷售面積金額雙雙反彈
東部單月銷售增速創(chuàng)今年醉高
2018年1-5月,全國商品房累計(jì)銷售金額4.88萬億元,同比增長11.8%,增速較前期回升2.8個(gè)百分點(diǎn);銷售面積5.64億平米,同比增長2.9%,增速較前期回升1.6個(gè)百分點(diǎn),為近一年來累計(jì)增速首次回升。5月單月銷售金額為1.26萬億元,同比增長20.63%;銷售面積1.42億平米,同比增長7.99%。銷售金額和面積增速的雙雙反彈,主要是相較于一季度嚴(yán)格的預(yù)售證管控,5月部分城市出現(xiàn)了預(yù)售證和備案政策的松動(dòng),房企推盤節(jié)奏有所加快。
從區(qū)域來看,1-5月分區(qū)域商品房銷售面積累計(jì)增速分別為:東部同比下降6.7%、中部同比上升13.3%、西部同比上升9.9%、東北同比上升3.3%;1-5月分區(qū)域商品房銷售金額累計(jì)增速分別為:東部同比上升2.1%,中部同比上升26.9%,西部同比上升26.8%,東北同比上升18.9%。東部地區(qū)由于高基數(shù)的原因,銷售面積增速仍負(fù),但5月東部地區(qū)單月銷售面積同比增加11.27%,為今年以來醉高增速。
當(dāng)前政策調(diào)控依然嚴(yán)厲,房企面臨本年度業(yè)績目標(biāo)的壓力,預(yù)計(jì)之后會(huì)繼續(xù)加大推盤,今年地產(chǎn)銷售或超市場預(yù)期。
圖:2017年-2018.5全國商品房累計(jì)銷售額及增速
圖:2017年-2018.5全國商品房累計(jì)銷售面積及增速
圖:2017年-2018.5全國商品房單月銷售均價(jià)
二
touzi增速韌性猶在,同比增長10.2%
(1)成土地市場成交回暖
2018年1-5月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份為下降2.1%,5月單月地購置面積2330萬平方米,同比增幅為13.5%,較2017年全年下降13.7個(gè)百分點(diǎn),;1-5月全國累計(jì)土地成交價(jià)款3522億元,同比增長16.0%,增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn),增速較2017年全年降低33.4個(gè)百分點(diǎn)。5月單月土地成交價(jià)款為1131億元,同比增長21.5%。
我們認(rèn)為土地市場的回暖主要是由于政府供地力度的增加,同時(shí)土地市場成交價(jià)格趨于合理,企業(yè)入市的意愿增強(qiáng)。
圖:累計(jì)土地成交價(jià)款及增速
(2)新開工節(jié)奏加快
2018年1-5月份,全國房屋累計(jì)新開工面積72190萬平方米,增長10.8%,增速提高3.5個(gè)百分點(diǎn)。增速較2017年全年上升0.3個(gè)百分點(diǎn),新開工增速較四月再次回升,并創(chuàng)今年新高,新開工面積提升顯著。融資環(huán)境或倒逼企業(yè)加快開工節(jié)奏,提高銷售速度加速回款。
圖:2017年-2018年5月累計(jì)新開工面積及增速
(3)開發(fā)touzi增速平穩(wěn)
2018年1-5月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi41420億元,同比名義增長10.2%,增速比1-4月份微跌0.1個(gè)百分點(diǎn),touzi增速猶在,這與我們前期判斷一致。其中,住宅touzi29037億元,增長14.2%,增速與1-4月份持平。住宅touzi占房地產(chǎn)開發(fā)touzi的比重為70.1%。5月單月全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi金額為10828億元,同比增長9.78%。
之前我們認(rèn)為,開發(fā)touzi增速保持高位主要還是由于土地購置費(fèi)用的貢獻(xiàn)。由于土地購置費(fèi)較土地成交價(jià)款有明顯的滯后性,所以未來兩季度房地產(chǎn)touzi仍持續(xù)于高位。后期土地購置費(fèi)的拉動(dòng)會(huì)逐漸減弱,如果企業(yè)新開工保持較高的水平,touzi增速依然能保持平穩(wěn)。
圖:房地產(chǎn)開發(fā)touzi累計(jì)金額
三.
單月到位資金增速反彈明顯,
銷售改善為主要影響因素
2018年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為6.20萬億元,同比增長5.1%,較前期反彈3個(gè)百分點(diǎn);5月單月到位資金增速大幅提升至17.4%,銷售改善為主要影響因素。
圖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金
圖:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)到位資金組成
2018年1-5月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金具體情況如下:
國內(nèi)貸款10201億元,同比下降2.8%;利用外資21億元,同比減少76.2%;自籌資金19473億元,同比增長8.1%;定金及預(yù)收款20122億元,同比增長12.7%;個(gè)人按揭貸款9250億元,同比下降3.6%。
房企傳統(tǒng)融資渠道依舊承壓,國內(nèi)貸款累計(jì)增速同比下降2.8%,依舊維持負(fù)增長;個(gè)人按揭貸款也受到調(diào)控政策影響,為9250億元,同比減少3.6%,我們認(rèn)為地產(chǎn)融資收緊趨勢將延續(xù),去杠桿的影響正在逐步顯現(xiàn),開發(fā)貸和個(gè)人按揭貸款的調(diào)控在短期內(nèi)不會(huì)得到放松,同時(shí)非標(biāo)收緊也使企業(yè)的融資規(guī)模進(jìn)一步承壓。
定金及預(yù)收款為20122億元,同比增加12.7%,5月單月為5135億元,同比增加28.15%,單月增速較前期明顯上升,5月單月銷售反彈帶動(dòng)了單月到位資金的明顯上行。在國內(nèi)去杠桿、美元持續(xù)加息的背景下,房企融資環(huán)境相對嚴(yán)苛,加快開工、入市,采用高周轉(zhuǎn)策略加快現(xiàn)金回流或是企業(yè)降低資金風(fēng)險(xiǎn)的醉好選擇。
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