打折電話：180882
470
2016年8月有報(bào)道稱，15年前，韓先生繳納首付款購(gòu)買了由北京某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一套公寓，但由于該項(xiàng)目五證不全，他遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，也無(wú)法辦理貸款。多年后，就在房?jī)r(jià)已上漲五六倍時(shí)，開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有商品房預(yù)售許可證為由主動(dòng)起訴業(yè)主，要求確認(rèn)當(dāng)初簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，很多業(yè)主因此拿到了合同無(wú)效的判決。
北京朝陽(yáng)區(qū)買公寓
房?jī)r(jià)上漲5倍多 開(kāi)發(fā)商要“毀約”
當(dāng)時(shí)，因接到開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳，韓先生來(lái)到位于朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房，挑中了一套已是現(xiàn)房的99平方米的公寓。
2001年7月，雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》，房款總額為19.3萬(wàn)余元。根據(jù)約定，韓先生繳納了近7萬(wàn)元首付款后，可入住該房屋，其余房款由開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理銀行按揭貸款。繳納了首付款后，韓先生裝修入住。但由于開(kāi)發(fā)商五證不全，不僅房產(chǎn)證辦不下來(lái)，按揭貸款也無(wú)法辦理，因此他遲遲未繳納余款。
2006年以后，同地區(qū)房?jī)r(jià)已上漲不止5倍。開(kāi)發(fā)商卻陸續(xù)將購(gòu)房人告上法院，要求確認(rèn)其與購(gòu)房人簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效，收回已經(jīng)出售的房產(chǎn)，不僅要求購(gòu)房人騰房，還要求他們支付這些年來(lái)的房屋使用費(fèi)即房租。開(kāi)發(fā)商理由是：當(dāng)初售房時(shí)尚未取得房屋預(yù)售許可證，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，其與購(gòu)房人所簽訂的商品房預(yù)售契約應(yīng)屬無(wú)效合同。
法院一審判“合同無(wú)效”
再審后強(qiáng)制執(zhí)行騰退公寓
2008年，韓先生被開(kāi)發(fā)商告上法庭，之前已有多名業(yè)主被起訴。開(kāi)庭時(shí)，開(kāi)發(fā)商自稱賣房時(shí)已告知韓先生他們沒(méi)有預(yù)售許可證，但遭到韓先生的否認(rèn)。但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣，醉終都輸了官司。法院確認(rèn)，到案件審理時(shí)，開(kāi)發(fā)商只取得國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。
2008年6月，法院一審判決雙方簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效，韓先生需騰房，并按每月800元的標(biāo)準(zhǔn)給付開(kāi)發(fā)商房屋使用費(fèi)；開(kāi)發(fā)商退還韓先生6.9萬(wàn)余元購(gòu)房款。
韓先生上訴，被駁回。又申請(qǐng)?jiān)賹彛?009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。2010年初，韓先生夫婦被法院強(qiáng)制執(zhí)行騰退了公寓，當(dāng)時(shí)在北京只有這一處居所的夫妻倆因無(wú)家可歸，曾一度借住在朋友家中。
起訴開(kāi)發(fā)商要求賠差價(jià) 終獲賠償
后來(lái)，韓先生起訴開(kāi)發(fā)商，要求其賠償因《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效給自己造成的購(gòu)房溢價(jià)損失和裝修費(fèi)用。律師認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下，與購(gòu)房人簽訂自制的格式合同，導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效，負(fù)有完全責(zé)任。房屋估價(jià)價(jià)紙為133萬(wàn)余元。
法院審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下，以商品房的名義對(duì)外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù)，之后亦未積極補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，其對(duì)合同無(wú)效負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)。法院經(jīng)過(guò)綜合考慮后判決涉事地產(chǎn)公司賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失共計(jì)110萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商上訴，2014年3月，三中院終審維持原判。此后，為了拿到賠償款，韓先生在賠償數(shù)額上作出了一定妥協(xié)，醉終與開(kāi)發(fā)商達(dá)成執(zhí)行和解，拿到了賠償款。 華商報(bào)記者 寧軍 實(shí)習(xí)記者 王娜 實(shí)習(xí)生 張鵬康
>>網(wǎng)友觀點(diǎn)
@趙楊：法院判決竟然趕著預(yù)售證下來(lái)的前一天，為什么會(huì)這樣呢？
@桃子叔：因小失大，即便能打贏官司收回房子另行銷售，可你公司的誠(chéng)信呢？
@明天會(huì)更好V5：可以宣判合同無(wú)效，但無(wú)證售房本身就是違法的行為，取消開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并罰款，還要賠償購(gòu)房者的損失。
@天道酬勤：這讓我想到廣州一起官司，當(dāng)事人1998年花26萬(wàn)買了一棟房子，2012年拆遷，原房主以當(dāng)事人不是當(dāng)?shù)卮迕駷橛?，起訴到法院，要求判決買賣合同無(wú)效。法院是這么判決的：撤銷買賣合同，判決拆遷補(bǔ)償款為14年房屋生紙，補(bǔ)償款為被告所有，原告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
@文豐：無(wú)證違規(guī)銷售，應(yīng)該重罰，罰得傾家蕩產(chǎn)?，F(xiàn)在就是對(duì)他們太寬容，他們才敢自己舉報(bào)自己。
@何宏文：本案應(yīng)先追究開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信并記入黑名單，要不是開(kāi)發(fā)商欺詐，購(gòu)房戶肯定會(huì)在別處買同樣房?jī)r(jià)的房子。開(kāi)發(fā)商用購(gòu)房者繳納的定金或購(gòu)房款開(kāi)發(fā)樓盤，那么相關(guān)款項(xiàng)產(chǎn)生的利潤(rùn)應(yīng)該按資金占比判還給購(gòu)房者，還應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商賠償起訴時(shí)與購(gòu)房者交款時(shí)的房屋溢價(jià)差額。
不要讓不誠(chéng)信像瘟疫一樣蔓延
開(kāi)發(fā)商“自己告自己”無(wú)證售房，要求判合同無(wú)效，事件一爆出，就引起軒然大波，因?yàn)樗魮苤?gòu)房者脆弱的神經(jīng)——在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下，想買房得靠運(yùn)氣“搖一搖”，甚至已經(jīng)付款簽合同的房子居然也被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用法律討要回去。而人們更不安的是，害怕這種不誠(chéng)信的行為像瘟疫一樣蔓延。
有理性的人會(huì)說(shuō)：“這就是買無(wú)證房的風(fēng)險(xiǎn)?！闭\(chéng)然，貪一時(shí)便宜買無(wú)證房，固然該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)——可能各種證件始終無(wú)著，可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商為利益反噬，但相信當(dāng)初買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商一定沒(méi)有將這些風(fēng)險(xiǎn)告知購(gòu)房者，他們只會(huì)信誓旦旦地保證：證遲早會(huì)下來(lái)的，房子遲早是你的。
然而，反轉(zhuǎn)來(lái)得太快。在法律必須遵守相應(yīng)的“規(guī)則”，按照《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行判決時(shí)，被這場(chǎng)誠(chéng)信風(fēng)暴裹挾著、可能因房屋溢價(jià)損失半輩子積蓄的購(gòu)房者該如何自救呢？也許他們?cè)谶@場(chǎng)官司里沒(méi)法找到滿意的答案，但《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》可能會(huì)為他們提供一個(gè)出口，也為社會(huì)誠(chéng)信體系提供一個(gè)平衡的支點(diǎn)。
另外，案件里還有一個(gè)紙得人關(guān)注的點(diǎn)，2016年4月8日，西安首場(chǎng)電視問(wèn)政后，被問(wèn)政的西安房管局“雷霆出擊”，于兩日后下派190名房管監(jiān)督員到188個(gè)未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目點(diǎn)，蹲點(diǎn)監(jiān)督無(wú)證售房行為，當(dāng)時(shí)媒體進(jìn)行了大量報(bào)道，報(bào)道稱“使得西安五證不全銷售現(xiàn)象得到了控制”。然而，諷刺的是，2016年4月25日，李女士還是與涉事房產(chǎn)公司簽訂了“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”。
事情終究是敗露了。2016年8月9日，長(zhǎng)安區(qū)房管局對(duì)這個(gè)無(wú)證銷售的項(xiàng)目作出包括“停止一切銷售行為”等在內(nèi)的處理決定。其中有一條格外紙得關(guān)注——對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。然而，事實(shí)是行政手段的制裁遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及利益的驅(qū)使，開(kāi)發(fā)商確實(shí)對(duì)已銷售房屋進(jìn)行清退，不過(guò)是在房?jī)r(jià)高企的2018年，而這時(shí)的房?jī)r(jià)已非2016年可企及。
一份處理決定作出后如果僅僅是作出，而沒(méi)有落在實(shí)處，也沒(méi)有人跟進(jìn)，說(shuō)到底就是“一紙公文”，它對(duì)開(kāi)發(fā)商毫無(wú)制約作用，遑論威懾力，這種“不作為”也間接為開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信提供了土壤。
8月4日，西安市住房保障和房屋管理局通報(bào)五家不誠(chéng)信房地產(chǎn)企業(yè)，責(zé)令限期整改，并視整改情況而定是否將其納入聯(lián)合懲戒體系。
希望相關(guān)懲戒措施可以再多些、再有力些，只有真正為開(kāi)發(fā)商套上金箍，不讓處罰流于形式，才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向正軌，不讓誠(chéng)信在這場(chǎng)風(fēng)暴中“失聯(lián)”。 高雅梅
咨詢熱線：⒈80⒏98⒉87
0
關(guān)注公眾號(hào)獲取實(shí)時(shí)房?jī)r(jià)信息
海南房產(chǎn)咨詢師
