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    海南房?jī)r(jià)

    海南房?jī)r(jià)

    預(yù)售契約被判無(wú)效后 購(gòu)房者起訴要求賠房屋差價(jià)

    國(guó)內(nèi)樓市日期:2018-08-08 23:02:43 瀏覽量(

    打折電話:180882470

      2016年8月有報(bào)道稱,15年前,韓先生繳納首付款購(gòu)買了由北京某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的一套公寓,但由于該項(xiàng)目五證不全,他遲遲沒(méi)有拿到房產(chǎn)證,也無(wú)法辦理貸款。多年后,就在房?jī)r(jià)已上漲五六倍時(shí),開(kāi)發(fā)商以沒(méi)有商品房預(yù)售許可證為由主動(dòng)起訴業(yè)主,要求確認(rèn)當(dāng)初簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效,很多業(yè)主因此拿到了合同無(wú)效的判決。

      北京朝陽(yáng)區(qū)買公寓

      房?jī)r(jià)上漲5倍多 開(kāi)發(fā)商要“毀約”

      當(dāng)時(shí),因接到開(kāi)發(fā)商的廣告宣傳,韓先生來(lái)到位于朝陽(yáng)區(qū)黑莊戶的雙旭花園小區(qū)看房,挑中了一套已是現(xiàn)房的99平方米的公寓。

      2001年7月,雙方簽訂《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》,房款總額為19.3萬(wàn)余元。根據(jù)約定,韓先生繳納了近7萬(wàn)元首付款后,可入住該房屋,其余房款由開(kāi)發(fā)商協(xié)助辦理銀行按揭貸款。繳納了首付款后,韓先生裝修入住。但由于開(kāi)發(fā)商五證不全,不僅房產(chǎn)證辦不下來(lái),按揭貸款也無(wú)法辦理,因此他遲遲未繳納余款。

      2006年以后,同地區(qū)房?jī)r(jià)已上漲不止5倍。開(kāi)發(fā)商卻陸續(xù)將購(gòu)房人告上法院,要求確認(rèn)其與購(gòu)房人簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效,收回已經(jīng)出售的房產(chǎn),不僅要求購(gòu)房人騰房,還要求他們支付這些年來(lái)的房屋使用費(fèi)即房租。開(kāi)發(fā)商理由是:當(dāng)初售房時(shí)尚未取得房屋預(yù)售許可證,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,其與購(gòu)房人所簽訂的商品房預(yù)售契約應(yīng)屬無(wú)效合同。

      法院一審判“合同無(wú)效”

      再審后強(qiáng)制執(zhí)行騰退公寓

      2008年,韓先生被開(kāi)發(fā)商告上法庭,之前已有多名業(yè)主被起訴。開(kāi)庭時(shí),開(kāi)發(fā)商自稱賣房時(shí)已告知韓先生他們沒(méi)有預(yù)售許可證,但遭到韓先生的否認(rèn)。但韓先生和很多被告的業(yè)主一樣,醉終都輸了官司。法院確認(rèn),到案件審理時(shí),開(kāi)發(fā)商只取得國(guó)有土地使用證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證,仍未取得涉訟房屋所在小區(qū)的開(kāi)工證、商品房預(yù)售許可證及房屋所有權(quán)證。

      2008年6月,法院一審判決雙方簽訂的《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效,韓先生需騰房,并按每月800元的標(biāo)準(zhǔn)給付開(kāi)發(fā)商房屋使用費(fèi);開(kāi)發(fā)商退還韓先生6.9萬(wàn)余元購(gòu)房款。

      韓先生上訴,被駁回。又申請(qǐng)?jiān)賹彛?009年6月北京高院作出指令二中院再審的決定。2010年初,韓先生夫婦被法院強(qiáng)制執(zhí)行騰退了公寓,當(dāng)時(shí)在北京只有這一處居所的夫妻倆因無(wú)家可歸,曾一度借住在朋友家中。

      起訴開(kāi)發(fā)商要求賠差價(jià) 終獲賠償

      后來(lái),韓先生起訴開(kāi)發(fā)商,要求其賠償因《北京市內(nèi)銷商品房預(yù)售契約》無(wú)效給自己造成的購(gòu)房溢價(jià)損失和裝修費(fèi)用。律師認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商在無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下,與購(gòu)房人簽訂自制的格式合同,導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)為無(wú)效,負(fù)有完全責(zé)任。房屋估價(jià)價(jià)紙為133萬(wàn)余元。

      法院審理認(rèn)為,開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證的情況下,以商品房的名義對(duì)外銷售房屋并承諾辦理房屋買賣過(guò)戶手續(xù),之后亦未積極補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù),其對(duì)合同無(wú)效負(fù)有重大過(guò)錯(cuò)。法院經(jīng)過(guò)綜合考慮后判決涉事地產(chǎn)公司賠償韓先生房屋差價(jià)及裝修損失共計(jì)110萬(wàn)元。

      開(kāi)發(fā)商上訴,2014年3月,三中院終審維持原判。此后,為了拿到賠償款,韓先生在賠償數(shù)額上作出了一定妥協(xié),醉終與開(kāi)發(fā)商達(dá)成執(zhí)行和解,拿到了賠償款。 華商報(bào)記者 寧軍 實(shí)習(xí)記者 王娜 實(shí)習(xí)生 張鵬康

      >>網(wǎng)友觀點(diǎn)

      @趙楊:法院判決竟然趕著預(yù)售證下來(lái)的前一天,為什么會(huì)這樣呢?

      @桃子叔:因小失大,即便能打贏官司收回房子另行銷售,可你公司的誠(chéng)信呢?

      @明天會(huì)更好V5:可以宣判合同無(wú)效,但無(wú)證售房本身就是違法的行為,取消開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)并罰款,還要賠償購(gòu)房者的損失。

      @天道酬勤:這讓我想到廣州一起官司,當(dāng)事人1998年花26萬(wàn)買了一棟房子,2012年拆遷,原房主以當(dāng)事人不是當(dāng)?shù)卮迕駷橛?,起訴到法院,要求判決買賣合同無(wú)效。法院是這么判決的:撤銷買賣合同,判決拆遷補(bǔ)償款為14年房屋生紙,補(bǔ)償款為被告所有,原告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

      @文豐:無(wú)證違規(guī)銷售,應(yīng)該重罰,罰得傾家蕩產(chǎn)?,F(xiàn)在就是對(duì)他們太寬容,他們才敢自己舉報(bào)自己。

      @何宏文:本案應(yīng)先追究開(kāi)發(fā)商不誠(chéng)信并記入黑名單,要不是開(kāi)發(fā)商欺詐,購(gòu)房戶肯定會(huì)在別處買同樣房?jī)r(jià)的房子。開(kāi)發(fā)商用購(gòu)房者繳納的定金或購(gòu)房款開(kāi)發(fā)樓盤,那么相關(guān)款項(xiàng)產(chǎn)生的利潤(rùn)應(yīng)該按資金占比判還給購(gòu)房者,還應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商賠償起訴時(shí)與購(gòu)房者交款時(shí)的房屋溢價(jià)差額。

      不要讓不誠(chéng)信像瘟疫一樣蔓延

      開(kāi)發(fā)商“自己告自己”無(wú)證售房,要求判合同無(wú)效,事件一爆出,就引起軒然大波,因?yàn)樗魮苤?gòu)房者脆弱的神經(jīng)——在房?jī)r(jià)高企的當(dāng)下,想買房得靠運(yùn)氣“搖一搖”,甚至已經(jīng)付款簽合同的房子居然也被開(kāi)發(fā)商運(yùn)用法律討要回去。而人們更不安的是,害怕這種不誠(chéng)信的行為像瘟疫一樣蔓延。

      有理性的人會(huì)說(shuō):“這就是買無(wú)證房的風(fēng)險(xiǎn)?!闭\(chéng)然,貪一時(shí)便宜買無(wú)證房,固然該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)——可能各種證件始終無(wú)著,可能會(huì)被開(kāi)發(fā)商為利益反噬,但相信當(dāng)初買房時(shí),開(kāi)發(fā)商一定沒(méi)有將這些風(fēng)險(xiǎn)告知購(gòu)房者,他們只會(huì)信誓旦旦地保證:證遲早會(huì)下來(lái)的,房子遲早是你的。

      然而,反轉(zhuǎn)來(lái)得太快。在法律必須遵守相應(yīng)的“規(guī)則”,按照《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)行判決時(shí),被這場(chǎng)誠(chéng)信風(fēng)暴裹挾著、可能因房屋溢價(jià)損失半輩子積蓄的購(gòu)房者該如何自救呢?也許他們?cè)谶@場(chǎng)官司里沒(méi)法找到滿意的答案,但《民法總則》、《合同法》、《民事訴訟法》可能會(huì)為他們提供一個(gè)出口,也為社會(huì)誠(chéng)信體系提供一個(gè)平衡的支點(diǎn)。

      另外,案件里還有一個(gè)紙得人關(guān)注的點(diǎn),2016年4月8日,西安首場(chǎng)電視問(wèn)政后,被問(wèn)政的西安房管局“雷霆出擊”,于兩日后下派190名房管監(jiān)督員到188個(gè)未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目點(diǎn),蹲點(diǎn)監(jiān)督無(wú)證售房行為,當(dāng)時(shí)媒體進(jìn)行了大量報(bào)道,報(bào)道稱“使得西安五證不全銷售現(xiàn)象得到了控制”。然而,諷刺的是,2016年4月25日,李女士還是與涉事房產(chǎn)公司簽訂了“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同”。

      事情終究是敗露了。2016年8月9日,長(zhǎng)安區(qū)房管局對(duì)這個(gè)無(wú)證銷售的項(xiàng)目作出包括“停止一切銷售行為”等在內(nèi)的處理決定。其中有一條格外紙得關(guān)注——對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。然而,事實(shí)是行政手段的制裁遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及利益的驅(qū)使,開(kāi)發(fā)商確實(shí)對(duì)已銷售房屋進(jìn)行清退,不過(guò)是在房?jī)r(jià)高企的2018年,而這時(shí)的房?jī)r(jià)已非2016年可企及。

      一份處理決定作出后如果僅僅是作出,而沒(méi)有落在實(shí)處,也沒(méi)有人跟進(jìn),說(shuō)到底就是“一紙公文”,它對(duì)開(kāi)發(fā)商毫無(wú)制約作用,遑論威懾力,這種“不作為”也間接為開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信提供了土壤。

      8月4日,西安市住房保障和房屋管理局通報(bào)五家不誠(chéng)信房地產(chǎn)企業(yè),責(zé)令限期整改,并視整改情況而定是否將其納入聯(lián)合懲戒體系。

      希望相關(guān)懲戒措施可以再多些、再有力些,只有真正為開(kāi)發(fā)商套上金箍,不讓處罰流于形式,才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷走向正軌,不讓誠(chéng)信在這場(chǎng)風(fēng)暴中“失聯(lián)”。 高雅梅

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