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房價(jià)上漲提高了生產(chǎn)經(jīng)營成本和生活成本，改變了資本、勞動、土地等要素之間的相對價(jià)格，迫使企業(yè)和消費(fèi)者做出反應(yīng)。房價(jià)上漲的影響有些直觀，有些間接，個(gè)體感受和總體影響可能存在巨大差異。這里我們討論三個(gè)問題：房價(jià)上漲是否惡化了企業(yè)生存環(huán)境？是否擠出了消費(fèi)？理順房價(jià)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系的落腳點(diǎn)在哪？
房價(jià)上漲對企業(yè)經(jīng)營帶來了壓力，大量企業(yè)飽受房價(jià)上漲之“痛”。痛不等于真實(shí)傷害。考慮到企業(yè)各種應(yīng)對房價(jià)上漲的措施以后，房價(jià)上漲的大部分“痛”會消除，留下的真實(shí)傷害則取決于要素市場流動性。2012~2018年期間200多個(gè)城市的房價(jià)平均增速與企業(yè)利潤平均增速是正相關(guān)關(guān)系。
房價(jià)上漲改變了居民生活中各種支出的相對價(jià)格，部分家庭將不得不因?yàn)楦叻績r(jià)而減少其他消費(fèi)開支。房價(jià)上漲帶動住房供應(yīng)上升，推動城市化進(jìn)程并帶來規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，對收入和消費(fèi)有促進(jìn)作用。2012~2018年期間200多個(gè)城市的房價(jià)平均增速與消費(fèi)平均增速之間關(guān)系模糊。
房價(jià)上漲與企業(yè)經(jīng)營
房價(jià)上漲過程中，企業(yè)經(jīng)營面臨更高的要素成本，不僅是更高的房租，還有眾多住房相關(guān)的成本。有一種廣泛的憂慮是房價(jià)上漲帶來的經(jīng)營成本上升會侵蝕企業(yè)利潤，尤其是制造業(yè)企業(yè)的利潤。
我們觀察房價(jià)增速和企業(yè)利潤增速兩個(gè)時(shí)間序列的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者并非負(fù)相關(guān)，而是正相關(guān)（見圖1）。由于房地產(chǎn)和工業(yè)利潤都有較高的周期性特征，二者有周期意義上的正相關(guān)關(guān)系并不意外。
圖1 房價(jià)增速與企業(yè)利潤增速時(shí)間序列圖（2005.07~2019.08）
數(shù)據(jù)來源：Wind
圖2 房價(jià)增速與企業(yè)利潤增速截面圖（2012~2018年）
數(shù)據(jù)來源：Wind
更紙得關(guān)注的是房價(jià)與企業(yè)經(jīng)營的中長期關(guān)系。我們用跨越周期的平均數(shù)據(jù)來看，房價(jià)增速和企業(yè)利潤增速的長期正相關(guān)關(guān)系依然成立（見圖2）。雖然僅從這種相關(guān)關(guān)系無法得出強(qiáng)有力的結(jié)論，不能以此認(rèn)為房價(jià)上漲有利于企業(yè)經(jīng)營，但至少可以提示我們房價(jià)上漲與企業(yè)經(jīng)營之間的關(guān)系并不僅僅是提高成本那么簡單。
房價(jià)上漲增加了企業(yè)經(jīng)營活動中的要素成本，但對于不同類型企業(yè)經(jīng)營的影響有顯著差異。對于市場定價(jià)能力較強(qiáng)的企業(yè)，房租或者勞工成本上升的結(jié)果往往是產(chǎn)品或者服務(wù)的價(jià)格上升，房價(jià)上漲對企業(yè)盈利的影響有限。而對于市場定價(jià)能力較弱的企業(yè)，它們至少采用以下三種方式應(yīng)對房價(jià)上漲。
一是改變產(chǎn)品/服務(wù)的要素投入密集度，比如用土地節(jié)約型技術(shù)代替現(xiàn)有技術(shù)，典型的例子就是在高房價(jià)地區(qū)更流行的快遞行業(yè)，節(jié)省了城市中心地帶的用地；再比如將中心城區(qū)商場轉(zhuǎn)化為郊區(qū)的大型購物中心。
二是加大研發(fā)力度，用其他方面的成本下降抵補(bǔ)房價(jià)上升帶來的成本上升。
三是退出本地市場，退出本地市場的企業(yè)還面臨兩種選擇，要么轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)或者其他部門繼續(xù)經(jīng)營，要么徹底退出市場。而只有企業(yè)徹底退出市場帶來的資源閑置，才會導(dǎo)致真正意義上的產(chǎn)出損失。
由此可見，房價(jià)上漲會對企業(yè)經(jīng)營帶來普遍的壓力，并迫使企業(yè)做出調(diào)整，但是考慮到企業(yè)的應(yīng)對措施后，房價(jià)上漲只是在非常特定的環(huán)境下才會帶來真正的產(chǎn)出損失。資源閑置和產(chǎn)出損失的大小取決于要素市場流動性，如果房價(jià)上漲沖擊帶來的失業(yè)人員能夠很快在其他地方找到工作，損失更小，反之損失更大。
房價(jià)上漲刺激了房地產(chǎn)供給上升，以及由此帶來的城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。這是我們從過去幾十年中國城市化進(jìn)程中看到的普遍現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)可以從降低成本、提高專業(yè)化和生產(chǎn)率水平等多個(gè)角度改善企業(yè)的生產(chǎn)率，同時(shí)也改善了企業(yè)生存環(huán)境。一個(gè)與此相關(guān)的證據(jù)是，隨著人口密度的不斷提高，企業(yè)的數(shù)量也隨之上升。每平方公里人口密度0~2500人的區(qū)域，企業(yè)數(shù)量在0~87家之間；人口密度2500~5000人之間的區(qū)域企業(yè)數(shù)量在88~238家之間；人口密度5000人以上的區(qū)域企業(yè)數(shù)量達(dá)到340家。人口越密集的地區(qū)，給企業(yè)創(chuàng)造的發(fā)展機(jī)會更多，對企業(yè)的吸引力越大。
房價(jià)上漲與居民消費(fèi)
房價(jià)上漲增加了購房和租房家庭的負(fù)擔(dān)，特別是對于中低收入群體，住房支出相對收入而言過高。普遍的擔(dān)心是高房價(jià)擠出了其他方面的購買力。這種現(xiàn)象存在于很多家庭，然而加總來看高房價(jià)是否擠出了消費(fèi)需要更進(jìn)一步研究。
我們觀察房價(jià)增速和居民消費(fèi)增速兩個(gè)時(shí)間序列的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)二者是微弱的正相關(guān)關(guān)系（見圖3）。房價(jià)上漲伴隨著信貸上漲和資產(chǎn)價(jià)格上漲，刺激全社會購買力增加。這些周期性的收入效應(yīng)和財(cái)富效應(yīng)大于房價(jià)上漲對部分家庭的消費(fèi)擠出，因此房價(jià)增速與消費(fèi)增速正相關(guān)。然而這并不能作為房價(jià)上漲有利于消費(fèi)的判斷，房價(jià)有周期上行階段也必然有周期下行階段，從跨越周期的中長期來看房價(jià)上漲未必有利于消費(fèi)。
圖3 房價(jià)增速與居民消費(fèi)增速時(shí)間序列圖（2005.07~2019.08）
數(shù)據(jù)來源：Wind
圖4 房價(jià)增速與居民消費(fèi)增速截面圖（2012~2018年）
數(shù)據(jù)來源：Wind
更紙得關(guān)注的是房價(jià)與消費(fèi)之間跨越周期的中長期關(guān)系。房價(jià)上漲改變了居民生活中各種支出的相對價(jià)格，對不同家庭消費(fèi)支出的影響有顯著差異。家庭部門面臨著住房支出還是其他消費(fèi)支出的選擇。住房作為生活中的必需品，不同家庭面臨著顯著差異的替代彈性，已經(jīng)有穩(wěn)定居住地的家庭對住房的替代彈性相對較高，沒有穩(wěn)定居住地的家庭則缺乏替代彈性。對于缺乏替代彈性的家庭，房價(jià)上漲將迫使家庭不得不增加住房相關(guān)的開支，并因此擠壓其他消費(fèi)。
除了房價(jià)上漲對消費(fèi)的擠出效應(yīng)，還應(yīng)該考慮房價(jià)上漲過程中，房地產(chǎn)供給改善，城市化率水平提高以及由此帶來的規(guī)模效應(yīng)和收入水平提升，這會對消費(fèi)形成正面的影響。綜合兩方面因素考慮，房價(jià)上漲與消費(fèi)之間的關(guān)系模糊。我們用跨越周期的十年平均數(shù)據(jù)來看，跨越周期的房價(jià)增速和消費(fèi)增速存在微弱的正相關(guān)關(guān)系（見圖4）。
關(guān)鍵是住房供給彈性
房價(jià)上漲一方面給企業(yè)帶來了經(jīng)營成本上升的負(fù)面影響，另一方面也給企業(yè)帶來源自規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)展機(jī)遇。
綜合兩方面的情況來看，房價(jià)對企業(yè)經(jīng)營影響的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)的供給彈性。
供給彈性過低，意味著房價(jià)上漲但是房屋供給沒有提高，難以帶來城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，房價(jià)上漲的負(fù)面影響更突出；保持適當(dāng)?shù)墓┙o彈性，意味著房價(jià)上漲伴隨著房屋供給顯著提高，不僅可以遏制房價(jià)的進(jìn)一步上漲，還可以明顯推進(jìn)城市擴(kuò)張和規(guī)模經(jīng)濟(jì)收益，對企業(yè)創(chuàng)造了更多發(fā)展機(jī)會，房價(jià)上漲的正面影響更突出。從我們對企業(yè)利潤增速的多元回歸分析中也可以看到，房價(jià)與企業(yè)利潤呈現(xiàn)出顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系，與住房供給彈性則是顯著的正相關(guān)關(guān)系。
房價(jià)上漲對消費(fèi)的擠出程度也取決于該城市的住房供給彈性。較高的住房供給彈性下房價(jià)上漲帶來住房供給顯著改善，住房開支增長有限，對其他消費(fèi)的擠出也有限；較低的住房供給彈性下，住房開支增長更大，對其他消費(fèi)的擠出也更顯著。
中國城市之間也面臨著顯著差異的住房供給彈性，供給彈性亦成為刻畫城市發(fā)展差異的關(guān)鍵要素。結(jié)合住房供給彈性、人口流動、收入和房價(jià)幾方面的要素，我們可以把中國的城市劃分為以下幾種類型。
一是瓶頸城市，代表性城市是北京、上海、深圳等特大城市。我們用2009~2018年平均新增住宅土地面積除以常住人口反映該城市的新增住宅供地強(qiáng)度。北上深等特大城市住宅供地強(qiáng)度醉低，人均新增住宅供地面積不足10平米。由于住房供給缺乏彈性，對房地產(chǎn)需求的上漲更多轉(zhuǎn)化為房價(jià)上漲，高房價(jià)帶來更高的生產(chǎn)成本和經(jīng)營成本，人口流入速度大幅趨緩甚至開始人口流出。
二是擴(kuò)張型城市，代表性城市成都、西安、鄭州、武漢、杭州等。這些城市的一個(gè)共同特點(diǎn)是生產(chǎn)率提高的同時(shí)住宅供應(yīng)增長較快，住房供給具有彈性。對房地產(chǎn)需求的上漲同時(shí)轉(zhuǎn)化為相對溫和的房價(jià)上漲和住宅供應(yīng)的顯著增長，與此相對應(yīng)的人口流入和城市擴(kuò)張也更快。
三是空巢性城市，大量小城市都屬于此類，特點(diǎn)是住房供給富有彈性，然而對房地產(chǎn)需求較低，房價(jià)漲幅相對較小。城市較低的生產(chǎn)率與較高的住房供給彈性的結(jié)合會帶來上述特征。
對高房價(jià)與企業(yè)經(jīng)營和居民消費(fèi)之間的緊張關(guān)系主要在大城市，尤其是上面提到的瓶頸城市。
解決問題的出路在于兩點(diǎn)，一是增加住宅用地供應(yīng)；二是提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，這是住房供給不可或缺的部分。
東京、紐約等大都市圈的發(fā)展都借助于大力發(fā)展郊區(qū)的住宅、公共服務(wù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)郊區(qū)住房對中心城區(qū)住房的替代。這不僅讓大都市圈容納了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。
中國也提出了都市圈建設(shè)，周邊的交通基礎(chǔ)設(shè)施方面也做了很多工作。但是，中國特大城市郊區(qū)的住宅用地供應(yīng)仍面臨眾多掣肘，配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)方面有很大差距。這些短板補(bǔ)不上，高房價(jià)與企業(yè)經(jīng)營和居民消費(fèi)之間的緊張關(guān)系難以化解。
（張斌系CF40高級研究員，張佳佳、鐘益系CF40研究助理）
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