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在土地市場高溫的2016年和2017年，北京、上海土地市場誕生了許多高價地。而如今，兩三年過去，這些高價地逐漸進(jìn)入銷售階段。它們的境況如何？一方面，當(dāng)初拿地的房企在地價高的時候進(jìn)入，土地成本高企；另一方面，目前我國樓市整體調(diào)控依然從嚴(yán)，這些高價地在經(jīng)過兩年甚至三年的醞釀后，依然面臨著入市難、盈利難的雙重困境。
北京高價地面臨盈利難
在嚴(yán)厲的調(diào)控下，北京高價地的入市周期相比于普通項(xiàng)目更為漫長。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年10月28日，北京八成高價地已經(jīng)入市，入市項(xiàng)目的平均入市周期達(dá)17個月，超過全國平均入市周期10個月左右。
而入市醉為緩慢的高價地是位于北京昌平的招商·都會中心，拿地之后25個月才首次開盤。招商·都會中心所在地塊是由招商蛇口以30億元的代價摘得，樓板面價約為每平方米35200元。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的目前已經(jīng)入市的16個高價地項(xiàng)目來看，測算地價房價比紙?zhí)幱?9%-92%不等，房地差在3742元-39295元/平方米之間。
盈利空間較大的項(xiàng)目集中在大興、順義、昌平、延慶、懷柔等區(qū)域，并且是拿地較早的項(xiàng)目，多早于2016年6月。其中,綠地·海珀云翡、陽光城·檀悅、招商·都會中心三項(xiàng)目的房地差均超3萬元/平方米，地房比均在52%以下，盈利空間十分可觀。
紙得注意的是，盈利的高價地還是少數(shù)，七成入市高價地面臨虧損。這部分項(xiàng)目房地差多在1萬元/平方米以下，地房比多在70%以上。
其中，位于房山區(qū)的熙湖悅著項(xiàng)目、石景山區(qū)的西山薈景嘉園、平谷區(qū)的北京嶺秀等項(xiàng)目房地差也均在7000元/平方米以下，剔除掉建安成本4250元/平方米之后，僅余下不足2750元/平方米。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱分析說：“對于上述高價地塊來講，售價在剔除底價、建安成本之后難以覆蓋財務(wù)、營銷等成本，難逃虧損的厄運(yùn)?！?/p>
“這批高價地集中成交在2017年，并且以下半年居多，這也與當(dāng)時北京的土地市場情況有極大關(guān)聯(lián)。當(dāng)時剛剛經(jīng)歷過2016年樓市高位的大部分房企去庫存取得了階段性成果，對北京樓市充滿信心。同時房企也為戰(zhàn)略布局考慮，在北京補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。因此2017年北京誕生了許多區(qū)域性高價地?！?丁祖昱分析表示。
上海高價地去化難
曾經(jīng)聞名全國的單價醉高地塊——上海中興路高價地近期傳出即將入市的消息，這塊地是2016年由融信以110.1億元獲得，樓面價10.03萬元/平方米，后引入萬科合作開發(fā)。在經(jīng)歷了近40個月之后，這塊地傳出即將以每平方米13萬元入市，但是，至今還未正式領(lǐng)取預(yù)售證，可謂是“難產(chǎn)”。
不久前，作為上海寶山區(qū)首個單價“破六萬”的項(xiàng)目，央璽以“買房送寶馬”的營銷噱頭迅速引發(fā)了市場的關(guān)注，“買房送寶馬”這種營銷手法的出爐也反映出央璽在入市后面臨的市場困局。
時間回溯到2016年8月17日，建發(fā)、首開、中糧聯(lián)合體以總價67.9億元競得寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)一塊宅地，總建筑面積約為12.6萬平方米，溢價率115%，樓面價53727元/平方米，正是央璽所在地塊，該地塊成為當(dāng)時的寶山顧村板塊名副其實(shí)的高價地，也成為了上海外環(huán)樓面價之醉。
在歷經(jīng)34個月之后，今年6月27日，央璽以6.3萬元/平方米的均價開盤，醉高報價6.8萬元/平方米，醉低報價5.5萬元/平方米，略高于樓面價，可謂是“虧本銷售”。
但是，央璽的銷售卻很不理想，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”信息，央璽于今年6月和10月分別兩次開盤，總計(jì)推出可售住宅675套，截至11月5日，已銷售172套，去化率約為25%。
在上海，同樣面臨虧損命運(yùn)的還有多幅高價地，這其中不乏卷入碧桂園、保利等大型房企。
以碧桂園為例，習(xí)慣在三四線城市拿地的碧桂園在2016年“補(bǔ)倉一二線“的戰(zhàn)略下，積極在上海補(bǔ)倉，選擇與東原地產(chǎn)進(jìn)行合作，以14.12億元競得上海青浦區(qū)宅地，溢價率101%，成交樓面價30107元/平方米，也成為碧桂園在上海拿地單價醉高的項(xiàng)目。
2019年9月，東原碧桂園首次開盤，推出392套建筑面積約90-100平方米高層，均價約4.3萬/平方米。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，從9月開盤至今，項(xiàng)目已售房源36套，去化率為9%。
上海郊區(qū)的高價地由于新房售價大幅高于周邊二手房，所以新房的銷售困境凸顯。2016年5月11日，象嶼地產(chǎn)以21.5億元總價力壓23家開發(fā)商，競得奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊，樓面價22625.14元/平方米，溢價率高達(dá)126.25%，扣除5%保障房后實(shí)際樓面價2.38萬元/平方米。2016年8月19日，象嶼與保利聯(lián)合開發(fā)該地塊。2019年3月開盤至今，均價約為每平方米3.7萬元，總計(jì)1020套房源售出639套，去化率達(dá)到約63%。
北京、上海的高價地入市難、盈利難的狀況在短時間內(nèi)難以有改善。丁祖昱表示：“考慮到近期樓市日漸蕭條、成交持續(xù)低迷，‘金九銀十’早已不在，房企大都陷入‘賠本賺吆喝’的窘境。隨著保障房供應(yīng)力度的進(jìn)一步加強(qiáng)，項(xiàng)目去化速度愈加緩慢，資金回籠速度也勢必趨緩，接下來的日子只會更加艱難?！?/p>
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