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2019年11月1日,由《證券日報》社主辦,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會指導舉辦的“因勢而動 順勢而行——2019中國文旅產(chǎn)業(yè)touzi價紙峰會”在京召開,來自多家行業(yè)龍頭企業(yè)的領導和專家學者蒞臨本次論壇。蘭德咨詢總裁宋延慶就“文旅地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新和標識化IP”問題,發(fā)表了自己的看法。
宋延慶表示,“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)touzi文旅項目,一定要創(chuàng)新。為什么要創(chuàng)新?首先,如果只靠過去的經(jīng)驗和復制以前的成功案例,項目是不可能成功的。因為時空變了,將過去的經(jīng)驗和模式用于未來的項目或者產(chǎn)品,這在邏輯和常識上講不通,所以要告別依賴,需求創(chuàng)新”。
宋延慶指出,項目或產(chǎn)品必須要滿足目標客戶的新需求,“人們有喜新厭舊的本能,這是必須要創(chuàng)新的第二個原因”。
“房地產(chǎn)項目的成功與否,今年3月份我們提出過一個九宮格理論。所謂九宮格理論,就是客戶到了售樓處或文旅項目現(xiàn)場,有沒有拍照片發(fā)朋友圈的欲望。如果一天能拍90張照片,編了個九宮格,發(fā)個朋友圈,一傳十,十傳百,這個項目的傳播就更容易成功。如果不愿意掏出手機來拍照,更沒有發(fā)朋友圈的欲望,這個項目幾乎就是不成功的”。宋延慶說。
宋延慶進一步建議,文旅地產(chǎn)項目要有“文旅+地產(chǎn)”的思維。用地產(chǎn)思維去思考文旅項目,要圍繞兩件事去做,或者說要做好文旅地產(chǎn)項目的兩個抓手,一是資本,二是內容?!胺科笈c迪士尼不同,假設房企要做一個文旅項目,首先是資本問題。不解決touzi模式和現(xiàn)金流問題,總有一天現(xiàn)金流就會出問題。要解決現(xiàn)金流問題,就要先銷售賣房。如果只靠大集團輸血,而項目自身做不到現(xiàn)金流平衡,肯定支撐不了太久。而要解決資本、現(xiàn)金流問題,就要首先把產(chǎn)品做好,讓房子不愁賣。所以文旅地產(chǎn)成敗取決于兩點:資本和以產(chǎn)品為核心的內容。
在談及文旅產(chǎn)品標識化IP如何打造的問題時,宋延慶表示,無論文旅地產(chǎn)項目,還是普通房地產(chǎn)項目,產(chǎn)品都由三維組成,即空間、精神和服務。
“以房地產(chǎn)項目為例,空間包括外立面、戶型、景觀、地庫等物理空間。精神包括建筑精神、人文精神等,目前正處于剛剛被重視和起步階段。除了空間和精神之外,還有服務。”宋延慶進一步指出,無論是住宅項目還是文旅地產(chǎn)項目,都要圍繞“空間+精神+服務”打造有特色、標識化的IP體系。各IP點的專業(yè)稱謂就是產(chǎn)品價紙體系及產(chǎn)品價紙陣列。如果項目或產(chǎn)品做不出“空間+精神+服務”的三合一復合場,就可能變成持續(xù)吞噬touzi商資金的“黑洞”。
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