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    海南房價

    海南房價

    馮侖:如果是我有多余的房子 就賣了換成別的資產(chǎn)

    國內(nèi)樓市日期:2019-11-04 00:00:39 瀏覽量(

    咨詢V信:108982840

    馮侖:樓市與股市的關(guān)系

    問:馮叔,我對股市很關(guān)注,想問一下,股市和樓市有什么關(guān)系?您能不能給我們一點參考。

    馮叔:股市和樓市的關(guān)系很密切。我有一次去紐約,有一家研究機構(gòu)給我看過一個報告,叫《失業(yè)率、股市和寫字樓租金的關(guān)系》。

    他們的研究報告里,總結(jié)了一些規(guī)律??傮w來看,股市好的時候樓市也好;股市不好的時候,樓市有時好,有時也不好。

    按照這個規(guī)律看我們中國的情況,那就是,2016 年以前的 20 年里,樓市一直好,股市不好的時候樓市也好。但是今后呢?在人均 GDP 過了 8000 美金以后,房地產(chǎn)市場本身會有時好、有時不好,在這個時候,樓市和股市應(yīng)該是同方向的。

    也就是說,在過去,樓市和股市的發(fā)展、漲跌可能不是一個方向,甚至有時候是兩個方向。但今后會更多地是同方向——股市好,樓市才好;股市不好,樓市也不怎么好。

    當(dāng)然,我們國家的股市、樓市,因為各種市場的管理、管制比較具體,也比較多,跟國外不完全一樣,所以我們也不能完全照搬研究國外市場的報告來看中國的情況。

    配圖

    《北上廣不相信眼淚》| 大城市不相信眼淚

    可房價是真貴

    問:我有一套空置的房子,我現(xiàn)在在考慮是租出去,還是把它賣掉。畢竟現(xiàn)在經(jīng)濟壓力也很大,而且 M2 的增長也很快,比如在一線城市,租金的回報率并不算高。我要考慮如何抵御通貨膨脹,以及增紙。所以,怎么判斷是應(yīng)該持有,還是說把它賣掉,然后拿這個錢再去買理財產(chǎn)品?

    馮叔:如果房地產(chǎn)市場是在完全的市場經(jīng)濟條件下,所有相關(guān)的政策、法規(guī)都很穩(wěn)定,持有一個不動產(chǎn)來對沖通脹風(fēng)險的做法是特別對的。

    但是,如果相關(guān)政策的變化比較快,也難以預(yù)測,就可以考慮其他的做法。比如說,你持有一套房產(chǎn),但是過一陣不讓交易了,價格呢,既不讓漲也不能降價。前一陣就有城市出政策,房子降價的幅度不能超過 5%,這種政策來了,持有這個房子就沒意義了。

    這個時候,如果你手頭有錢,可能還能流動。資產(chǎn)如果沒有流動性,就不是一個好的資產(chǎn),好的資產(chǎn)要有流動性,要能增紙。我們現(xiàn)在面臨的不確定性是圍繞著這些與住宅有關(guān)的政策不太確定,交易的規(guī)則不確定,稅也不太確定。

    所以如果是我,有‘多余’的房子,除了自己住以外的第二套,甚至第三套房,我就賣了,換成別的資產(chǎn),流動性大的資產(chǎn)。

    問:馮叔,很多家庭都會把房產(chǎn)作為自己touzi的一部分。我想問的是,租售比達到多少,可以作為touzi的一種方向?比如說,我想買一套房touzi,它的租售比達到多少,是可以touzi的?

    馮叔:現(xiàn)在國外有一套標(biāo)準(zhǔn),大體上認(rèn)為資金回報率在 6% 到 7% 以上,就是有touzi價紙的。但是國內(nèi)房價相對而言特別高,租金回報率都在 2% 到 3%,所以,以前大家touzi房產(chǎn)不看租金回報率,只看售價。因為人均 GDP 不到 8000 美金,住宅價格上漲的空間比較大。但是,隨著我們的人均 GDP 超過 8000 美金,未來大家touzi住宅還是要看租金回報率。租金回報率如果在 6% 以上,我覺得你可以適當(dāng)touzi,如果太低了,也不紙得touzi。

    問:馮叔,我有一個關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的問題。中國現(xiàn)在正在慢慢地進入老齡化社會?,F(xiàn)在看,中國的養(yǎng)老地產(chǎn)有兩個方向,一種是像泰康這樣的模式,在城市的郊區(qū)建老年公寓;還有一種是在城市的市中心,對以前的酒店進行改造,改造之后做成老年公寓。現(xiàn)在發(fā)達國家有很多有錢的老年人是住在市中心的,因為醫(yī)療等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善。您覺得,中國今后的養(yǎng)老地產(chǎn)會更偏重于哪個方向?

    馮叔:這兩種模式我都了解,應(yīng)該說,大概率來講,未來比較多的是后者。泰康這種高端的、集中式的、商業(yè)化的養(yǎng)老是小部分人的選擇,可能不到 5%。當(dāng)然,由于我們?nèi)丝诨鶖?shù)大,即使是 5%,也是個很大的市場。大部分還是在社區(qū),在城市里。尤其是我們中國有很多獨生子女,將來老人跟孩子不能夠分得太遠,所以會在城區(qū),也就是居家和養(yǎng)老結(jié)合起來,然后依靠智能設(shè)備、信息系統(tǒng),以及醫(yī)療的服務(wù)得以完善,讓老人安享晚年生活。這應(yīng)該是一種更普遍的養(yǎng)老模式。

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    我有 賣了 換成 多余 房子

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