團(tuán)購(gòu)V信:180982
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□本版撰文 信息時(shí)報(bào)記者 奚慧穎 通訊員 李志潔
買(mǎi)一套房,有一個(gè)家,本是件美事,但是,出入、停車(chē)、衛(wèi)生,甚至是公共收益等,都有可能引發(fā)業(yè)主與物業(yè)的“碰撞”。針對(duì)物業(yè)管理中的諸多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,“有事好商量”——廣州市政協(xié)民生實(shí)事協(xié)商平臺(tái)日前開(kāi)展協(xié)商,穗港澳政協(xié)委員集思廣益,共破物業(yè)管理難題。
記者獲悉,《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》將在今年12月由市人大進(jìn)行第一次審議。為破解長(zhǎng)期以來(lái)困擾住宅小區(qū)的業(yè)委會(huì)“成立難、決策難、換屆難”,《條例(草案)》擬創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)制度。針對(duì)小區(qū)公共收益不透明的疑惑,也將對(duì)物業(yè)項(xiàng)目公共收益的管理、公開(kāi)、審計(jì)作出詳細(xì)規(guī)定。
問(wèn)題1:
業(yè)委會(huì)成立難,業(yè)主投票少不積極
據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州市現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目3260個(gè),其中全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主組織976個(gè),占比近三成。成立業(yè)委會(huì),要由小區(qū)總戶數(shù)及總面積都超過(guò)半數(shù)的業(yè)主選舉產(chǎn)生。不過(guò),很多小區(qū)在籌建業(yè)委會(huì)時(shí),普遍面臨業(yè)主參與積極性不高、投票人少等問(wèn)題,導(dǎo)致業(yè)委會(huì)成立難。
市政協(xié)委員劉興建議,由小區(qū)所在的街道辦事處、居委會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)委會(huì)的成立,嚴(yán)格審核業(yè)主委員會(huì)候選人的資格,避免利益集團(tuán)或其代理人滲透進(jìn)來(lái),確保選出的業(yè)委會(huì)成員能代表廣大業(yè)主的利益。
而市政協(xié)常委、港澳臺(tái)僑外事委員會(huì)主任李瑜則提議,可以發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用,落實(shí)黨員回社區(qū)報(bào)到的工作要求,引導(dǎo)和鼓勵(lì)社區(qū)黨員參與所在小區(qū)業(yè)委會(huì)的建設(shè),可在業(yè)委會(huì)成員中設(shè)定一定的黨員比例,發(fā)揮黨員先鋒模范帶頭作用,促進(jìn)基層治理工作。
解決方法:立法完善業(yè)委會(huì)設(shè)立及運(yùn)作規(guī)范
廣州市司法局方面透露,制定《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》是今年重點(diǎn)推進(jìn)的立法項(xiàng)目,市人大將在今年12月進(jìn)行第一次審議。立法要解決的重點(diǎn)問(wèn)題之一是完善業(yè)委會(huì)的設(shè)立和運(yùn)作規(guī)范。其中,為確保業(yè)委會(huì)委員候選人產(chǎn)生的公正性,《條例(草案)》從實(shí)體和程序兩個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)范。
首先,在實(shí)體上明確了業(yè)委會(huì)委員候選人的資格條件,包括要求具有較強(qiáng)的責(zé)任心、公信力和組織能力,不存在欠繳物業(yè)管理費(fèi)、違法裝飾裝修等違法違規(guī)行為等等。其次,在程序上,業(yè)委會(huì)委員候選人名單在產(chǎn)生前要進(jìn)行資格審查,產(chǎn)生后要向全體業(yè)主進(jìn)行公示,公示期間有異議的,則由街鎮(zhèn)政府介入處理。
為了遏制小區(qū)業(yè)主表決時(shí)偽造選票和投票造假等問(wèn)題的發(fā)生,廣州市住建部門(mén)頒布的《業(yè)主決策電子投票規(guī)則》明確規(guī)定,已建立電子投票數(shù)據(jù)庫(kù)的小區(qū)對(duì)公共事務(wù)進(jìn)行表決時(shí),必須采用電子投票方式。廣州市住建局方面透露,全市已完成1679個(gè)住宅小區(qū)數(shù)據(jù)入庫(kù),87個(gè)小區(qū)已使用電子投票(投票率超過(guò)70%)。下一步將加快建立住宅小區(qū)數(shù)據(jù)庫(kù)。
問(wèn)題2:
業(yè)委會(huì)存在亂作為、不作為現(xiàn)象
好不容易由業(yè)主選出來(lái)的業(yè)委會(huì),業(yè)主又要罷免。今年8月底,在廣州某小區(qū)就發(fā)生了這樣一件事。業(yè)主們認(rèn)為,商家進(jìn)駐占用了小區(qū)原有的會(huì)所,侵占了業(yè)主的公共活動(dòng)空間。業(yè)主代表倪先生還表示,業(yè)委會(huì)上任這幾年以來(lái),小區(qū)整體的管理越來(lái)越差。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?有人提出,小區(qū)業(yè)主本就“眾口難調(diào)”,意見(jiàn)難以達(dá)成一致。而且業(yè)委會(huì)成員多為兼職,工作熱情難持久。大多數(shù)業(yè)委會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)常識(shí)、操作規(guī)程不熟悉,行使職權(quán)也不規(guī)范,也容易與業(yè)主產(chǎn)生嫌隙。
市政協(xié)澳門(mén)地區(qū)委員陶天權(quán)建議,要在法例的宣傳和普及上提升,提高社會(huì)認(rèn)識(shí)。市政協(xié)委員劉興建議,可按照屬地管理的原則,在街道黨工委或社區(qū)黨委領(lǐng)導(dǎo)下設(shè)立“物業(yè)管理委員會(huì)”。
解決方法:建立物業(yè)管理委員會(huì)制度
市住建局方面介紹,下一步將在“廣州物業(yè)管理”微信公眾號(hào)中加入物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳的內(nèi)容,提高公眾對(duì)物業(yè)管理法律法規(guī)的認(rèn)知?!稐l例(草案)》也規(guī)定了街道可以采取政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)的方式,聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員,對(duì)小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會(huì)委員進(jìn)行培訓(xùn)。
關(guān)于委員提到的“建立物業(yè)管理委員會(huì)”,也體現(xiàn)在《條例(草案)》之中。該組織由街鎮(zhèn)政府牽頭,居委會(huì)、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主代表廣泛參與,主要負(fù)責(zé)籌備成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)換屆以及特定情形下組織業(yè)主表決,從體制機(jī)制上破解業(yè)主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問(wèn)題。
問(wèn)題3:
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量“一言難盡”?
怎樣衡量一家物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量?實(shí)際生活中,業(yè)主要求物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),但不少小區(qū)物管只能提供一般性的保潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù),也存在部分物業(yè)企業(yè)管理不到位,工作效率低,服務(wù)質(zhì)量差,公共收益分配不清晰、不合理,業(yè)主意見(jiàn)很大,由此產(chǎn)生許多矛盾。
市政協(xié)委員盧啟明提議,政府應(yīng)建立對(duì)物業(yè)公司的信用評(píng)級(jí),對(duì)做得好的物業(yè)公司,信用評(píng)級(jí)方面要提高,對(duì)管理比較差的物業(yè)公司,要降低它的評(píng)級(jí),甚至取消經(jīng)營(yíng)資格。
一千個(gè)業(yè)主就有一千個(gè)評(píng)價(jià),什么樣的評(píng)價(jià)機(jī)制才是合理的?市政協(xié)香港地區(qū)委員徐美云介紹,香港的物業(yè)公司自己會(huì)聘請(qǐng)第三方公司做神秘訪客,對(duì)自己所管理的物業(yè)進(jìn)行評(píng)分。而政府的各職能部門(mén)、民間團(tuán)體、商業(yè)機(jī)構(gòu)等等每年對(duì)物業(yè)服務(wù)的各種內(nèi)容都會(huì)進(jìn)行各式各樣的評(píng)比、獎(jiǎng)勵(lì),由市民、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、政府部門(mén)等等進(jìn)行評(píng)分,使物業(yè)管理提升行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
解決方法:已建立起物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案
記者了解到,廣州市住建局已于2018年出臺(tái)了《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理暫行辦法》及配套文件《廣州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息分類(lèi)表》。通過(guò)各級(jí)政府、各職能部門(mén)的信息共享平臺(tái),采集企業(yè)8類(lèi)守信和82類(lèi)失信行為等信息,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案,實(shí)施失信聯(lián)合懲戒,守信聯(lián)合激勵(lì)的措施,進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為,提升行業(yè)自律水平。
關(guān)于第三方評(píng)估,該局表示,《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》立法中提倡業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)管理的承接查驗(yàn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)費(fèi)用等其他與物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估,營(yíng)造公平、公正、公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境。
問(wèn)題4:
小區(qū)公共收益不透明
小區(qū)的停車(chē)場(chǎng)收益、在電梯里和樓梯間的廣告的收益應(yīng)該歸誰(shuí)?很多業(yè)主都不知道。實(shí)際上,廣州市有不少小區(qū)的公共收益歸屬?zèng)]落實(shí),業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)和公共收益被挪用、侵占的情況并不罕見(jiàn)。
物權(quán)法有規(guī)定以上屬于業(yè)主共有,但是現(xiàn)實(shí)生活中如何登記?
廣州市規(guī)劃和自然資源局方面介紹,業(yè)主共有的設(shè)施分為納入分?jǐn)偯娣e和不納入分?jǐn)偯娣e兩種。對(duì)不納入分?jǐn)偯娣e的設(shè)施,辦理初始登記時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的設(shè)施一并申請(qǐng)登記為業(yè)主共有;只登記不發(fā)證。
解決方法:推進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目公共收入單獨(dú)設(shè)賬全覆蓋
市住建局方面強(qiáng)調(diào),國(guó)家、省、市的物業(yè)管理法律法規(guī)規(guī)定,物業(yè)公共收益歸全體業(yè)主共有。但廣州市不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)因營(yíng)業(yè)成本尤其是人力資源成本不斷增加,企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境,一些企業(yè)為彌補(bǔ)費(fèi)用不足,利用公共收益補(bǔ)差。
針對(duì)這一問(wèn)題,該局將會(huì)同各區(qū)住建部門(mén),開(kāi)展了物業(yè)項(xiàng)目公共收入單獨(dú)設(shè)賬專(zhuān)項(xiàng)工作,采取對(duì)物業(yè)企業(yè)下發(fā)督辦通知、約談、在企業(yè)誠(chéng)信檔案中記錄違規(guī)行為、處罰等方式,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)將小區(qū)物業(yè)公共收益設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬戶管理并定期向全體業(yè)主公開(kāi),重點(diǎn)解決物業(yè)企業(yè)侵占小區(qū)物業(yè)公共收益的問(wèn)題,保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。
在《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》的制定中,理順物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)升的機(jī)制,對(duì)物業(yè)項(xiàng)目公共收益的管理、公開(kāi)、審計(jì)作出詳細(xì)規(guī)定。下一步,將繼續(xù)推進(jìn)物業(yè)項(xiàng)目公共收入單獨(dú)設(shè)賬全覆蓋,并加大檢查力度,確保工作落實(shí)。
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