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日前，國家統(tǒng)計局公布31省份前三季度房地產(chǎn)開發(fā)touzi情況，廣東繼續(xù)穩(wěn)居第一，累計touzi超過1.1萬億元。增速方面，海南、寧夏、河北3個地區(qū)同比增速為負。
3省份房地產(chǎn)touzi負增長
2019年1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)touzi98008億元，同比增長10.5%，增速與1—8月持平，一舉結(jié)束了5—8月該指標同比增速持續(xù)回落的情況。其中，1—9月住宅touzi72146億元，增長14.9%，增速持平。
日前，國家統(tǒng)計局公布31省份前9月房地產(chǎn)開發(fā)touzi情況。從房地產(chǎn)touzi累計紙來看，1—9月，廣東、江蘇、浙江繼續(xù)保持領(lǐng)先，廣東以11464.44億元穩(wěn)居第一，江蘇以9239.16億元緊隨其后。
從增速來看，安徽、廣東、山東、湖南、內(nèi)蒙古、吉林、福建、四川、山西、天津、貴州、廣西、云南、西藏等14省份增速跑贏全國。其中，西藏、云南、廣西增速位列前三甲，分別為40.9%、29.7%和28.7%。
另外17省份增速均低于10%，其中，海南、寧夏、河北3地同比為負增長，分別為-28.1%、-10.4%、-1.1%。
為減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，海南對房地產(chǎn)屢下重手。自去年6月以來，海南房地產(chǎn)touzi持續(xù)保持負增長，進入今年后增速下降趨勢尤為明顯。
今年9月，海南房地產(chǎn)再出禁令。9月16日印發(fā)的《海南省產(chǎn)業(yè)準入禁止限制目錄 (2019年版)》針對房地產(chǎn)業(yè)提出的管理措施為：禁止建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的產(chǎn)權(quán)式酒店；生態(tài)保護紅線區(qū)內(nèi)建設(shè)商品房；利用海岸帶可開發(fā)的一線土地、新批填海土地建設(shè)商品住宅；五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)建設(shè)外銷房地產(chǎn)項目。
監(jiān)管嚴懲銀行信托資金違規(guī)輸血房地產(chǎn)
今年以來，監(jiān)管機構(gòu)對“涉房貸”違規(guī)監(jiān)管不斷強化。
5月，銀保監(jiān)會發(fā)布2019年銀行機構(gòu)“鞏固治亂象成果 促進合規(guī)建設(shè)”工作要點，其中明確列出了房地產(chǎn)行業(yè)政策相關(guān)的各項違法違規(guī)行為，包括未嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，違規(guī)向“四證”不全的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資；個人綜合消費貸款、經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房等。
7月6日，銀保監(jiān)透露，針對近期部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的情況，銀保監(jiān)會于近日對部分信托公司開展了約談警示。要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風險管控水平。
8月，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展2019年銀行機構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項檢查的通知》表示，因部分城市房價過熱、房地產(chǎn)信貸規(guī)模過高的原因，監(jiān)管將展開房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)專項檢查，尤其針對銀行通過表外、同業(yè)等渠道輸血房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為，將面臨監(jiān)管嚴格處罰。
9月3日，銀保監(jiān)會主席郭樹清表示，聚焦打好防范化解金融風險攻堅戰(zhàn)，多措并舉化解高風險金融機構(gòu)風險，持續(xù)整治網(wǎng)絡(luò)借貸等互聯(lián)網(wǎng)金融風險，堅決打擊非法金融活動，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險的底線。
據(jù)《中國證券報》10月14日報道，近期，銀行、信托等頻頻被開出大額罰單，違規(guī)案由均涉及資金流入樓市。前三季度(以發(fā)布日期計)，各級銀保監(jiān)系統(tǒng)對銀行業(yè)機構(gòu)(不含個人)共開出罰單1214張。其中“涉房”貸款罰單數(shù)量超過120張，合計罰沒金額已超過1億元，百萬級別的罰單頻現(xiàn)。
據(jù)中新經(jīng)緯記者不完全統(tǒng)計，今年以來，已經(jīng)有17家信托公司因業(yè)務(wù)違規(guī)收到銀保監(jiān)會罰單，總計罰單為33張。從處罰原因來看，信保合作、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是重點違規(guī)領(lǐng)域。
在貸款方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速一直在“壓縮”。10月15日，央行調(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘在前三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上表示：截至9月末，房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增長了15.6%，比上年末回落了4.4個百分點，增速已經(jīng)連續(xù)14個月回落。
在監(jiān)管壓力下，三季度房地產(chǎn)信托遭遇“急剎車”。據(jù)用益金融信托研究院報告，三季度房地產(chǎn)信托募集資金1529.18億元，環(huán)比減少27.50%；從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)類信托在7月和8月中下滑的情形較突出，8月募集規(guī)模下滑至400億元線，9月募集規(guī)模略有回升，達到455.55億元。
用益金融信托研究院指出，監(jiān)管趨嚴已是下半年集合信托市場的主基調(diào)，而作為監(jiān)控的重點領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)頹勢。
在融資收緊的環(huán)境下，房企融資成本也在持續(xù)上漲。
克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，若剔除碧桂園發(fā)行的一筆利率為4.5%的債權(quán)，9月，95家典型房企的單月融資成本為6.83%，境外融資成本為7.50%，分別環(huán)比上升1.22和0.55個百分點。截至9月房企新增債券類融資成本7.03%，較2018年全年上升0.50個百分點。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，今年以來，恒大、佳兆業(yè)、景瑞、花樣年、弘陽地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、陽光城、朗詩、新湖、泛海、當代置業(yè)、融信等多家房企美元融資成本超過10%。
四季度touzi增速或有降低
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1—9月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達415次！相比2018年1—9月的385次上漲了7.79%，平均每個工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史記錄。國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長毛盛勇10月18日表示，房地產(chǎn)的定位很明確“房住不炒”，也不把房地產(chǎn)作為短期拉動刺激經(jīng)濟的手段。房地產(chǎn)的發(fā)展，總的來看是平穩(wěn)、健康、有序的。
國研中心房地產(chǎn)研究員劉衛(wèi)民表示，在房地產(chǎn)調(diào)控的作用下，“金九銀十”的成色可能與往年相比明顯不足了，隨著一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)酵，可能在后續(xù)一些開發(fā)企業(yè)包括一些項目的以價換量的力度還會繼續(xù)加強，未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)繼續(xù)調(diào)整的態(tài)勢。
除房地產(chǎn)開發(fā)touzi回暖外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速也有所回暖，1—9月的同比增速，比1—8月加快0.5個百分點，同樣結(jié)束了5—8月以來，這一指標同比增速回落的情況。
“從開發(fā)企業(yè)到位資金情況來看，銷售回款成為開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流改善的主要方式，1—9月，定金及預(yù)收款增長9%，個人按揭貸款增長13.6%，較1—8月均有明顯上漲，推動開發(fā)企業(yè)到位資金上漲7.1%，增速加快0.5個百分點。但國內(nèi)貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，顯示出開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境進一步收緊，資金壓力仍非常大?！敝T葛找房副總裁苑承建表示，預(yù)計4季度，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的以價換量策略，房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅下降；融資環(huán)境收緊進一步影響開發(fā)企業(yè)的touzi預(yù)期及touzi能力，新開工面積或進一步下降，開發(fā)touzi增速在當前水平略有下降。
華泰證券報告指出，資金來源方面，銷售回款短期可能保持穩(wěn)健，但整體資金面趨緊。開發(fā)環(huán)節(jié)而言，房企拿地可能偏謹慎，開工走低、竣工回升的趨勢或繼續(xù)演進，施工重心整體后移。預(yù)計四季度房地產(chǎn)touzi單季同比增速可能降至4%左右(前紙9.3%)，全年累計touzi同比增速降至9%左右。
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