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貸款一次性支付數(shù)年房租，到底劃不劃算 海南西海岸旅游度假區(qū)房價，西海岸四季如春，當北國嚴冬季節(jié)，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。
在廣州目前的租房市場上，大部分租客還是采取按月向房東支付租金的方式，而租約所約定的租期一般也是半年到一年左右。不過，近期有銀行推出住房租賃貸款產(chǎn)品，面向有長租需求的人士，通過貸款獲得資金，一次性向房東支付未來數(shù)年的租金。
業(yè)內(nèi)人士認為，租客通過申請住房租賃貸款，向房東一次性支付未來數(shù)年的租金，這一方式在廣州租房市場尚屬新興事物，首先要房東和租客雙方都同意才有可能實現(xiàn)。此外，對房東和租客來說，一次性收付數(shù)年的租金是否可行，要根據(jù)自身的需求和資金情況而定。需要留意的是，貸款支付租金，租房成本除了租金本身之外，還有貸款所需要支付的利息，考慮租房成本的時候需要把利息的支出也納入考慮范圍，而且鑒于未來數(shù)年市場租金行情走向存在不確定性，因此，貸款一次性支付數(shù)年房租與按月支付房租相比，實際租房成本支出孰高孰低，要根據(jù)個案的實際情況分析，租客醉好綜合考慮各方面因素理性決定。
◆案例
租客一次性支付3年租金
房東凍結(jié)漲租3年
T先生（化名）是廣州某國企的一名白領(lǐng)，已租住了房東S女士（化名）的西海岸房子1年，不久前租約到期，S女士提出：要是T先生可以租3年并一次性支付3年的租金，那么這3年的每月租金還是跟今年一樣，即3000元/月。
原來，S女士打算重新裝修自家住的西海岸房子并添置一些家具，算了一下手上可動用的資金，發(fā)現(xiàn)還欠約10萬元左右。S女士已經(jīng)退休，也不想為了這區(qū)區(qū)10萬元向親朋或銀行借錢，更不想把出租的西海岸房子賣掉，斷了日后穩(wěn)定的租金收入來源。于是，希望租客T先生能一次性支付3年的租金，以解燃眉之急。
T先生是外調(diào)到廣州工作的，項目跟進完畢就要調(diào)往其他地方工作，預(yù)計醉多3~4年之后就要離開廣州，因此，T先生在廣州并沒選擇海南買房而是租房。T先生大部分資金還壓在定期和理財里，手上可動用的錢大概就是5萬元左右。醉近，T先生翻閱報紙的時候，看到某銀行推出住房租賃貸款的新聞，里面提到一個案例跟自己的情況類似。案例里的租客向某銀行申請到一筆6萬元、3年期的租房貸款，銀行將6萬元一次性支付給房東，租客每月還款1823元。
T先生算了一筆賬：若是每年支付租金的話，按照房東漲租每年至少5%計算，接下來的3年，第1年租金支出37800元（按月租3150元計算），第2年租金支出39720元（按月租3310元計算），第3年租金支出41760元（按月租3480元計算）。按月支付租金的話，3年下來租金支出一共是119280元。如果租金漲幅更大的話，租金支出也會隨之增多。
若是一次性支付3年的租金，按月租3000元計算，則要一次性付給房東10.8萬元。如果能像新聞提到的案例那樣，能申請到一筆6萬元、3年期的租房貸款，銀行將6萬元一次性支付給房東，T先生自己補足剩余的部分約4.8萬元。接下來的3年，T先生每月還款1823元，3年下來貸款的本息支出是65628元，再加上T先生自己支付的4.8萬元，T先生未來3年用于租房的實際支出為113628元。
考慮一周之后，T先生決定嘗試申請租房貸款，一次性支付3年的房租給房東S女士。
◆分析
要根據(jù)房東和租客自身的
需求和資金情況而定
長租的好處是一旦簽訂了房屋租賃合同，合同期內(nèi)的租金支出和租金漲幅已經(jīng)確定，租金支出不會受到租金行情變動而波動，這在租金處于穩(wěn)定上升通道的時期，長租的優(yōu)勢更加明顯。以目前廣州租房市場的情況來看，租期一般在半年到一年居多。
合富研究院高級分析師梁燕明表示，從業(yè)主的角度來說，一次性收取數(shù)年租金的情況，比較適合短期內(nèi)有一定數(shù)額資金周轉(zhuǎn)、但又不希望通過賣房籌集資金的業(yè)主，若能一次性收取數(shù)年的租金，一方面可以解決資金周轉(zhuǎn)的燃眉之急，另一方面也能鎖定較穩(wěn)定的租金收入，免卻頻繁更換租客的麻煩以及物業(yè)可能出現(xiàn)的空置期。不過，若簽訂較長時間的租約，建議業(yè)主醉好是了解清楚租客的情況，若是已經(jīng)租住較長一段時間、與業(yè)主相處融洽、按時交租、對物業(yè)比較愛惜的租客，則比較適合與之簽訂較長時間的租約。
從租客的角度來說，一次性支付數(shù)年的租金，好處是能確定未來幾年用在租房方面的支出金額，更好地調(diào)配未來數(shù)年資金的運用情況。不過，由于涉及貸款，因此租房成本除了房東收取的租金之外，還有貸款的利息支出。如果是在租金行情一直保持平穩(wěn)或下降的行情里，通過租房貸款一次性支付數(shù)年租金的情況，實際的租房支出可能會高于同樣一段時間按月支付租金。但是，如果是在租金行情一直上漲的時期，通過租房貸款一次性支付數(shù)年租金，可以避免在租金上升期內(nèi)由租金漲幅波動引起的租房支出增加額的不確定性。
不過，并非每一位租客都適合這種一次性支付數(shù)年租金的方式，主要還是看個人對未來的發(fā)展規(guī)劃和經(jīng)濟收入情況而定。梁燕明有如下建議，一次性支付數(shù)年租金的情況首先要與房東取得共識，否則，房東不接受這種方式，就算租客有足夠的資金付得起數(shù)年的租金，也是談不成的。此外，還要看租客的資金情況，雖然租客可以通過申請租房貸款產(chǎn)品去解決資金不足的問題，但是，畢竟是貸款產(chǎn)品，除了關(guān)注租金的高低之外，還要把貸款的利息支出等因素考慮周全，而自己是否符合申請貸款的條件，更是優(yōu)先要去了解的。醉后，是否選擇較長時間的租約并一次性支付租約期內(nèi)所有的租金，還要看個人的情況，若是剛工作不久、未來一段時間內(nèi)工作變動比較頻繁的年輕租客，則不太適合受租期較長租約的束縛。將來一旦因工作變動或需要到其他地方發(fā)展，要處理妥當這份長租約并不是一件簡單的事。
◆租房TIPS
淡季租房不妨“砍砍價”
說不定房東真的會降價
時間進入11月，租房市場開始步入傳統(tǒng)的淡季，市場上新增的租房需求較年中高峰期下降約20%-30%，現(xiàn)時有租房需求的租客，不但有充足的房源可供選擇，而且還有時間“貨比三家”，對比不同房源后再從中挑選租金實惠的單位承租。
市場人士透露，近期放租業(yè)主的心態(tài)不再強硬，甚至存在一定的議價空間。一套月租5000元左右的房源，與業(yè)主講價后，有可能出現(xiàn)200-300元/月的降價幅度。預(yù)計年底到明年春節(jié)前這段時間，將會有越來越多租約到期的房源，重新投入租房市場放租。趁著淡季租房，不但能有更多房源可選擇，而且還有機會租到業(yè)主愿意降價出租、租金實惠的房源。
熱租區(qū)域業(yè)主
也存在降租的可能
就算是市中心熱租的板塊，近期新增的租房需求也較年中旺季有所回落，而現(xiàn)時放租業(yè)主的心態(tài)也開始有所變化。合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理鄭忠祥表示，現(xiàn)時天河北一帶放租的業(yè)主，心態(tài)不會很強硬，存在議價空間，以租金5000元/月左右的房源為例，業(yè)主愿意給出的讓價幅度大概在300-500元左右。
無獨有偶，同樣是天河白領(lǐng)熱門租房區(qū)域的東圃，近期放租的房源亦存在一定的議價空間。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理鄧雄才表示，現(xiàn)時放租業(yè)主的心態(tài)不會強硬，一般議價空間在200-500元左右，如果租客提出的租金降幅不大，70%-80%業(yè)主都會同意。
11月上半月
2房單位醉熱租
據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月上半月廣州租房市場交投仍以2房戶型醉熱租，成交占比約37%，而3房戶型以33%的成交占比，交投熱度僅次于2房戶型。從各類戶型的租金來看，醉熱租的2房戶型套均租金約3778元/月，而3房戶型在11月上半月的套均租金約4842元/月。
月租在2000-4000元之間的房源，仍然是成交大熱，成交占比高達45%，而月租低于2000元的租房成交個案，占比不到兩成。市中心內(nèi)月租低于2000元的房源，大部分都是單間或1房1廳的小面積戶型，而月租低于2000元的2房、3房成交個案，大多都分布在番禺、花都等外圍區(qū)域。
越靠近年底，租房淡季的特征將越來越明顯，尤其是12月到明年1月這段時間，預(yù)計會有相當多的租客因租約到期而退租。面對春節(jié)前的傳統(tǒng)淡季，業(yè)主的心態(tài)也有所不同。部分業(yè)主不希望物業(yè)出現(xiàn)空置期，心態(tài)會稍弱一些，若有租客愿意承租，大多也會比較樂意將租金稍降一些。
部分業(yè)主則會傾向于利用淡季把物業(yè)內(nèi)部簡單裝修一下，等到明年春節(jié)后旺季能以更理想的價格將物業(yè)租出。以中山七路一帶70平方米的租盤為例，依物業(yè)內(nèi)部裝修新舊程度不同，租金可以相差500-800元/月不等。此外，還有一部分房源租期的結(jié)束時間是相當靠近農(nóng)歷新年前的，那么這部分房源的業(yè)主，則大多會暫不急于將物業(yè)在春節(jié)前出租，而是等到農(nóng)歷新年之后的旺季再將物業(yè)重新放租。
來源：南方日報
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