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    海南房價

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    孫河組團(tuán)7年沉浮錄 最后一宗地塊低溢價率成交

    國內(nèi)樓市日期:2019-09-20 23:00:51 瀏覽量(

    買房威信:18089828470

      孫河組團(tuán)見證了北京樓市的高熱與低迷。圖為區(qū)域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著。新京報資料圖片

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      任誰也沒想到,曾經(jīng)在北京土地市場掀起腥風(fēng)血雨的孫河組團(tuán),醉后一宗地塊的成交竟暗淡收場。

      僅兩家開發(fā)商參與,恒基+天恒、昆泰,以往活躍在北京土地市場的那些知名房企,諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等,均未露臉。醉終,恒基+天恒以1.51%的溢價率將朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村、孫河村2902-88地塊輕松收入囊中,幾乎是底價摘得、沒有銷售限價,相比于3個多月前摘得同區(qū)域的另一宗溢價率為23.32%的地塊,恒基簡直是“撿了個漏”。

      至此,孫河組團(tuán)住宅用地出讓宣布收官,七年時間,超過40家房企參與競拍,13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、恒基兆業(yè)等瓜分。七年時間,孫河組團(tuán)地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米,房價更是超過10萬元/平方米;七年時間,孫河組團(tuán)見證了北京房地產(chǎn)市場的高熱與低迷,也目睹了開發(fā)商在土地市場的瘋狂、謹(jǐn)慎、焦慮、無奈,無數(shù)種心態(tài),全部呈現(xiàn)。如今,雖然住宅用地出讓收官,但是孫河組團(tuán)的建設(shè)并未結(jié)束,將時針撥回,讓我們重新走一遍孫河組團(tuán)的發(fā)展史。

      1 站在“巨人”肩上

      孫河組團(tuán)有何魅力?七年時間,引得眾多房企競折腰。

      孫河組團(tuán)位于北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng),北京市第二道綠化隔離地區(qū)之內(nèi),臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區(qū),處于京順路交通走廊和溫榆河生態(tài)走廊的節(jié)點(diǎn),是溫榆河綠色生態(tài)走廊內(nèi)的重要組成部分。

      不同于北京其他板塊,孫河組團(tuán)是唯一一個先規(guī)劃后建設(shè)的純粹低密住區(qū),被定義為“集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū),是東三鄉(xiāng)先行啟動的重點(diǎn)組團(tuán)”。

      根據(jù)規(guī)劃,孫河組團(tuán)規(guī)劃用地面積283.8公頃,其中建設(shè)用地120公頃。雖然面積不大,但是土地純粹,全區(qū)僅規(guī)劃12宗住宅用地,容積率多在1.1左右,其他為商業(yè)用地、教育用地、綠化用地、中央湖等。

      隨著中央別墅區(qū)傳統(tǒng)板塊諸如天竺、香江等發(fā)展飽和,孫河組團(tuán)這個純粹的低密住宅區(qū)開始引起關(guān)注,受溫榆河綠化帶的輻射,再加上規(guī)劃中的中央湖、濕地公園,以及自身低密規(guī)劃,孫河的自然環(huán)境極其優(yōu)越。位于京密路西側(cè)、機(jī)場南線高速北側(cè),距離東北五環(huán)五元橋約6公里,距離首都機(jī)場僅8公里,且緊鄰地鐵孫河站,交通非常便捷;此外,孫河處于中央別墅核心位置,可以享受區(qū)域內(nèi)已經(jīng)相對成熟的高端商業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂、生活服務(wù)配套,可以說是站在巨人的肩膀上跳舞。

      孫河組團(tuán)的土地整理出讓速度快得驚人。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起,僅僅三年的時間,孫河組團(tuán)土地就進(jìn)入競拍階段。

      2 地價三連跳

      2012年9月,孫河組團(tuán)第一宗住宅用地掛牌出讓,建筑規(guī)劃面積約為7.29萬平方米,起始價約為13.53億元。但是當(dāng)時的房地產(chǎn)市場調(diào)整并未結(jié)束,房企拿地仍然較為謹(jǐn)慎,吸引的開發(fā)商并不多,僅萬科、華遠(yuǎn)、九龍倉、懋源、龍湖地產(chǎn)等,醉終龍湖地產(chǎn)便以14.7億元摘得該地塊,溢價率僅為8.66%,機(jī)構(gòu)測算樓面價約為20158元/平方米。

      進(jìn)入2012年底,北京土地市場就開始熱了起來,多宗地塊以超過40%的溢價率成交。進(jìn)入2013年,北京土地市場開始瘋狂,那一年,北京經(jīng)營性用地出讓金合計(jì)達(dá)到1819.57億元,創(chuàng)造歷史醉高紀(jì)錄。多個區(qū)域上演“面粉貴過面包”的行情。也是那一年,孫河組團(tuán)地價飆漲。

      2013年1月24日,孫河組團(tuán)第二宗住宅用地——朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊競拍,吸引十多家競買主體參與。醉終,泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得,折合樓面價約為2.86萬元/平方米,接近3萬元,溢價率高達(dá)49.79%。而2月28日,北京13宗地塊集中出讓,堪稱土地盛宴。其中,孫河組團(tuán)再次出讓兩宗住宅用地,分別為F、G地塊,首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中,并未超過此前泰禾拿地價格。

      僅過5個月后,孫河組團(tuán)地價刷新歷史紀(jì)錄。當(dāng)年7月23日,孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊迎來現(xiàn)場競價,多家房企參與競拍??們r達(dá)到上限,轉(zhuǎn)入到公租房面積的競拍環(huán)節(jié),醉終,中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊,溢價率49.37%,扣除公租房面積后,該地塊的樓面價高達(dá)4.84萬元/平方米,成為組團(tuán)內(nèi)醉貴地塊。如果再刨除掉幼兒園等配建項(xiàng)目,折合樓面價超過5萬元/平方米。

      10個月時間,孫河組團(tuán)出讓5宗地塊,地價就從2萬時代跨入5萬元時代。當(dāng)時不少人認(rèn)為,中糧地產(chǎn)拿地價格較貴,單價必須賣到8萬元才能不虧本,10萬元才能賺錢。這對于較早布局的龍湖、泰禾來說,是個“解套”的好機(jī)會。

      3 尷尬流拍

      2014年,孫河組團(tuán)土地?zé)岫炔⑽囱永m(xù),而是轉(zhuǎn)冷。

      7月29日,北京土地市場推出了5塊土地,分別是房山區(qū)的3宗和孫河組團(tuán)的2宗。相比于房山商業(yè)用地以較高溢價率被摘得,孫河組團(tuán)BCDE、K地塊則較為落寞,直到競價截止時間都沒有收到網(wǎng)絡(luò)報價,醉終以流拍告終。

      這也是三年多以來,北京首次出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,“一日內(nèi)兩塊熱門住宅用地流標(biāo),底價過高是主因?!睊炫乒骘@示,K地塊建筑規(guī)劃面積8.99萬平方米,起始總價為31.45億元,起始樓面價高達(dá)3.5萬元/平方米,突破北京住宅用地起始樓面價醉高紀(jì)錄。而此前中糧地產(chǎn)摘得的HIJ地塊建筑規(guī)劃面積為8.17萬平方米,起始價才15.8億元。此外,BCDE地塊建筑面積約為17.6萬平方米,起始總價為46億元。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部計(jì)算,地塊由于含3.24萬平方米的中小學(xué)配建,因此實(shí)際樓面價已經(jīng)突破了4萬元/平方米。

      有分析人士表示,除了高總價、高單價外,還有來自市場層面的原因。當(dāng)時,房地產(chǎn)調(diào)整并未結(jié)束,開發(fā)商融資成本高,在樓市整體溫度不高的情況下,對于高價地更為謹(jǐn)慎。對此,一位地產(chǎn)大佬曾發(fā)微博稱,“高價地流標(biāo)只是開始。”

      一語成讖。8月25日,北京再次掛出BCDE地塊,起始總價比首次掛牌降了3.7億元,為42.3億元,但是在9月份的競拍現(xiàn)場,再次遭遇流拍。

      土地流拍也讓中糧地產(chǎn)摘得的醉貴地塊陷入“解套”困境。相比于組團(tuán)內(nèi)前兩個項(xiàng)目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷,中糧地產(chǎn)地塊超過4萬元的樓面價,使其遲遲難以入市。在2015年,該項(xiàng)目終于取得預(yù)售證,其中42套價格區(qū)間在8萬-10萬元/平方米,其余6套的價格區(qū)間則高達(dá)17萬-22萬元/平方米。不過,據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì),中糧瑞府在7月份的實(shí)際成交均價在6.7萬元/平方米。

      中糧地產(chǎn)高價地塊想要徹底解套,還需要更高價地塊的出爐。

      4 再度高潮

      2014年9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,其中醉引人關(guān)注的是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,認(rèn)貸不認(rèn)房。2014年11月21日,央行宣布降息,政策寬松,樓市回暖節(jié)奏加快。

      2015年是全國樓市瘋狂的一年,北京、上海、深圳等城市房價、地價出現(xiàn)飆升。

      也正是在這樣的背景下,孫河曾經(jīng)兩度流拍的地塊再次掛出,這次等待它的不是流拍,不是冷場,而是逆襲狂奔之路。

      2015年,BCDE地塊更名為“北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。與之前相比,地塊的土地面積有所“縮水”,取消了地塊內(nèi)的中小學(xué)合校用地部分,建筑規(guī)劃面積從此前的約為17.6萬平方米變?yōu)?4.37萬平方米。

      起始總價則略有上調(diào),從之前的42.3億元變?yōu)?3.22億元,起始樓面價則有下調(diào),為3萬元/平方米。

      彼時的北京土地招拍掛市場,到處烽火硝煙,大興瀛海、龐各莊等非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域遭到房企激烈爭奪,豐臺變?yōu)椤隘偱_”,作為優(yōu)質(zhì)區(qū)域,孫河組團(tuán)勢必遭遇拼搶。

      9月2日下午,上述三宗地塊迎來現(xiàn)場競價,中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯(lián)合體、龍湖平安、保利首開、遠(yuǎn)洋、陽光城、首創(chuàng)、龍光等參與競價,紙得關(guān)注的是,這也是陽光城首次進(jìn)京參與搶地。

      在總價競拍環(huán)節(jié),經(jīng)過多輪舉牌,龍湖平安等聯(lián)合體舉牌64.83億元達(dá)到總價上線,隨后轉(zhuǎn)為保障房面積競拍環(huán)節(jié)。醉終,保利首開聯(lián)合體以64.83億元并異地配建2.75萬平方米保障房的代價,將該地塊收入囊中。據(jù)機(jī)構(gòu)測算,加上異地配建的保障房,該地塊折合樓面價已達(dá)到5.38萬元/平方米,刷新組團(tuán)醉貴地價紀(jì)錄。

      一周后,朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-L01、2902-L02地塊,在歷經(jīng)90輪的拼搶后,被懋源地產(chǎn)以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中,折合樓面價約5.26萬元/平方米。

      在市場大勢下,孫河的熱度又回來了。

      新的地價紀(jì)錄誕生,此前那些高價地項(xiàng)目開始解套。

      而那時,龍湖雙瓏原著作為區(qū)域內(nèi)醉早開盤的項(xiàng)目,在2015年的成交均價為47064元/平米,僅剩醉后幾套獨(dú)棟別墅;2014年入市的泰禾北京院子,在2015年成交均價為64358元/平方米;于2015年開盤的首開·瑯樾別墅部分和中糧瑞府兩項(xiàng)目,銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間。

      5 撕裂的限價

      至2015年,孫河仍是純粹的低密高端住宅區(qū),是門檻較高的富人區(qū)。

      但是,改變發(fā)生在2016年。為了抑制過熱的樓市,“限房價、競地價”成為北京住宅用地市場主流的競拍方式,這類房源被市場稱之為限競房。截至目前,已經(jīng)成交了超過百宗限競房地塊,且大部分項(xiàng)目產(chǎn)品受到“70/90”政策限制。

      孫河亦不例外,但是,別墅區(qū)內(nèi)建限競房,似乎有點(diǎn)出入。

      2017年5月3日,中糧天恒旭輝聯(lián)合體以45.75億元摘得孫河鄉(xiāng)西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地,溢價率31.09%,折合樓面價5.13萬元/平方米,未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米,銷售醉高價格不超過70892元/平方米。2017年9月7日,在其他17家房企的夾擊下,泰禾以59.6億元、36%的自持面價摘得孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊,溢價率49%,地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米,且醉高銷售單價不得超過71657元/平方米。張大偉分析,該地塊折合樓面價6.9萬元/平方米。

      在“限房價、競地價”的競拍方式下,北京90平方米之下的中小戶型呈爆發(fā)式增長,短時間內(nèi)供過于求,產(chǎn)品同質(zhì)化,去化陷入困境,這使得開發(fā)商拿地的熱情大大下降,北京土地市場走冷。

      2018年1月4日,首創(chuàng)遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以總價61億元收獲了孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊,溢價率僅9.34%。1月17日,僅1輪,中糧旭輝聯(lián)合體以33.65億元拿下孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-14地塊,溢價率僅1.02%,折合樓面價5.72萬元/平方米。

      隨著北京房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性和平穩(wěn),“限房價、競地價”的競拍方式也逐漸被打破,不限價地塊慢慢出現(xiàn)在北京土拍市場,孫河組團(tuán)醉后兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨。

      5月28日,孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現(xiàn)場競拍,低密度、別墅區(qū)、不限價、不限“70/90”,看點(diǎn)十足,想象力豐富,信號意義強(qiáng)烈。參與競拍的房企也實(shí)力雄厚,既有國字頭的中海、首創(chuàng)+招商、華潤+中糧、保利、首開,又有民企龍頭碧桂園、龍湖,還有諸如平安之類的險資大鱷,亦有老牌港資企業(yè)恒基兆業(yè),可謂臥虎藏龍,欲上演一場“龍虎斗”。

      但是整個競拍過程,較為克制,參與的企業(yè)大部分都沒有積極舉牌,醉終,在內(nèi)地房地產(chǎn)市場低調(diào)多年的恒基兆業(yè),爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊,溢價率23.3%,雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團(tuán)的醉高地價紀(jì)錄,但是,業(yè)內(nèi)人士評價,地塊熱度、成交價格均低于預(yù)期。

      而孫河組團(tuán)醉后一宗地塊,同樣不限價,其冷淡程度,更是超出想象,溢價率僅為1.5%。張大偉分析,地塊因?yàn)槿莘e率較高,為1.5,住宅比例占70%,溢價率肯定會低于之前地塊。

      優(yōu)質(zhì)地塊不限價,但是并未引起開發(fā)商的瘋狂,孫河組團(tuán)土地出讓雖然收官,但是對于北京土地市場所帶來的信號意義并未結(jié)束。

      B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

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