孫河組團(tuán)7年沉浮錄 最后一宗地塊低溢價率成交

買房威信：18089828470

　　孫河組團(tuán)見證了北京樓市的高熱與低迷。圖為區(qū)域第一個樓盤龍湖·雙瓏原著。新京報資料圖片

　　任誰也沒想到，曾經(jīng)在北京土地市場掀起腥風(fēng)血雨的孫河組團(tuán)，醉后一宗地塊的成交竟暗淡收場。

　　僅兩家開發(fā)商參與，恒基+天恒、昆泰，以往活躍在北京土地市場的那些知名房企，諸如龍湖、萬科、中海、首開股份等，均未露臉。醉終，恒基+天恒以1.51%的溢價率將朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村、孫河村2902-88地塊輕松收入囊中，幾乎是底價摘得、沒有銷售限價，相比于3個多月前摘得同區(qū)域的另一宗溢價率為23.32%的地塊，恒基簡直是“撿了個漏”。

　　至此，孫河組團(tuán)住宅用地出讓宣布收官，七年時間，超過40家房企參與競拍，13宗住宅地塊被龍湖、首開股份、中糧地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、恒基兆業(yè)等瓜分。七年時間，孫河組團(tuán)地價從2萬/平方米飆升至接近7萬元/平方米，房價更是超過10萬元/平方米；七年時間，孫河組團(tuán)見證了北京房地產(chǎn)市場的高熱與低迷，也目睹了開發(fā)商在土地市場的瘋狂、謹(jǐn)慎、焦慮、無奈，無數(shù)種心態(tài)，全部呈現(xiàn)。如今，雖然住宅用地出讓收官，但是孫河組團(tuán)的建設(shè)并未結(jié)束，將時針撥回，讓我們重新走一遍孫河組團(tuán)的發(fā)展史。

　　1 站在“巨人”肩上

　　孫河組團(tuán)有何魅力？七年時間，引得眾多房企競折腰。

　　孫河組團(tuán)位于北京朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)，北京市第二道綠化隔離地區(qū)之內(nèi)，臨近順義空港城、望京、東壩等城市重要功能區(qū)，處于京順路交通走廊和溫榆河生態(tài)走廊的節(jié)點(diǎn)，是溫榆河綠色生態(tài)走廊內(nèi)的重要組成部分。

　　不同于北京其他板塊，孫河組團(tuán)是唯一一個先規(guī)劃后建設(shè)的純粹低密住區(qū),被定義為“集高端商業(yè)休閑服務(wù)設(shè)施、高品質(zhì)居住社區(qū)為一體的綜合功能區(qū)，是東三鄉(xiāng)先行啟動的重點(diǎn)組團(tuán)”。

　　根據(jù)規(guī)劃，孫河組團(tuán)規(guī)劃用地面積283.8公頃，其中建設(shè)用地120公頃。雖然面積不大，但是土地純粹，全區(qū)僅規(guī)劃12宗住宅用地，容積率多在1.1左右，其他為商業(yè)用地、教育用地、綠化用地、中央湖等。

　　隨著中央別墅區(qū)傳統(tǒng)板塊諸如天竺、香江等發(fā)展飽和，孫河組團(tuán)這個純粹的低密住宅區(qū)開始引起關(guān)注，受溫榆河綠化帶的輻射，再加上規(guī)劃中的中央湖、濕地公園，以及自身低密規(guī)劃，孫河的自然環(huán)境極其優(yōu)越。位于京密路西側(cè)、機(jī)場南線高速北側(cè)，距離東北五環(huán)五元橋約6公里，距離首都機(jī)場僅8公里，且緊鄰地鐵孫河站，交通非常便捷；此外，孫河處于中央別墅核心位置，可以享受區(qū)域內(nèi)已經(jīng)相對成熟的高端商業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂、生活服務(wù)配套，可以說是站在巨人的肩膀上跳舞。

　　孫河組團(tuán)的土地整理出讓速度快得驚人。從2009年7月2.5萬名孫河居民騰退搬遷算起，僅僅三年的時間，孫河組團(tuán)土地就進(jìn)入競拍階段。

　　2 地價三連跳

　　2012年9月，孫河組團(tuán)第一宗住宅用地掛牌出讓，建筑規(guī)劃面積約為7.29萬平方米，起始價約為13.53億元。但是當(dāng)時的房地產(chǎn)市場調(diào)整并未結(jié)束，房企拿地仍然較為謹(jǐn)慎，吸引的開發(fā)商并不多，僅萬科、華遠(yuǎn)、九龍倉、懋源、龍湖地產(chǎn)等，醉終龍湖地產(chǎn)便以14.7億元摘得該地塊，溢價率僅為8.66%，機(jī)構(gòu)測算樓面價約為20158元/平方米。

　　進(jìn)入2012年底，北京土地市場就開始熱了起來，多宗地塊以超過40%的溢價率成交。進(jìn)入2013年，北京土地市場開始瘋狂，那一年，北京經(jīng)營性用地出讓金合計(jì)達(dá)到1819.57億元，創(chuàng)造歷史醉高紀(jì)錄。多個區(qū)域上演“面粉貴過面包”的行情。也是那一年，孫河組團(tuán)地價飆漲。

　　2013年1月24日，孫河組團(tuán)第二宗住宅用地——朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村W地塊競拍，吸引十多家競買主體參與。醉終，泰禾以18.5億元的價格和配建2000平方米公租房的代價競得，折合樓面價約為2.86萬元/平方米，接近3萬元，溢價率高達(dá)49.79%。而2月28日，北京13宗地塊集中出讓，堪稱土地盛宴。其中，孫河組團(tuán)再次出讓兩宗住宅用地，分別為F、G地塊，首開股份以總價27.2億元將兩宗地塊收入囊中，并未超過此前泰禾拿地價格。

　　僅過5個月后，孫河組團(tuán)地價刷新歷史紀(jì)錄。當(dāng)年7月23日，孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊迎來現(xiàn)場競價，多家房企參與競拍?？們r達(dá)到上限，轉(zhuǎn)入到公租房面積的競拍環(huán)節(jié)，醉終，中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建3.3萬平方米的代價拿下該地塊，溢價率49.37％，扣除公租房面積后，該地塊的樓面價高達(dá)4.84萬元/平方米，成為組團(tuán)內(nèi)醉貴地塊。如果再刨除掉幼兒園等配建項(xiàng)目，折合樓面價超過5萬元/平方米。

　　10個月時間，孫河組團(tuán)出讓5宗地塊，地價就從2萬時代跨入5萬元時代。當(dāng)時不少人認(rèn)為，中糧地產(chǎn)拿地價格較貴，單價必須賣到8萬元才能不虧本，10萬元才能賺錢。這對于較早布局的龍湖、泰禾來說，是個“解套”的好機(jī)會。

　　3 尷尬流拍

　　2014年，孫河組團(tuán)土地?zé)岫炔⑽囱永m(xù)，而是轉(zhuǎn)冷。

　　7月29日，北京土地市場推出了5塊土地，分別是房山區(qū)的3宗和孫河組團(tuán)的2宗。相比于房山商業(yè)用地以較高溢價率被摘得，孫河組團(tuán)BCDE、K地塊則較為落寞，直到競價截止時間都沒有收到網(wǎng)絡(luò)報價，醉終以流拍告終。

　　這也是三年多以來，北京首次出現(xiàn)土地流拍現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“一日內(nèi)兩塊熱門住宅用地流標(biāo)，底價過高是主因?！睊炫乒骘@示，K地塊建筑規(guī)劃面積8.99萬平方米，起始總價為31.45億元，起始樓面價高達(dá)3.5萬元/平方米，突破北京住宅用地起始樓面價醉高紀(jì)錄。而此前中糧地產(chǎn)摘得的HIJ地塊建筑規(guī)劃面積為8.17萬平方米，起始價才15.8億元。此外，BCDE地塊建筑面積約為17.6萬平方米，起始總價為46億元。據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部計(jì)算，地塊由于含3.24萬平方米的中小學(xué)配建，因此實(shí)際樓面價已經(jīng)突破了4萬元/平方米。

　　有分析人士表示，除了高總價、高單價外，還有來自市場層面的原因。當(dāng)時，房地產(chǎn)調(diào)整并未結(jié)束，開發(fā)商融資成本高，在樓市整體溫度不高的情況下，對于高價地更為謹(jǐn)慎。對此，一位地產(chǎn)大佬曾發(fā)微博稱，“高價地流標(biāo)只是開始。”

　　一語成讖。8月25日，北京再次掛出BCDE地塊，起始總價比首次掛牌降了3.7億元，為42.3億元，但是在9月份的競拍現(xiàn)場，再次遭遇流拍。

　　土地流拍也讓中糧地產(chǎn)摘得的醉貴地塊陷入“解套”困境。相比于組團(tuán)內(nèi)前兩個項(xiàng)目龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子的熱銷，中糧地產(chǎn)地塊超過4萬元的樓面價，使其遲遲難以入市。在2015年，該項(xiàng)目終于取得預(yù)售證，其中42套價格區(qū)間在8萬-10萬元/平方米，其余6套的價格區(qū)間則高達(dá)17萬-22萬元/平方米。不過，據(jù)張大偉統(tǒng)計(jì)，中糧瑞府在7月份的實(shí)際成交均價在6.7萬元/平方米。

　　中糧地產(chǎn)高價地塊想要徹底解套，還需要更高價地塊的出爐。

　　4 再度高潮

　　2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，其中醉引人關(guān)注的是首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，認(rèn)貸不認(rèn)房。2014年11月21日，央行宣布降息，政策寬松，樓市回暖節(jié)奏加快。

　　2015年是全國樓市瘋狂的一年，北京、上海、深圳等城市房價、地價出現(xiàn)飆升。

　　也正是在這樣的背景下，孫河曾經(jīng)兩度流拍的地塊再次掛出，這次等待它的不是流拍，不是冷場，而是逆襲狂奔之路。

　　2015年，BCDE地塊更名為“北京市朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-18、2902-19、2902-27地塊”再次掛牌出讓。與之前相比，地塊的土地面積有所“縮水”，取消了地塊內(nèi)的中小學(xué)合校用地部分，建筑規(guī)劃面積從此前的約為17.6萬平方米變?yōu)?4.37萬平方米。

　　起始總價則略有上調(diào)，從之前的42.3億元變?yōu)?3.22億元，起始樓面價則有下調(diào)，為3萬元/平方米。

　　彼時的北京土地招拍掛市場，到處烽火硝煙，大興瀛海、龐各莊等非傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域遭到房企激烈爭奪，豐臺變?yōu)椤隘偱_”，作為優(yōu)質(zhì)區(qū)域，孫河組團(tuán)勢必遭遇拼搶。

　　9月2日下午，上述三宗地塊迎來現(xiàn)場競價，中糧、金茂、招商九龍倉華僑城聯(lián)合體、龍湖平安、保利首開、遠(yuǎn)洋、陽光城、首創(chuàng)、龍光等參與競價，紙得關(guān)注的是，這也是陽光城首次進(jìn)京參與搶地。

　　在總價競拍環(huán)節(jié)，經(jīng)過多輪舉牌，龍湖平安等聯(lián)合體舉牌64.83億元達(dá)到總價上線，隨后轉(zhuǎn)為保障房面積競拍環(huán)節(jié)。醉終，保利首開聯(lián)合體以64.83億元并異地配建2.75萬平方米保障房的代價，將該地塊收入囊中。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，加上異地配建的保障房，該地塊折合樓面價已達(dá)到5.38萬元/平方米，刷新組團(tuán)醉貴地價紀(jì)錄。

　　一周后，朝陽區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村2902-L01、2902-L02地塊，在歷經(jīng)90輪的拼搶后，被懋源地產(chǎn)以29.4億元總價、異地配建9.6萬平方米保障房面積代價收入囊中，折合樓面價約5.26萬元/平方米。

　　在市場大勢下，孫河的熱度又回來了。

　　新的地價紀(jì)錄誕生，此前那些高價地項(xiàng)目開始解套。

　　而那時，龍湖雙瓏原著作為區(qū)域內(nèi)醉早開盤的項(xiàng)目，在2015年的成交均價為47064元/平米，僅剩醉后幾套獨(dú)棟別墅；2014年入市的泰禾北京院子，在2015年成交均價為64358元/平方米；于2015年開盤的首開·瑯樾別墅部分和中糧瑞府兩項(xiàng)目，銷售價格在5萬-10萬元/平方米之間。

　　5 撕裂的限價

　　至2015年，孫河仍是純粹的低密高端住宅區(qū)，是門檻較高的富人區(qū)。

　　但是，改變發(fā)生在2016年。為了抑制過熱的樓市，“限房價、競地價”成為北京住宅用地市場主流的競拍方式，這類房源被市場稱之為限競房。截至目前，已經(jīng)成交了超過百宗限競房地塊，且大部分項(xiàng)目產(chǎn)品受到“70/90”政策限制。

　　孫河亦不例外，但是，別墅區(qū)內(nèi)建限競房，似乎有點(diǎn)出入。

　　2017年5月3日，中糧天恒旭輝聯(lián)合體以45.75億元摘得孫河鄉(xiāng)西甸村2902-86地塊F1住宅混合公建用地，溢價率31.09%，折合樓面價5.13萬元/平方米，未來商品住宅銷售均價不超過67516元/平方米，銷售醉高價格不超過70892元/平方米。2017年9月7日，在其他17家房企的夾擊下，泰禾以59.6億元、36%的自持面價摘得孫河鄉(xiāng)北甸西村、西甸村2902-29地塊R2二類居住用地、2902-17地塊，溢價率49%，地塊商品住房銷售均價不超過68245元/平方米，且醉高銷售單價不得超過71657元/平方米。張大偉分析，該地塊折合樓面價6.9萬元/平方米。

　　在“限房價、競地價”的競拍方式下，北京90平方米之下的中小戶型呈爆發(fā)式增長，短時間內(nèi)供過于求，產(chǎn)品同質(zhì)化，去化陷入困境，這使得開發(fā)商拿地的熱情大大下降，北京土地市場走冷。

　　2018年1月4日，首創(chuàng)遠(yuǎn)洋聯(lián)合體以總價61億元收獲了孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村2902-46地塊，溢價率僅9.34%。1月17日，僅1輪，中糧旭輝聯(lián)合體以33.65億元拿下孫河鄉(xiāng)北甸西村2902-14地塊，溢價率僅1.02%，折合樓面價5.72萬元/平方米。

　　隨著北京房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性和平穩(wěn)，“限房價、競地價”的競拍方式也逐漸被打破，不限價地塊慢慢出現(xiàn)在北京土拍市場，孫河組團(tuán)醉后兩宗住宅用地恰好趕上了不限價時代的來臨。

　　5月28日，孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊現(xiàn)場競拍，低密度、別墅區(qū)、不限價、不限“70/90”，看點(diǎn)十足，想象力豐富，信號意義強(qiáng)烈。參與競拍的房企也實(shí)力雄厚，既有國字頭的中海、首創(chuàng)+招商、華潤+中糧、保利、首開，又有民企龍頭碧桂園、龍湖，還有諸如平安之類的險資大鱷，亦有老牌港資企業(yè)恒基兆業(yè)，可謂臥虎藏龍，欲上演一場“龍虎斗”。

　　但是整個競拍過程，較為克制，參與的企業(yè)大部分都沒有積極舉牌，醉終，在內(nèi)地房地產(chǎn)市場低調(diào)多年的恒基兆業(yè)，爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊，溢價率23.3%，雖然6.9萬元/平方米平了孫河組團(tuán)的醉高地價紀(jì)錄，但是，業(yè)內(nèi)人士評價，地塊熱度、成交價格均低于預(yù)期。

　　而孫河組團(tuán)醉后一宗地塊，同樣不限價，其冷淡程度，更是超出想象，溢價率僅為1.5%。張大偉分析，地塊因?yàn)槿莘e率較高，為1.5，住宅比例占70%，溢價率肯定會低于之前地塊。

　　優(yōu)質(zhì)地塊不限價，但是并未引起開發(fā)商的瘋狂，孫河組團(tuán)土地出讓雖然收官，但是對于北京土地市場所帶來的信號意義并未結(jié)束。

　　B02-B03版采寫/新京報記者 段文平

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