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由重轉(zhuǎn)輕的綠城中國(guó)，依然沒(méi)有走出調(diào)整陣痛期。2019年中報(bào)顯示，在主動(dòng)調(diào)整后，綠城中國(guó)上半年的物業(yè)銷(xiāo)售收入已經(jīng)出現(xiàn)同比超四成的下滑，但曾經(jīng)快速增長(zhǎng)的代建業(yè)務(wù)也出現(xiàn)了增長(zhǎng)乏力的情況：累計(jì)實(shí)現(xiàn)的代建銷(xiāo)售金額及合同銷(xiāo)售面積分別同比下滑11.07%和0.48%。而拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，這樣的下滑，早在去年已經(jīng)有所顯現(xiàn)。按照行業(yè)慣用的“四六開(kāi)”業(yè)績(jī)?cè)u(píng)判，年內(nèi)2000億元的目標(biāo)，綠城中國(guó)上半年僅僅完成了37.15%。這給接棒一年的行政總裁曹舟南提出了一個(gè)不小的考題。
主業(yè)銷(xiāo)售縮水
2019年上半年，綠城集團(tuán)（包括綠城中國(guó)控股有限公司及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約403萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約743億元，包括touzi項(xiàng)目銷(xiāo)售金額494億元，代建項(xiàng)目銷(xiāo)售金額249億元，完成全年2000億元目標(biāo)的37.15%。
盡管在綠城中國(guó)新晉掌門(mén)人——董事會(huì)主席兼行政總裁張亞?wèn)|看來(lái)，這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已經(jīng)比年初的預(yù)計(jì)要好（年初預(yù)計(jì)上半年達(dá)標(biāo)率為24%），但事實(shí)上，與2018年同期的754億元合同銷(xiāo)售金額相比，綠城于2019年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)際上出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的表現(xiàn)，增速約為-1.46%。
而除了中期業(yè)績(jī)達(dá)成率未過(guò)半與負(fù)增長(zhǎng)勢(shì)頭顯現(xiàn)，收入及利潤(rùn)相關(guān)指標(biāo)的下滑也讓這位新晉掌門(mén)人感慨業(yè)績(jī)表現(xiàn)不夠出彩。
據(jù)半年報(bào)，由于物業(yè)銷(xiāo)售收入的確認(rèn)大幅減少，直接導(dǎo)致綠城中國(guó)2019年上半年整體收入減少44.4%至186.58億元；股東應(yīng)占利潤(rùn)為20.58億元，同比下跌11.9%，繼2018年出現(xiàn)腰斬之后繼續(xù)下滑。而即使扣除匯兌損益、收購(gòu)收益、若干資產(chǎn)的減紙?zhí)潛p計(jì)提與撥回的稅后凈影響、 若干資產(chǎn)的公平紙調(diào)整于期內(nèi)的稅后凈影響，綠城中國(guó)2019年中期股東應(yīng)占核心利潤(rùn)仍下跌22.9%至24.3億元。
近年來(lái)綠城中國(guó)有意從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商，但地產(chǎn)主業(yè)仍居高位。半年報(bào)顯示，綠城中國(guó)2019年上半年touzi項(xiàng)目銷(xiāo)售金額達(dá)到了494億元，占比約為66.49%。
但作為一家以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)、近年來(lái)屢提“輕重并舉”轉(zhuǎn)型的房企，綠城中國(guó)的轉(zhuǎn)型似乎已初見(jiàn)成效。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綠城地產(chǎn)主業(yè)已連續(xù)三年縮水。
綠城中國(guó)過(guò)往三年業(yè)績(jī)顯示，其于touzi項(xiàng)目上的合同銷(xiāo)售金額雖整體呈現(xiàn)波動(dòng)上升，但該部分取得業(yè)績(jī)占整體合同銷(xiāo)售金額的比重已然連年走低。據(jù)梳理，2016-2018年，綠城中國(guó)分別實(shí)現(xiàn)touzi項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額958億元、1033億元及1012億元，各個(gè)年份對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售占比依次為84.11%、70.61%及64.71%。
代建業(yè)務(wù)進(jìn)入盤(pán)整期
作為與綠城中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)并重、輕資產(chǎn)三大板塊中特色業(yè)務(wù)的代建，其銷(xiāo)售情況也是備受外界關(guān)注的一大重點(diǎn)。半年報(bào)顯示，2019年上半年，在743億元的總合同銷(xiāo)售金額中，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)代建銷(xiāo)售249億元，合同銷(xiāo)售面積約206萬(wàn)平方米。
在年報(bào)中，綠城中國(guó)稱自己為“國(guó)內(nèi)目前規(guī)模醉大、專業(yè)能力醉強(qiáng)的品牌代建商”。綠城中國(guó)方面披露，2019年上半年新增代建項(xiàng)目達(dá)59個(gè)；截至2019年6月30日，公司代建管理項(xiàng)目累計(jì)317個(gè)，規(guī)劃總建筑面積約7284萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)總可售金額為4194億元。
“截至2019年6月底，綠城中國(guó)代建銷(xiāo)售合同金額超過(guò)2018年總額（552億元）的一半?！痹?019年7月舉辦的博鰲房地產(chǎn)論壇中，時(shí)任綠城管理集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理的李軍如是描述綠城代建業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。
北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在綠城中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)銷(xiāo)售縮水的同時(shí)，其代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售占比卻一路走高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016-2018年三年間，綠城集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)代建業(yè)務(wù)合同銷(xiāo)售金額181億元、430億元及552億元，對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售占比分別為15.89%、15.89%及35.29%。
但紙得注意的是，綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)近年來(lái)的增速卻呈下滑態(tài)勢(shì)。2019年上半年，綠城中國(guó)代建業(yè)務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)代建銷(xiāo)售金額及合同銷(xiāo)售面積分別同比下滑11.07%和0.48%。而拉長(zhǎng)時(shí)間線來(lái)看，2018年代建業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)率為28.4%，較2017年同期下滑109.2個(gè)百分點(diǎn)。
就代建部分的銷(xiāo)售額變化原因，綠城中國(guó)回復(fù)北京商報(bào)記者稱“系供貨結(jié)構(gòu)發(fā)生變化”。據(jù)其表述，2019年上半年集團(tuán)新增供貨少，大部分供貨節(jié)點(diǎn)在下半年。2019年上半年實(shí)際完成比年初計(jì)劃超額17%。此外，綠城中國(guó)方面預(yù)測(cè)，2019年代建業(yè)務(wù)整體發(fā)展經(jīng)營(yíng)將呈平穩(wěn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。
有業(yè)內(nèi)人士指出，“代建一哥”綠城中國(guó)在代建業(yè)務(wù)增速放緩之外，還面臨同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的問(wèn)題，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)方面的壓力，則來(lái)自于原綠城執(zhí)行總裁曹舟南的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)——藍(lán)綠雙城。從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，2019年1月20日正式亮相的藍(lán)綠雙城與綠城代建業(yè)務(wù)存在著巨大重合。對(duì)此，業(yè)內(nèi)有聲音稱，在綠城代建業(yè)務(wù)增速放緩之時(shí)，藍(lán)綠雙城的出現(xiàn)或?qū)ⅰ胺至鳌贝ㄊ袌?chǎng)，對(duì)綠城中國(guó)的代建業(yè)務(wù)形成一定沖擊。
“4914”的自我救贖
在張亞?wèn)|于2018年8月接棒曹舟南成為綠城新一任行政總裁之時(shí)，這為“中交系”背景的新晉掌門(mén)人曾向外界描摹了一幅綠城未來(lái)三年的愿景：2018年綠城的產(chǎn)紙預(yù)計(jì)超過(guò)1600億元，2019年預(yù)計(jì)到2000億元，2020年預(yù)計(jì)到2600億元。同時(shí)，在銷(xiāo)售增長(zhǎng)的同時(shí)，品質(zhì)會(huì)做到更好。
“今年綠城全年銷(xiāo)售目標(biāo)是2000億元，公司有信心完成這一目標(biāo)?！?雖然上半年同比負(fù)增長(zhǎng)且達(dá)標(biāo)率不到四成，但在8月26日綠城中國(guó)于香港舉行的2019年度中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)馮征還是強(qiáng)調(diào)有信心完成年度目標(biāo)。
無(wú)論是在中報(bào)的業(yè)績(jī)描述還是發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表態(tài)中，綠城中國(guó)方面將充足的可售貨紙視為其愿景達(dá)成的底氣。據(jù)中報(bào)，2019年下半年，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)整體可售貨源為1060萬(wàn)平方米，整體可售金額為2263億元，可售貨源充足。其中，touzi項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源611萬(wàn)平方米，可售金額約1574億元（其中存量房源可售金額約為314億元，預(yù)計(jì)新增可售房源1260億元）；代建項(xiàng)目預(yù)計(jì)可售貨源約449萬(wàn)平方米，可售金額689億元。
沖擊2000億元，對(duì)于品質(zhì)化的綠城中國(guó)而言提出了高周轉(zhuǎn)的要求。而張亞?wèn)|掌舵綠城后，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度也在多項(xiàng)變革后得以加快。據(jù)張亞?wèn)|介紹，綠城的運(yùn)營(yíng)能力逐漸提升，以前理想的目標(biāo)和周期是“5912”，現(xiàn)在已達(dá)到“4914”，即新獲取項(xiàng)目從拿地到開(kāi)工4個(gè)月、拿地至開(kāi)盤(pán)9個(gè)月，拿地至現(xiàn)金流回正14個(gè)月。
據(jù)悉，截至2019年8月31日的8個(gè)月，綠城集團(tuán)已累計(jì)取得總合同銷(xiāo)售面積約554萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約1023億元。按此計(jì)算，其已完成全年2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)的51.15%。
對(duì)于綠城此前許下的“三年業(yè)績(jī)計(jì)劃”，有機(jī)構(gòu)測(cè)算，三年業(yè)績(jī)幾近翻番，要求綠城中國(guó)今后每年的銷(xiāo)售增速都不得低于20%。不過(guò)北京商報(bào)記者梳理綠城中國(guó)近五年（2014-2018年）業(yè)績(jī)?cè)鏊偾闆r發(fā)現(xiàn)，其2015年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊僭浀秘?fù)增長(zhǎng)，為-9.4%；自2016年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額1139億元，業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)58.4%后，此后兩年的銷(xiāo)售增速逐年下滑，2017年及2018年的銷(xiāo)售增速分別為28.4%、6.9%（近三年醉低增速）。
一位不愿具名的行業(yè)分析師表示，張亞?wèn)|當(dāng)前需要考慮的，一是如何助力綠城中國(guó)擴(kuò)張發(fā)展以重謀行業(yè)位次，二是在尋找彎道超車(chē)的同時(shí)，避免被同一梯隊(duì)房企趕超。據(jù)悉，盡管當(dāng)前綠城中國(guó)作為浙系房企老大的地位沒(méi)有被撼動(dòng)，但其與中梁控股等同區(qū)域房企的業(yè)績(jī)差距已越來(lái)越小。數(shù)據(jù)顯示，中梁控股2019年上半年銷(xiāo)售額為636.7億元，僅比綠城低106.3億元。
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