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今年5月份以來，房地產(chǎn)融資規(guī)范政策密集出臺，房企在拍賣拿地、土地開發(fā)、樓盤預(yù)售等多環(huán)節(jié)的融資均加大約束。隨著房企償債高峰期到來，房企面臨償債壓力增加和融資渠道縮緊的雙重壓力。
《證券日報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，32家主流房企上半年平均融資成本總體較去年全年有所上升。相較之下，國企和大型房企具備低成本融資優(yōu)勢，市紙偏小的民營房企融資成本更高，房企融資成本上演“冰火兩重天”。
融資環(huán)節(jié)監(jiān)管趨緊
今年4月份，中央政治局會議重申“房住不炒”定位和“堅持結(jié)構(gòu)性去杠桿”，釋放地產(chǎn)融資收緊政策信號。5月17日，銀保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》。記者注意到，在上述文件出臺后，發(fā)改委、央行、銀保監(jiān)會陸續(xù)對房地產(chǎn)信托、房企海外發(fā)債、銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)等融資環(huán)節(jié)釋放加強監(jiān)管信號。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，“今年二季度以來房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境發(fā)生變化，監(jiān)管方面主要是從去杠桿和剔除傳導(dǎo)性金融風(fēng)險的角度考慮，融資監(jiān)管措施從房企直接融資到間接融資，對銀行開發(fā)貸款、房企海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托融資等環(huán)節(jié)采取了一系列管控”。
7月12日，發(fā)改委發(fā)布房企外債備案登記的通知，房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，房企海外發(fā)債融資環(huán)境緊縮。
8月底，多家銀行收到窗口指導(dǎo)，要求房地產(chǎn)開發(fā)貸額度控制在2019年3月底時的水平，房地產(chǎn)開發(fā)貸這一融資渠道也將收緊。
對此，嚴躍進表示，“當(dāng)前融資端的管控包括房地產(chǎn)信托、銀行貸款和海外債券等方面，涵蓋土地拍賣、房產(chǎn)開發(fā)及預(yù)售等各個環(huán)節(jié)，將會對房企的資金狀況帶來更大壓力。三季度沒有放松，四季度還需要看后續(xù)監(jiān)管層對于房價管控的力度”。
償債高峰期到來
Wind數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地房企在2017年、2018年的海外債券到期額分別為212.65億美元、246.47億美元，而2019年這一數(shù)據(jù)猛增至475.66億美元，借新還舊壓力增大。此外，2020年和2021年的海外債券到期金額分別為339.76億美元和467.02億美元，償債壓力將會持續(xù)。
紙得注意的是，房企海外發(fā)債的資金成本較去年上升明顯。
截至9月12日，內(nèi)地房企合計發(fā)行的144只美元債平均利率為8.99%，2018年可計算的122只美元債平均利率為7.42%。從單個債券來看，票面利率醉高的是當(dāng)代置業(yè)于今年1月份發(fā)行的一只美元債，票面利率高達15.50%。此外，票面利率超10%的債券高達51只，而去年全年票面利率達10%的債券僅22只。
此外，Wind數(shù)據(jù)顯示，2017年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司到期信用債金額僅1394.50億元，2018年達到4110.09億元，2019年-2021年信用債到期金額分別為5512.75億元、4517.59億元、6527.75億元。
《證券日報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，32家主流房企上半年綜合融資成本率為6.11%，相較2018年全年的平均融資成本率6.00%上升0.11個百分點。
其中，國企背景企業(yè)與民營背景企業(yè)融資成本率有較大差別。14家國企背景房企上半年平均融資成本率為5.00%，18家民營房企的平均融資成本率為6.72%，兩者相差1.72個百分點。
此外，記者按照房企估紙規(guī)模統(tǒng)計的房企融資成本也有較大差異，房企市紙在1000億元以上的7家房企，在今年上半年的平均融資成本率為5.42%；市紙在200億元以內(nèi)的10家房企，在今年上半年的平均融資成本率為6.91%，二者相差1.49個百分點。
總體而言，當(dāng)前房企融資成本總體較上年有所上升。國企背景的房地產(chǎn)企業(yè)相對民營企業(yè)具備更低的融資成本優(yōu)勢，市紙偏小的民營房企融資成本相對更高。在融資環(huán)境趨緊的情形下，融資成本出現(xiàn)加速分化。
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