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9月9日，上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司（SH:600748，簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)發(fā)展”）收到上交所下發(fā)的問(wèn)詢(xún)函，內(nèi)容涉及上半年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾等7條問(wèn)題。對(duì)于這7條問(wèn)題，上交所要求上實(shí)發(fā)展在9月15日之前給出回復(fù)。
被指用負(fù)商譽(yù)調(diào)節(jié)利潤(rùn)
上實(shí)發(fā)展2019年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入43.5億元，同比增長(zhǎng)15.42%；凈利潤(rùn)4.13億元，同比增長(zhǎng)48.77%。其中，凈利潤(rùn)增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的增速。
對(duì)此，上交所問(wèn)詢(xún)函指出，上實(shí)發(fā)展上半年確認(rèn)負(fù)商譽(yù)收益183.69萬(wàn)元，同時(shí)公司2017年和2018年分別確認(rèn)負(fù)商譽(yù)收益1.76億元和5825.54萬(wàn)元，占同期歸母凈利潤(rùn)的20.13%和8.86%。
對(duì)此，上交所要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合交易時(shí)間、背景和目的，說(shuō)明上述負(fù)商譽(yù)產(chǎn)生的原因、確認(rèn)依據(jù)、具體計(jì)算過(guò)程，以及是否符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的要求。同時(shí)，要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估紙或可比市場(chǎng)價(jià)紙，說(shuō)明負(fù)商譽(yù)確認(rèn)的商業(yè)邏輯和合理性，是否存在通過(guò)負(fù)商譽(yù)調(diào)節(jié)公司利潤(rùn)的情形。
根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)方對(duì)合并成本大于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)紙的差額應(yīng)確認(rèn)為商譽(yù)。而對(duì)合并成本小于合并中取得的被購(gòu)買(mǎi)方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)紙的差額，新準(zhǔn)則并未給出一個(gè)明確的定義，只是給出了會(huì)計(jì)處理的方法。會(huì)計(jì)界將這個(gè)“差額”約定為“負(fù)商譽(yù)”。
長(zhǎng)期關(guān)注資本市場(chǎng)的易居企業(yè)集團(tuán)國(guó)際業(yè)務(wù)總監(jiān)洪圣奇表示：“負(fù)商譽(yù)是指并購(gòu)時(shí)，并購(gòu)方的并購(gòu)成本低于被并購(gòu)公司應(yīng)有的凈資產(chǎn)公允價(jià)紙，比如用5元成本去并購(gòu)企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)紙10元的公司。但就房地產(chǎn)而言，如何評(píng)估土地成本、評(píng)估方的可靠性都會(huì)成為影響負(fù)商譽(yù)的因素?！?/p>
“負(fù)商譽(yù)對(duì)利潤(rùn)的影響對(duì)于小房企來(lái)說(shuō)會(huì)被放大，因?yàn)楸緛?lái)小房企的體量小，所以需要具體分析。在評(píng)估房企的發(fā)展時(shí)，我們應(yīng)更關(guān)注這家企業(yè)的盈利質(zhì)量和持續(xù)性?！焙槭テ嫜a(bǔ)充道。
此外，上實(shí)發(fā)展的半年報(bào)顯示，公司2019年上半年存貨利息資本化金額為2.4億元，同比增加60.16%；存貨利息資本化金額分別占總利息支出和歸母凈利潤(rùn)的67.26%和58.11%，較去年同期的43.39%和54.15%有明顯上漲。上交所要求上實(shí)發(fā)展補(bǔ)充披露報(bào)告期內(nèi)利息資本化比例大幅提高的原因和合理性、相關(guān)會(huì)計(jì)處理依據(jù)，以及與以前的年度相比有無(wú)重大變化等。
上半年銷(xiāo)售金額不足30億
房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售方面，上半年，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約26.52億元，同比下降24.23%；合約銷(xiāo)售面積約16.35萬(wàn)平方米，同比下降16.58%。上半年，上實(shí)發(fā)展在建項(xiàng)目8個(gè)，在建面積約201萬(wàn)平方米，同比下降5.63%；無(wú)新開(kāi)工項(xiàng)目，無(wú)竣工項(xiàng)目。
從上半年的銷(xiāo)售項(xiàng)目來(lái)看，上實(shí)發(fā)展的布局仍然以上海為主，輻射長(zhǎng)三角，全國(guó)化布局的項(xiàng)目不多。從拿地來(lái)看，上實(shí)發(fā)展上半年斥資28億元在上海寶山顧村拿地，樓面價(jià)也攀升至2.4萬(wàn)元/平方米。
在銷(xiāo)售額大幅下降的同時(shí)，上實(shí)發(fā)展的毛利率也一路下滑。據(jù)半年報(bào)數(shù)據(jù)，上實(shí)發(fā)展2019年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入38.21億元，同比增加28.67%，毛利率26.92%，較上年減少9.21個(gè)百分點(diǎn)。
在問(wèn)詢(xún)函中，上交所要求上實(shí)發(fā)展結(jié)合本期結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域、城市分布、行業(yè)可比公司、可比項(xiàng)目情況等，說(shuō)明半年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率大幅下降的原因和合理性，并結(jié)合公司的土地儲(chǔ)備和后續(xù)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售計(jì)劃，說(shuō)明毛利率下降是否存在持續(xù)性。
在問(wèn)詢(xún)函中，上交所指出，上實(shí)發(fā)展年報(bào)和半年報(bào)顯示，公司的長(zhǎng)期股權(quán)touzi期末余額為1.21億元，主要是對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的touzi，大部分呈現(xiàn)多年虧損，本期權(quán)益法下確認(rèn)touzi損失1188.49萬(wàn)元。
本次問(wèn)詢(xún)中，上交所要求上實(shí)發(fā)展說(shuō)明主要聯(lián)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)概況、經(jīng)營(yíng)模式、虧損原因和主要合作方，以及上述單位是否與公司控股股東存在關(guān)聯(lián)關(guān)系或潛在利益安排，以及相關(guān)長(zhǎng)期股權(quán)touzi減紙準(zhǔn)備計(jì)提是否充分、審慎。
“同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)”問(wèn)題拖延4年未解決
上實(shí)發(fā)展前身系上海浦東不銹薄板股份有限公司，2003年由上海上實(shí)（集團(tuán)）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上實(shí)集團(tuán)”）控股收購(gòu)并改名成立。上實(shí)集團(tuán)于1981年7月在香港注冊(cè)成立，是上海市政府在香港的窗口企業(yè)，目前由上海市國(guó)資委全資控股。
上實(shí)發(fā)展間接控股股東上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司于2011年做出關(guān)于“徹底解決與公司同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題”的承諾，相關(guān)承諾經(jīng)兩次延期后，于今年7月3日到期，目前仍處于超期未履行狀態(tài)。
公開(kāi)資料顯示，上實(shí)集團(tuán)內(nèi)部同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題由來(lái)已久，上實(shí)集團(tuán)所擁有的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)主要有三家，分別為A股公司上實(shí)發(fā)展、港股公司上實(shí)城開(kāi)和上投控股。A股和港股之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)長(zhǎng)期存在。
對(duì)此，上交所在本次問(wèn)詢(xún)中要求上市公司按規(guī)定主動(dòng)詢(xún)問(wèn)并披露承諾人暨間接控股股東上實(shí)集團(tuán)至今未履行承諾的原因；督促承諾人上實(shí)集團(tuán)根據(jù)《上市公司監(jiān)管指引第4號(hào)—上市公司實(shí)際控制人、股東、關(guān)聯(lián)方、收購(gòu)人以及上市公司承諾及履行》的要求，明確解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的具體安排以及后續(xù)解決措施或方案，并積極配合公司履行信息披露義務(wù)；說(shuō)明公司董事會(huì)就此擬采取的具體措施，以督促上實(shí)集團(tuán)履行前期承諾事項(xiàng)，及時(shí)履行決策程序和信息披露義務(wù)，從而保護(hù)上市公司和中小touzi者的合法權(quán)益。
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