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正榮地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(06158.HK,下稱“正榮地產(chǎn)”)日前披露的2019年中期業(yè)績(jī)顯示,今年前6個(gè)月,該公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額約為586億元,與上年同期的581億元相比,微幅增長(zhǎng)0.8%。
去年同期,2018年上半年,其合約銷(xiāo)售額由215億元增至581億元,同比增幅高達(dá)170%。而2017年的數(shù)據(jù)則顯示,正榮地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)的合約銷(xiāo)售額突破700億元,同比增長(zhǎng)了78.5%。2018年,其合約銷(xiāo)售增幅回落到54%,而今年上半年較上年同期相比則僅增長(zhǎng)0.8%。
正榮地產(chǎn)2019年上半年合約銷(xiāo)售金額及近幾年同比增速情況。制圖 孫紅麗
業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩,在其公開(kāi)的業(yè)務(wù)收入數(shù)據(jù)上也表現(xiàn)得較為明顯。
此前,正榮地產(chǎn)在招股書(shū)內(nèi)披露其上市前的2014—2017年財(cái)務(wù)期內(nèi),其營(yíng)業(yè)收入增幅分別為41.8%、238.8%、36.9%,毛利增幅分別為51%、213.8%、33.1%,對(duì)應(yīng)營(yíng)業(yè)收入、毛利的三年內(nèi)復(fù)合增長(zhǎng)率為87.4%、85%。
2019年中期報(bào)告則顯示,正榮地產(chǎn)結(jié)算確認(rèn)的業(yè)務(wù)收入約為136.5億元,比上年同期增長(zhǎng)了10.8%;毛利27.7億元,與上年同期基本持平;歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)9.3億元,同比增長(zhǎng)了11%。
對(duì)此,正榮地產(chǎn)行政總裁王本龍?jiān)谥衅跇I(yè)績(jī)會(huì)上表示,前幾年正榮處于高速發(fā)展時(shí)期,接下來(lái)的三年將是有質(zhì)量的增長(zhǎng)。除了規(guī)模以外,正榮將在產(chǎn)品、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)能力以及資源整合方面進(jìn)行夯實(shí),對(duì)整體規(guī)模有所控制。
與此同時(shí),控制并降低凈負(fù)債率,一直是正榮地產(chǎn)看重的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。在正榮地產(chǎn)上市前的兩個(gè)完整財(cái)務(wù)年度及醉近一期末,即2015年底、2016年底及2017年6月底,該公司的凈債務(wù)與權(quán)益比率分別為326.2%、206%及278.1%。
凈債務(wù)與權(quán)益比率是期末有息借款總額抵減現(xiàn)金資源后與權(quán)益總額的比率。一般來(lái)講,當(dāng)比紙小于100%甚至為負(fù)數(shù)時(shí),說(shuō)明企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健,股東權(quán)益受到保障,反之亦然。
中期數(shù)據(jù)顯示,至2019年6月底,正榮地產(chǎn)的這一指標(biāo)已經(jīng)降至70.8%,較年初的74%繼續(xù)有所下降,收獲良好效果。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為,正榮地產(chǎn)通過(guò)IPO(首次公開(kāi)發(fā)售)、增發(fā)新股、發(fā)行永續(xù)債等方式,以增厚權(quán)益總額的方式,實(shí)現(xiàn)了降低公司凈債務(wù)與權(quán)益比率的目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示,計(jì)入今年7月份剛剛完成的股份配售所增加的權(quán)益后,到2019年6月底,正榮地產(chǎn)的權(quán)益總額約為316.3億元。其中,接近45億元的權(quán)益額是永續(xù)債,相比年初繼續(xù)增加約15億元。
記者發(fā)現(xiàn),正榮地產(chǎn)在境外發(fā)行的這些永續(xù)債成本高企。以該公司在今年6月份發(fā)行的一筆本金總額為2億美元的優(yōu)先永續(xù)資本證券為例,前兩年半期限內(nèi)(至2022年1月份)的年息率達(dá)到10.25%。
正榮地產(chǎn)在中報(bào)中指出,該筆優(yōu)先永續(xù)資本證券無(wú)固定到期日,隨后將在每三年內(nèi)進(jìn)行一次利率重置,重置利率為對(duì)應(yīng)日期的國(guó)庫(kù)利率基礎(chǔ)上另加8.414%的初步息差及5%的遞進(jìn)息率??梢?jiàn),屆時(shí)年息率水平會(huì)高于初期的10.25%。
一直以來(lái),永續(xù)債是可以計(jì)入權(quán)益工具的,但醉新的監(jiān)管政策則提出要“謹(jǐn)慎分析”、“審慎考慮”。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示,如果把這些永續(xù)債從正榮地產(chǎn)的權(quán)益里剔除,而將其調(diào)整為有息負(fù)債,那么正榮地產(chǎn)到2019年6月底的權(quán)益總額將減至271.4億元,相應(yīng)期末凈債務(wù)與權(quán)益比率或?qū)⑸?9%左右。
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