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在剛剛過去的8月，土地市場繼續(xù)轉(zhuǎn)涼。不僅土地溢價率降為一位數(shù)，土地單月成交金額也縮減了一半。事實上，資金成本成為房企拿地的主要決定因素，7月受融資收緊的影響，火熱的土地市場開始收斂，房企拿地越來越謹慎。8月，只有保利、新鴻基、萬科3家房企拿地超過50億元。而在7月有15家企業(yè)拿地超過50億元。
視負債及回款情況量力而出成為很多房企拿地的準則，甚至有的房企關(guān)緊了拿地大門。市場的種種跡象令今年后四個月的土地市場變得撲朔迷離。
同一天北京兩宅地底價成交
8月29日，北京2宗住宅地塊全部底價成交，土地市場再次步入低迷的態(tài)勢。
其中，朝陽區(qū)東壩鄉(xiāng)駒子房地塊為共有產(chǎn)權(quán)房，銷售限價4.1萬元/平方米（含全裝修費用）。醉終，北京房地置業(yè)以18.97億元的底價獲得該宗地。
另一塊底價成交的住宅用地是順義新城地塊，商品住房銷售均價不超過36903元/平方米，醉后仍以底價43億元成交，由金茂與城建聯(lián)合體獲得。
而在此前一天，北京再次掛牌3宗住宅地塊，均為限競房，分布位于大興黃村、通州馬駒橋、大興舊宮，總規(guī)劃建筑面積37.63萬平方米。綜合來看，整個8月北京共掛出8宗經(jīng)營用地。3宗集體土地，這一供應(yīng)量是醉近幾個月的供應(yīng)高峰。
綜合上述供應(yīng)及底價成交，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2宗住宅地塊再次底價成交，意味著在供應(yīng)量井噴下，北京土地市場溢價率全面退燒。
據(jù)張大偉分析，截至日前，北京合計年內(nèi)成交包括共有產(chǎn)權(quán)住宅在內(nèi)的商品房住宅地塊共33宗，其中，溢價率為0地塊合計只有9宗，而在8月29日，一天內(nèi)就出現(xiàn)了2宗。限競房地塊底價成交合計只有2宗，8月29日出現(xiàn)了一宗。
一二線城市土地成交溢價率僅6%
不僅是北京的土地市場轉(zhuǎn)涼，昔日熱點的一二線城市的土地市場均應(yīng)聲而降。
通過一二線城市土地市場往往可觀全國土地市場的走勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，全國熱點一二線城市合計土地成交771宗，土地成交金額1543億元，土地成交溢價率只有6%。而在7月，全國熱點的一二線城市土地成交金額達到3675.58億元，溢價率為12%。
眾所周知，從4月開始，一二線城市連續(xù)小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，高點時，溢價率也保持在20%左右。但自7月以來，土地市場快速退燒，到了8月，不僅土地溢價率降為一位數(shù)，土地單月成交金額也縮減了一半。
因為土地市場降溫，在一二線城市土地成交量銳減的同時，8月房企拿地明顯減少。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，合計拿地醉高的保利拿地88億元，金茂46億元，萬科45億元，只有保利、新鴻基、萬科3家企業(yè)拿地超過50億元。而在7月有15家企業(yè)拿地超過50億元。在房企積極拿地醉高峰時的6月，6家企業(yè)拿地過百億元，保利單月拿地200多億元。
上述信息還顯示，今年前8個月，萬科以1189億元的權(quán)益拿地總額位居總額第一位，而碧桂園則以296塊土地位居塊數(shù)第一。
此外，中指研究院8月全國住宅用地成交總價TOP10的拿地房企信息顯示，主要為國有企業(yè)，為了緩解資金壓力，合作拿地的方式仍被很多房企看好。在上述TOP10中，共有6宗由國企參與競得，包括金茂、葛洲壩等央企，以及南京頤盛、北京城建等地方國企。
綜合2019年土地市場走勢來看，房企上半年拿地位于高位，下半年明顯開始萎縮。對此，張大偉認為，資金成本是企業(yè)拿地的主要決定因素，不斷出現(xiàn)的融資收緊政策，使得房企拿地數(shù)量減少，土地退燒。
張大偉表示，此前，依托信托等融資大幅度快速進入房地產(chǎn)市場導致土地市場短期升溫，這也是當前融資政策全面收緊的主要原因之一。目前，融資收緊的影響正在傳導到土地市場。相比第二季度，下半年房企正在收緊了拿地步伐。
房企預(yù)期謹慎拿地
事實上，在剛剛過去的房企中報季，很多房企都表達了對于當前拿地的謹慎。
8月22日，在中報發(fā)布會上，融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德提到，4月底，融創(chuàng)已經(jīng)開始嚴格控制touzi節(jié)奏，停止參與所有公開市場的招拍掛，下半年，仍將嚴格控制touzi節(jié)奏。
融創(chuàng)中國主席兼執(zhí)行董事孫宏斌甚至稱，因為去年沒怎么拿地，今年上半年拿地顯得稍多一些，但拿的地其實不多。下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國今年前8個月共計拿地114塊，權(quán)益拿地總額接近700億元。位列拿地金額房企排名第三位。
另一個提出不拿地的是富力地產(chǎn)。不久前，富力地產(chǎn)一份內(nèi)部文件傳出2019年下半年的工作重點應(yīng)圍繞“促銷售、抓回款”開展，且下半年原則上暫停拿地工作。
8月22日，在中報會上富力地產(chǎn)董事長李思廉并沒有否認并稱，文件是他自己起草的，不過，如遇有優(yōu)質(zhì)土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。
對此，標普全球評級8月26日表示，由于富力地產(chǎn)的購地意愿趨緩，該公司2019年的財務(wù)杠桿壓力可能減輕。
事實上，在風險加大的預(yù)期之下，量力而出成為很多房企拿地的準則。
“沒有激進的拿地方法，自然而然地根據(jù)我們能賣多少樓去拿多少地?！比f科首席運營官、執(zhí)行副總裁張旭在半年報發(fā)布會上也表達了拿地態(tài)度。
張旭稱，今年上半年，萬科拿地總額占到銷售額不到30%，這是一貫?zāi)玫氐牟呗?，所以今年上半年拿地還是非常謹慎的，未來也會在這個規(guī)則之下拿地。
此外，8月26日，龍湖在中報發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官趙軼也稱，下半年拿地會嚴格的量入為出。將根據(jù)負債率倒推，見機行事。
面對越來越多的房企在土地市場縮手縮腳，9月土地市場的走勢成為關(guān)注的焦點。對此，張大偉認為，房企的資金壓力越來越大，熱點城市的土地溢價率明顯下調(diào)，如果收緊的政策持續(xù)，不排除后續(xù)土地市場繼續(xù)走低的可能性，而在北京，底價成交的土地或再次明顯增加。
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