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上市房企中報(bào)業(yè)績披露逐漸拉開帷幕，8月28日，中國恒大（HK.3333）發(fā)布2019年度半年業(yè)績：營業(yè)收入2269.8億，核心利潤303.5億，凈利潤270.6億，現(xiàn)金余額2880億，各項(xiàng)核心指標(biāo)均保持行業(yè)第一。
今年來，房地產(chǎn)調(diào)控加碼，市場呈現(xiàn)降溫態(tài)勢，恒大業(yè)績?yōu)楹文軐?shí)現(xiàn)逆市穩(wěn)健增長？恒大總裁夏海鈞在業(yè)績會現(xiàn)場進(jìn)行深入解答。
提問：怎么看今年的調(diào)控政策？恒大怎么應(yīng)對？
夏海鈞：首先，房地產(chǎn)調(diào)控有幾個定位——房住不炒；穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。調(diào)控政策是一個組合拳。很多地產(chǎn)商在調(diào)控中遇到了困難。恒大這兩年，我們認(rèn)為發(fā)展很好。我認(rèn)為一個原因是，恒大堅(jiān)定執(zhí)行了中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，把“民生地產(chǎn)”作為恒大做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，恒大面向剛需市場，我們不做豪宅，所有產(chǎn)品中140平米以下的住房占比高達(dá)96%，都是面向剛需。恒大產(chǎn)品賣得好就是因?yàn)槲覀儾蛔龃髴粜?、不做豪宅，也不拿地王?/p>
業(yè)主的自住需求占了85%，大部分買了恒大房子的都是用來住的。這是我們成立之初到現(xiàn)在一直貫徹的，民生地產(chǎn)，房住不炒。近三年，恒大的拿地樓面價(jià)維持在1600-1700元/平方米左右，沒有拿一個地王，堅(jiān)決貫徹國家穩(wěn)地價(jià)的目標(biāo)。三年的銷售均價(jià)都在10000元/平方米左右，保持穩(wěn)定，沒有大起大落。
恒大房價(jià)穩(wěn)定原因，一是因?yàn)楹愦笥械蛢r(jià)優(yōu)質(zhì)土儲，二是恒大建筑、裝修管理費(fèi)用低。即便銷售一萬多一平，也能保證毛利率。恒大三年來堅(jiān)決了貫徹國家調(diào)控政策，這也給公司帶來可喜的成果。
因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要堅(jiān)持房住不炒，滿足剛性需求。要堅(jiān)持三個穩(wěn)定——穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，不要把自己作為房地產(chǎn)調(diào)控的壞典型。天天拿地王，肯定要調(diào)整。像恒大一樣，做房地產(chǎn)調(diào)控的模范生，行業(yè)就會穩(wěn)定、健康發(fā)展。
提問：上半年完成6000億目標(biāo)的47%，有信心完成全年目標(biāo)嗎？
夏海鈞：上半年恒大實(shí)現(xiàn)銷售2818億，完成6000億目標(biāo)的47%。下半年恒大的可售貨紙約8000億，按保守的40%去化率計(jì)算，下半年銷售額在3200億以上，我們認(rèn)為完成目標(biāo)是沒有問題的。
提問：上半年三四線城市明顯降溫，會否對公司銷售造成影響？
夏海鈞：公司于2006年開始全國布局，率先進(jìn)入二線省會城市，2009年超前進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三線城市，2016年成為全國第一房企后，我們大舉回歸一線城市，通過差異化戰(zhàn)略完成土地儲備布局。公司土地儲備3.19億平方米，66%在一二線城市，34%在三線城市，且是GDP在1000億以上、人口100萬以上、有產(chǎn)業(yè)支撐、有高鐵高速公路通達(dá)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)三線城市，因此不會對公司銷售造成影響。舉個例子，恒大在上海附近的三線城市啟東拿地9000多畝，受上海城市圈輻射，項(xiàng)目90%都是上海的客戶群體。
此外，公司第二個拿地策略是以并購為主，盤活經(jīng)營困難的二手項(xiàng)目，幫助化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。今年上半年，恒大在全國范圍內(nèi)大概有200多個項(xiàng)目是通過并購拿到的，占新拿項(xiàng)目的54%。未來恒大拿地還將以并購為主。選擇以并購取代在一手市場招拍掛是因?yàn)椋愦髨?jiān)決執(zhí)行國家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不通過大地產(chǎn)商資金密集型的舉牌推高樓價(jià)。此外，恒大通過并購中小房地產(chǎn)企業(yè)資金不能支撐的項(xiàng)目，既能以便宜的價(jià)格對土地進(jìn)行充分的補(bǔ)充，又能有效的化解金融風(fēng)險(xiǎn)。
提問：當(dāng)下樓市正在降溫，是否已經(jīng)觸碰到行業(yè)的天花板？
夏海鈞：我此前也提過房地產(chǎn)市場的“大餅理論”，15萬億就是天花板了，醉大的機(jī)遇是大餅里市場份額的變化。五年后，1萬億左右的銷售規(guī)模才能躋身TOP3房企。
目前三大龍頭房企市場占比12.6%，隨著行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)到2023年市場占比超20%。按全國年銷售15萬億計(jì)算，2023年前三房企銷售額將達(dá)3萬億，前三甲每家銷售達(dá)1萬億。龍頭房企將持續(xù)搶占市場份額，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)格局仍將延續(xù)。
中國房地產(chǎn)未來健康發(fā)展，有三個關(guān)鍵因素：
一、中國的城鎮(zhèn)化率僅50%多，歐美達(dá)到80%，我們還有20%的增長空間，每年增長1個百分點(diǎn)就是1400萬人口進(jìn)城。
二、人均居住面積，中國39平方米，歐美80平方米，這個增長空間就是我們的需求。
三、舊城改造，20%的老房子要拆掉，每一個地產(chǎn)商將來都不能回避這個問題。
提問：今年恒大仍然是“利潤王”，為什么能取得這么高的利潤？
夏海鈞：超前的土地儲備戰(zhàn)略、獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式和集約化采購模式、不斷提升產(chǎn)品附加紙是恒大盈利能力持續(xù)提升的主要原因。
恒大于2006年開始全國布局，率先進(jìn)入二線省會城市，2009年大力布局三線城市。2016年成為全國第一房企后大舉回歸一線城市，通過差異化戰(zhàn)略完成土地儲備布局。
超前的土地儲備戰(zhàn)略使恒大獲得大量低價(jià)土地。別人拿地價(jià)五六千元/平，恒大是1600元/平。
同時，通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一配送的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式和集約化采購模式，有效控制成本，實(shí)現(xiàn)向管理要效益，并大力打造精品產(chǎn)品，不斷提升產(chǎn)品附加紙。
標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營讓恒大成為地產(chǎn)界的麥當(dāng)勞。恒大有三條生產(chǎn)線，一是高端有恒大華府，二是面向普通老百姓的剛需產(chǎn)品如恒大雅苑、恒大城，占比70%，還有一部分的旅游產(chǎn)品。按照這個模式去拿地，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都是在總部拿到的，每年年頭進(jìn)行一次材料采購，建筑材料、裝修材料只有市場價(jià)格的20-30%，流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用全部擠掉，有人開玩笑說恒大的成本控制是“干毛巾也能擰出水”。
此外，恒大堅(jiān)持民生地產(chǎn)戰(zhàn)略，產(chǎn)品定位剛需、性價(jià)比高，贏得了主流市場的青睞。目前恒大140平以下的產(chǎn)品占比96%，上半年精裝房售價(jià)10756元/平，扣除精裝修約10000元/平。一套100平恒大住房，首付三成、貸款70萬、30年期，按基準(zhǔn)利率月供僅3700元左右，滿足了老百姓的住房需求。
在擁有3.19億平方米土地儲備之外，恒大未納入土地儲備的舊改等項(xiàng)目的建面高達(dá)7012萬平米，合計(jì)可提供約5萬億的可售貨紙。龐大的低成本優(yōu)質(zhì)土儲將為恒大利潤持續(xù)穩(wěn)健增長提供強(qiáng)有力保證。
提問：深圳建設(shè)先行示范區(qū)，能不能介紹一下恒大在深圳的布局？
夏海鈞：恒大很幸運(yùn)，2016年決定回歸一線的時候重點(diǎn)布局的就是深圳。2016-2019年我們在深圳大規(guī)模進(jìn)行了舊城改造的土地儲備，目前在深圳有48個項(xiàng)目，規(guī)劃的建筑面積3124萬平方米，在深圳的各個區(qū)星羅棋布，總貨紙是1.24萬億，這也印證了我們超前的土地儲備戰(zhàn)略。
未來，恒大一定會把深圳的項(xiàng)目開發(fā)好、運(yùn)營好，為社會主義先行示范區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市面貌更新作貢獻(xiàn)。此外，我們的新能源汽車、文化旅游、健康產(chǎn)業(yè)也會在深圳布局落地，恒大將成為深圳建設(shè)社會主義先行示范區(qū)的重要支持力量。
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