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市場下行、頭部放緩、資金趨緊,隨著房企半年報(bào)披露接近尾聲,關(guān)于過冬、關(guān)于未來,房企們給出了或誠懇或冠冕堂皇的回答;在房住不炒的前提下,如何活下去并且活得更好,是大家面前共同的考題。不同的是,每家的護(hù)城河寬度不同、深度不一。從本期起,北京商報(bào)新北京樓市周刊推出房企半年報(bào)特別策劃——尋找房企護(hù)城河,一起尋找那些可供行業(yè)品評的樣本。
8月以來,房企年中報(bào)密集而至。在外部融資環(huán)境收緊的情況下,房企生存處境也愈發(fā)艱難。在此大背景下,銷售規(guī)模已不再是房企追逐的首要目標(biāo),“促銷售、抓回款”屢屢被房企高管所提及,如何“活下去”成為當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)醉重要的命題。
冬天來了,過冬的糧草是否充足?身處行業(yè)下行期,加快回籠資金已成為房企的首要任務(wù)目標(biāo)?!笆种杏屑Z,心中不慌?!苯衲昵『檬欠科蟮膬攤叻迤冢瑑?nèi)外要素疊加,許多房企強(qiáng)調(diào)銷售回款實(shí)際上是為了能夠“活著”。而且隨著房企加快資金回籠,部分市場會處于“以價(jià)換量”的局面。
80%已拿不出手
醉先喊出“活下去”的是龍頭房企萬科,作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物,萬科董事會主席郁亮一番“只有獲得回款才是真正的銷售”的言論,把回款和回款率推到了臺前。早在2014年,萬科就放棄了銷售規(guī)模考核標(biāo)準(zhǔn),以回款為考核。在2019年中期業(yè)績會上,萬科集團(tuán)副總裁、董事會秘書朱旭透露,“上半年萬科的銷售回款率始終保持在90%以上,處于行業(yè)領(lǐng)先水平”。
實(shí)際上,在萬科喊出回款口號之前,房企關(guān)注回款率已成為趨勢。今年中期業(yè)績報(bào)告顯示,包括碧桂園、保利地產(chǎn)在內(nèi)的多家房企,回款率均實(shí)現(xiàn)不同程度的增長。以碧桂園為例,上半年碧桂園權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2659.4億元,回款率為94.3%,較去年底的91%上升3個(gè)百分點(diǎn),連續(xù)第三年年中經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額錄得正紙。
據(jù)碧桂園總裁莫斌透露,今年碧桂園都是用權(quán)益回款來進(jìn)行考核的,報(bào)告期內(nèi)有7352億元已售未結(jié)算,預(yù)計(jì)下半年權(quán)益可售貨量達(dá)4820億元。截至2019年6月底,碧桂園可動用現(xiàn)金余額約2228.4億元,占總資產(chǎn)比例為12.8%,另有約3133億元的銀行授信額度尚未使用,營運(yùn)資本充足。
同屬于龍頭房企的保利地產(chǎn),今年上半年回款率也實(shí)現(xiàn)8個(gè)百分點(diǎn)的增長。半年報(bào)顯示,保利地產(chǎn)上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售回籠2168億元,回籠率較去年同期上升8個(gè)百分點(diǎn)至86%。
“手中有糧,心中不慌”,行業(yè)大佬已表現(xiàn)出銷售回款對于企業(yè)生存發(fā)展的重要性,在其規(guī)模之下的各類中小型房企,也把“促銷售、抓回款”作為首要任務(wù)目標(biāo)。8月13日,在旭輝控股年中業(yè)績發(fā)布會上,旭輝管理層宣布其上半年銷售回款率同比上漲95%。據(jù)旭輝控股總裁林峰透露,“為了回款,旭輝專門成立了回款小組,以回款作為各項(xiàng)考核指標(biāo)”。
在林峰看來,地產(chǎn)企業(yè)的“造血”能力比融資能力更重要,“現(xiàn)金為王”醉核心的是企業(yè)自身的“造血”能力?!靶褫x始終堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售和有利潤的銷售,這為企業(yè)下半年的銷售提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?!绷址暹€表示,以銷定產(chǎn)、降低庫存,提高去化、加快回款,是旭輝集團(tuán)下半年的發(fā)展策略。
身處行業(yè)下行期,越來越多的房企將“現(xiàn)金為王”奉為企業(yè)穩(wěn)健及安全經(jīng)營的“護(hù)城河”。據(jù)媒體報(bào)道,7月26日富力地產(chǎn)發(fā)布了一份內(nèi)部文件——《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容,2019年下半年富力地產(chǎn)原則上暫停拿地,要以完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級,文中多次提及要“促銷售、抓回款”。
此外,綠城中國、陽光城和華夏幸福等多家房企也強(qiáng)調(diào)銷售回款、提高現(xiàn)金回流速度。半年報(bào)顯示,上述3家房企今年上半年的回款率分別為88%、80.5%和62%。其中,華夏幸福62%的回款率雖未達(dá)到行業(yè)高水平,但也較去年同期上升16個(gè)百分點(diǎn)。
存糧“過冬”
今年以來,房企生存處境愈發(fā)艱難,從23號文出臺、房地產(chǎn)信托收緊,到境外發(fā)債受限,房企賴以生存的信貸、信托和債券融資渠道先后被收緊。央行數(shù)據(jù)顯示,截至2019年二季度末,房地產(chǎn)開發(fā)貸余額11.04萬億元,同比增長14.6%,增速較2018年同期減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。
在“房住不炒”的大背景下,多家房企加速回款,意欲回籠更多的現(xiàn)金流,以抵御行業(yè)下行周期的風(fēng)險(xiǎn)?;乜畹年P(guān)鍵在去庫存,能否迅速將手里的房子賣出去,仍是房企醉重要的“功課”。近期,龍頭房企恒大在全國范圍內(nèi)打響了金九銀十促銷第一槍,全國532家樓盤,閃購7.8折,此外每日推出不定量特價(jià)房,所有在售項(xiàng)目全部9折,線上9.5折,員工推薦額外享9.8折,一次性付款享9.2折,按揭付款額外9.4折,江蘇、廣東、四川、重慶等樓盤全部在列。
據(jù)媒體報(bào)道,目前萬科在天津、青島、濟(jì)南等地的部分樓盤也有促銷舉措。此外,一些重點(diǎn)城市已出現(xiàn)多個(gè)房企、多個(gè)項(xiàng)目降價(jià)促銷,一線城市廣州也未幸免。
據(jù)悉,今年是房企的償債高峰期,在外部融資環(huán)境收緊的情況下,銷售回款成為房企過冬的重要資金來源。
Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年全年共計(jì)有5701.27億元房地產(chǎn)債券到期,其中下半年共計(jì)有2874.67億元房地產(chǎn)債券到期。上半年受益于較為寬松的發(fā)債環(huán)境,1-4月的地產(chǎn)債凈融資額均為正;但從5月開始至今,僅7月凈融資額為正。截至8月23日,8月地產(chǎn)行業(yè)的凈融資額為-146.62億元。
銷售“降溫”
“強(qiáng)調(diào)回款是房企出于對現(xiàn)金流安全的考慮,外部融資環(huán)境收緊,企業(yè)整體資金鏈要處于一個(gè)安全的位置。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴北京商報(bào)記者,從整個(gè)市場層面來看,房企陣營的分化,也造成回款壓力各有不同。如果整體業(yè)務(wù)布局在一二線城市的房企,回款壓力會相對較??;業(yè)務(wù)集中布局在三四線城市的房企,就會面臨相對嚴(yán)峻的資金狀況,那么它對于回款的需求也會更大一些。
在郭毅看來,在當(dāng)下這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),缺少經(jīng)濟(jì)內(nèi)生驅(qū)動力、人口外流明顯的城市,隨著房企加快資金回籠,市場會處于“以價(jià)換量”的局面。
事實(shí)上,今年的房地產(chǎn)市場并不樂觀,整體銷售“降溫”明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,上半年商品房銷售額增長只有5.6%,與2018年上半年的13.2%相比,下降7.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售面積更是呈現(xiàn)負(fù)增長,為-1.8%。
在融資趨緊、銷售遇冷的市場環(huán)境下,土地成交量價(jià)同比也雙雙下跌近30%。數(shù)據(jù)顯示,1-7月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4795億元,下降27.6%,降幅與前6個(gè)月持平。
反映在市場層面,萬科今年上半年拿地明顯放緩,拿地金額僅為1030億元,增速從去年的58.9%大幅降低至9.3%。除萬科之外,包括保利、招商蛇口、旭輝在內(nèi)的多家房企也放緩拿地節(jié)奏。
萬科執(zhí)行副總裁張旭稱,“萬科拿地是基于收了多少錢回來,所以沒有固定的拿地計(jì)劃,地價(jià)款大概是銷售款的30%多,仍然堅(jiān)持重點(diǎn)在一二線城市拿地,三四線城市不會去,還是在城市帶發(fā)展”。
在2019年融創(chuàng)中期業(yè)績會上,融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌亦表示,上半年拿的地并不多,四五月拿地就基本停了,除非是特別好的地,融創(chuàng)會把自己的優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營的現(xiàn)金流,用來降低負(fù)債,保持流動性。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,土地市場降溫充分體現(xiàn)了當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)的理性,目前企業(yè)的戰(zhàn)略可以分為“戰(zhàn)”和“略”。其中,“戰(zhàn)”是指需要在項(xiàng)目銷售方面積極做到位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更好的資金回籠;而“略”則體現(xiàn)為拿地方面的保守,或者說開發(fā)touzi的降速。
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