房產(chǎn)利率新規(guī)頒布 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)合理平衡

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　　8月25日，中國(guó)人民銀行就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以醉近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

　　此次房產(chǎn)利率新規(guī)的亮點(diǎn)，在于將個(gè)人住房貸款利率的基準(zhǔn)，由原來(lái)設(shè)定的固定市場(chǎng)利率，轉(zhuǎn)變?yōu)樽斫粋€(gè)月相應(yīng)期限貸款利率的市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。而且，住房利率還可以由雙方協(xié)商根據(jù)當(dāng)時(shí)醉近一個(gè)月的LPR進(jìn)行重定價(jià)。

　　有關(guān)新規(guī)的頒布，預(yù)示著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，將由以短期性、強(qiáng)制性行政成交量干預(yù)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐蚤L(zhǎng)期性的利率干預(yù)為主。畢竟，僅僅通過(guò)國(guó)家強(qiáng)制手段，借“限售”“限價(jià)”等限制條款對(duì)住房交易進(jìn)行調(diào)整，并不足以從根本上改變住房市場(chǎng)的供需關(guān)系。借制度等因素強(qiáng)行使價(jià)格偏離供需平衡點(diǎn)，只會(huì)造成“黑市”等市場(chǎng)亂象。而長(zhǎng)期性的個(gè)人貸款利率調(diào)控，則能夠從需求端深層影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于需求過(guò)剩狀態(tài)，消費(fèi)者的購(gòu)房熱情從未因房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩而受到太多影響，而個(gè)人貸款利率的調(diào)整，將會(huì)從支出成本和未來(lái)預(yù)期兩個(gè)方面切實(shí)影響消費(fèi)者的購(gòu)房行為。

　　我國(guó)大部分住房者都是通過(guò)住房貸款來(lái)購(gòu)房，首付比例僅占購(gòu)房成本的20%到30%。這意味著剩余的購(gòu)房成本與貸款利率密不可分。原有貸款利率變動(dòng)遲緩、與市場(chǎng)相脫節(jié)，受到房地產(chǎn)touzi屬性的影響，許多人從中渴望賺取利差。然而，此次住房貸款利率的改革將會(huì)在貸款利率和市場(chǎng)實(shí)際利率中搭起一座橋梁，抹平期間的利差，預(yù)示著未來(lái)投機(jī)空間將會(huì)越來(lái)越小，這增加了touzi者的支出成本，也影響了其對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期，將能促進(jìn)住房市場(chǎng)需求趨于合理。

　　除此之外，個(gè)人貸款利率與LPR掛鉤也是我國(guó)利率市場(chǎng)化改革由“雙軌制”轉(zhuǎn)向“單軌制”的重要一步。我國(guó)利率體系依然保持存貸款基準(zhǔn)利率與市場(chǎng)利率并存的“雙軌制”，這導(dǎo)致一方面政策利率難以在貨幣、債券、信貸等金融子市場(chǎng)間有效傳導(dǎo)，另一方面，貸款等定價(jià)難以及時(shí)準(zhǔn)確反映市場(chǎng)利率水平，不利于資金從金融機(jī)構(gòu)流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。未來(lái)雙軌制合并之后，我國(guó)利率市場(chǎng)基本形成貸款利率與LPR掛鉤、LPR與公開市場(chǎng)操作掛鉤的局面，利率政策傳導(dǎo)機(jī)制通暢、各分割市場(chǎng)有機(jī)結(jié)合。

　　可以預(yù)見，在個(gè)人貸款利率與LPR掛鉤之后，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款利率也將隨之調(diào)整。此次個(gè)人住房貸款利率改革僅影響增量貸款，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，存量貸款的規(guī)模更為龐大。因此，國(guó)家之后將會(huì)探尋如何實(shí)現(xiàn)利率市場(chǎng)化的平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)對(duì)存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換。中長(zhǎng)期來(lái)看，存貸款利率和市場(chǎng)實(shí)際利率的利差將會(huì)縮窄，房地產(chǎn)企業(yè)的touzi回報(bào)率也會(huì)隨之變動(dòng)。因此，此次的住房貸款利率調(diào)控表面來(lái)看僅僅影響需求端，實(shí)際上長(zhǎng)期來(lái)看將會(huì)從供需兩端共同影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)合理房?jī)r(jià)下的供需再平衡。

　　不過(guò)許多剛需人群擔(dān)心這會(huì)影響他們的購(gòu)房成本，央行此次頒布新規(guī)也做出了相應(yīng)的解釋。此次要求的住房貸款利率實(shí)際上跟我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際醉低利率水平基本相當(dāng)，各地區(qū)也將根據(jù)實(shí)際情況確定LPR加點(diǎn)下限，故持消費(fèi)型需求的居民家庭并不會(huì)受到影響。

　　以筆者之見，住房利率新規(guī)的頒布，是一種長(zhǎng)效的調(diào)控方式，是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)改革由表及里、逐步深入的重要措施，也是利率市場(chǎng)化并軌工作的重要一步，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)新的合理價(jià)格下的再平衡。

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