購房V信：188988470
商業(yè)地產(chǎn)touzi需注意仔細 海南白沙黎族自治縣房子，白沙買房時，大家醉關心的往往是白沙房價、樓層、價格和戶型，而忽略了其他要素。
購買前 確定回報率是關鍵
touzi回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/touzi總額× 100%。touzi就是為了回報，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，目前年回報率平均高于7%的商業(yè)可以考慮touzi；如是資金投入比較大的項目，年回報率平均高于5%的商業(yè)也可以考慮。
同時，touzi商鋪絕不能盲目追求位置，有的商鋪售價過高，租金根本不足以支撐。如果小客戶以高價購買了商鋪，必然要求高租金，這就給經(jīng)營造成了巨大壓力。而在返租的銷售方式下，租金和售價就更容易脫節(jié)。過高的售價其實是有泡沫的售價，有時還造成不斷漲價的假象，使原本就不夠理性的touzi者越發(fā)頭腦發(fā)熱。
touzi者應量力而行，充分評估未來的收入水平及支付能力。因為商鋪初始售價越高，touzi收益率越低，資金風險也越高，將影響商鋪touzi的收益。此外還要注意商鋪周邊白沙黎族自治縣房地產(chǎn)發(fā)展的狀況。商鋪價紙?zhí)嵘且粋€動態(tài)過程，要充分考慮白沙黎族自治縣房地產(chǎn)價格變動及資金占壓的成本。
購買時 考慮5個重要問題
1、考慮商鋪的形態(tài)。一般來說，社區(qū)商鋪的消費者比較固定，地段、交通對商鋪經(jīng)營的影響較?。欢笮蜕虉龌蛏虡I(yè)街的商鋪與地理位置、交通狀況緊密相關?？蛻舸_定了購買商鋪的形態(tài)后，就要潛心分析這方面的情況，不要什么都一把抓。
2、考慮商鋪的經(jīng)營項目。經(jīng)營項目不同，所屬業(yè)態(tài)自然不同。業(yè)態(tài)有“匯集效應”，如果一個地塊某一個業(yè)態(tài)非常成規(guī)模，則客戶的touzi收益也會成比例提高。而“規(guī)模效應”對于初次touzi者比較有利。
3、考慮相關政策。如交通、道路的改善，如舊區(qū)改造，如市政動遷等。經(jīng)營商鋪是長線touzi，對政策的依賴性強?？蛻舯仨殞λ徤啼佄磥淼奶幘秤猩钊氲牧私猓员ＷC商鋪價紙的提升。
4、考慮商鋪所在地的商業(yè)成熟度。成熟地帶的商鋪價格很貴，成長地帶的商鋪價格不是很高，注意后者幾年之后可能翻升得很高。兩種地帶的商鋪有各自的touzi價紙，也存在各自的touzi風險，需引起足夠重視。
5、考慮商鋪的后期經(jīng)營管理。商鋪更多的風險來自于后期的經(jīng)營管理。如果經(jīng)營管理不善，就意味著touzi的絕對失敗，所以要提前考察好商管的運營實力。
簽合同 弄清商家承諾很必要
一要注意公用分攤面積。對購買者來說，商鋪的物業(yè)單價高于住宅，為了防止出現(xiàn)物業(yè)面積分攤不均的問題，只有事先約定嚴密詳盡，出現(xiàn)問題時才能順利維權(quán)。
二要注意返租承諾。返租是開發(fā)商采用較多的促銷手段，是指海南購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交由其經(jīng)營出租，業(yè)主可獲得固定的返租回報。表面上看，返租帶給海南購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實上并非如此。如出現(xiàn)開發(fā)商未能按時交房，也沒支付返租回報的情況，touzi者會因未將物業(yè)交付給開發(fā)商，雙方簽訂的返租協(xié)議不生效，而不受法律保護。另外，還有相當多開發(fā)商采取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在海南購房合同上卻無相應約定，對此touzi者更得注意。
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