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伴隨經(jīng)濟體制的變遷、改革開放的推進、經(jīng)濟社會的發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變,我國住房供應體系建設(shè)的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發(fā)展到依賴市場機制的“市場軌”,又進一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。
日前,央行和財政部史無前例的公開論戰(zhàn)引發(fā)熱議,作為財政部財政科學研究所原所長、現(xiàn)華夏新供給經(jīng)濟學研究院首席經(jīng)濟學家賈康也參與了這場論戰(zhàn)。在這場論戰(zhàn)中,賈康和另一匿名作者撰文的主要觀點是:配合處于“痛苦時期”的貨幣政策,積極財政政策應當更好地實施結(jié)構(gòu)性對策,增加有效供給,以引導擴大touzi、消費“雙內(nèi)需”。
在“博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會”的主題演講中,賈康再次表達了這一觀點,調(diào)控房地產(chǎn)也要擴大供給。
不過,在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時,賈康表示,央行的職責是貨幣總量調(diào)節(jié)。至于流動性流到哪里,一般情況下,央行力所不能及。結(jié)構(gòu)性問題醉好還是需要財政部來處理。但財政的調(diào)節(jié)也需要有基礎(chǔ)制度作為支撐。比如,房地產(chǎn)就要涉及土地制度、住房制度、投融資制度以及稅收制度,而制度安排需要配套改革得以優(yōu)化。
不能一味打壓
“做了這么多年的房地產(chǎn)調(diào)控,沿用一味打壓的XG、限貸、限價以及搖號,已經(jīng)不太適用。”賈康直言。
2010年4月17日,為遏制部分城市房價過快上漲,國務院發(fā)布《國務院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,全國各城市紛紛出臺XG政策。2016年,在“去庫存”的政策指導下,全國各地均采取較寬松的政策,在房價“瘋漲”之后,樓市調(diào)控又開始不斷從緊。層層加碼后,當下房地產(chǎn)市場已進入XG、限貸、限價、限售的“四限時代”。而今年,不少城市又再次增加了搖號政策。
賈康認為,一味的打壓性政策違背構(gòu)建社會主義市場經(jīng)濟基本規(guī)律?!巴ㄟ^合理地增加供地和滿足社會成員需要的住房有效供給,促進供需的趨向平衡,促進社會和諧和化解矛盾,有利于租售并舉,抑制炒作?!?/p>
賈康在演講中還提到一個被忽視的數(shù)據(jù),即戶籍人口城鎮(zhèn)化率。“真實的城鎮(zhèn)化率不是官方公布的常住人口,而應是戶籍人口的數(shù)量。接近三億人居住在城市,但是并沒有城市戶籍,這些人是‘城鎮(zhèn)化欠賬人群’,我國當下的城鎮(zhèn)化率還遠遠低于50%,所以這部分遷移性需求還有大量釋放的空間,供給方面應當做出回應。
“一個健康、正常的社會,住有所居,必須要供給覆蓋所有的需求,增加有效的touzi也是題中應有之義?!辟Z康稱,touzi也要緊密配合住房改革,例如重慶的土地票制度改革,從容供應土地,不讓政府因土地供應短缺造成住房價格壓力。投融資需要機制的創(chuàng)新,一定要緊密結(jié)合PPP、住房產(chǎn)業(yè)基金等,有政策支持,有財政資金為后盾,但是要健康可持續(xù)運行,必須盡可能地科學決策,接受多層監(jiān)督,防止涉及尋租。
不過,紙得注意的是,伴隨經(jīng)濟體制的變遷、改革開放的推進、經(jīng)濟社會的發(fā)展和政府職能的轉(zhuǎn)變,我國住房供應體系建設(shè)的思路,已從單一由政府承擔的“保障軌”,發(fā)展到依賴市場機制的“市場軌”,又進一步發(fā)展為“市場軌”與“保障軌”并存和統(tǒng)籌的“雙軌制”。
賈康認為,住房雙軌制在可以預見的很長時間內(nèi)不可能改變,搞市場經(jīng)濟必須健康地發(fā)展住房的市場軌。三類保障軌也應當健康運行,一是公租房,具體的供給首先要對應醉底層的低保人群,另外各個城市也需要根據(jù)市場特點定制不同的解決方案,政府要進行細致特殊的匹配;二是共有產(chǎn)權(quán)房,共有產(chǎn)權(quán)房協(xié)議是靈活的,符合消費升級趨勢和社會和諧的需要;三是棚改房,棚改貨幣化安置不能夸張到解決一切問題,應當因城施策,盡可能地使人民群眾和社會成員得到實惠,化解社會矛盾。
房地產(chǎn)稅立法呼之欲出
作為房地產(chǎn)稅的積極擁躉,賈康的采訪必然繞不開房地產(chǎn)稅。“每一輪風聲稍微緊一點,房地產(chǎn)稅就遭到強烈的反對,我不客氣的說,這就是所謂沖破利益固化藩籬的問題?!辟Z康對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。
紙得注意的是,今年以來,備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法似有呼之欲出之勢。3月份的全國兩會上,房地產(chǎn)稅三次被正面提及。時隔四個月,國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇在7月16日舉行的國新辦發(fā)布會上又罕見談及房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅立法究竟何時出臺?賈康接受媒體采訪時表示,“原來的口風是今年要啟動,現(xiàn)在人大說年內(nèi)或后續(xù)年度內(nèi)啟動,年內(nèi)如果啟動不了,后續(xù)年度到什么時候就得再觀察。但房地產(chǎn)稅勢在必行,中國要走向現(xiàn)代社會,必須建立現(xiàn)代稅制,現(xiàn)代稅制必須包括直接稅,直接稅中必須包括中高端住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié),這個是非常明確的。”
我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的,目前土地使用、土地建設(shè)、企業(yè)所得、房產(chǎn)或土地轉(zhuǎn)讓交易、房屋出租和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)均被房產(chǎn)稅制涵蓋,稅種多且稅目復雜。然而,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)上的稅收卻很少。重開發(fā)和流通助推房價上漲過快,而輕保有則造成了市場囤地和投機盛行,加劇供需緊張矛盾。
過時的房地產(chǎn)稅制顯然已經(jīng)不能適應當下房地產(chǎn)市場的發(fā)展變化,改革隨之而來。2011年1月27晚,上海、重慶兩市分別頒布《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細則》,開始房產(chǎn)稅征收試點。兩市的征收政策有一定的差別,征收對象上,重慶房產(chǎn)稅主要針對高檔房(即獨棟和2倍均價以上高檔住宅),既有存量又有增量,而上海僅僅針對新購房屋(考慮存量在內(nèi)超出人均60平米的面積);稅率上,上海為0.4%或0.6%,重慶為0.5%-1.2%;此外,兩市在計稅依據(jù)上同時選擇了房屋成交價格,稅收用途上也均用于保障房建設(shè)。
6年過去了,外界對兩地試點效果褒貶不一。對此,賈康表示,上海重慶選擇的是柔性切入,有意一開始不要引起太大的社會震蕩?!八麄儍?nèi)部對此的總結(jié)結(jié)論都是效果是非常明顯的,完全符合經(jīng)濟學邏輯?!?/p>
賈康認為房地產(chǎn)稅勢在必行,但稅制具體如何設(shè)計仍是難點,需要找到全社會意愿和要求的醉大公約數(shù),“一旦要啟動,中國不能按照美國采取普遍征收模式,必須扣除一個免征額。如何從技術(shù)形式上確定第一單位的扣除,還需要探索和討論”。
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