鐘偉：全國房價仍未見頂 但三四線城市真實需求存疑

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“全國來講，還不能武斷地說房價見頂了?！?月23日，著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇第18屆年會上表示。

2018年以來，XG限價限售等政策持續(xù)收緊，但鐘偉認為，這并不足以構(gòu)成有效的長效機制，也不足以抑制房價長期上漲的趨勢。

鐘偉認為，“愛情會失之交臂，永遠不會再來。但房子不會。”在過去的20年中任何時點，都可以買入商品住宅，持有6年可以獲得100%以上的收益。現(xiàn)在買房耐心拿6年，可能會有翻倍的收益。

限制性政策的反思

2018年樓市引人注目的現(xiàn)象之一是，限價帶來的新房二手房倒掛，各地爆發(fā)“搖號”搶房。

鐘偉認為，限制性政策與經(jīng)濟學(xué)原理和市場的自身運作機制不一致，“其中限價可能是影響后果醉嚴重的一種。”

限價令將價格強行壓住，形式上降低了房價，而普通居民并未因此獲利，真正受惠的反而是高收入人群，因為只有他們能支付高昂的“誠意金”以及較高的首付。

比如在深圳華潤城三期的預(yù)售中，參與搖號的買房人被要求支付200萬的“誠意金”；招商雙璽的“誠意金”則為500萬。

此外，限價必然導(dǎo)致短缺，而民眾的需求有增無減，供給難以跟上的情況下，“走后門”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)?？此乒降摹皳u號”購房也變得有機可乘。

盡管人為的限價政策已經(jīng)帶來很多副作用，但鐘偉判斷限價短期內(nèi)并不會取消。那么，是否會出現(xiàn)因為新房降價，二手房成交低迷，二手房也會降價慢慢接近新房價格？對此鐘偉認為，二手房市場機制已經(jīng)形成，且需求持續(xù)增長，很難降價。

如果二手房價格跟新房越來越接近，到時候新房市場會消失。原因在于，住宅永遠是新比舊好，新房總要比二手房貴才符合常理。倘若做新房的利潤與二手房無異，新房供應(yīng)商自然選擇退出市場。

政策如若不放松，未來商品房市場將面臨萎縮、倒退的窘境；如果商品房市場卻逆轉(zhuǎn)回去了，就成為鐘偉眼中的“危險”所在。

在他看來，限制性政策不可能真正抑制房價，只是短期內(nèi)改變了供求關(guān)系。

他認為，房地產(chǎn)稅也不足以構(gòu)成長效調(diào)控機制的全部。房地產(chǎn)稅僅可作為一種居民收入調(diào)節(jié)的方法，提高財政的汲取能力和公眾持有房產(chǎn)的持有成本，但希望通過這個政策來平抑、收斂各個區(qū)域之間分化的房價，效果有待商榷。

究竟什么決定房價？

拋開短期的調(diào)控政策，鐘偉認為房價長期來看仍然是上漲的，他對當前市場上流行的判斷房價的指標如房價收入比、月供租金比、租售比等進行了批駁。

他還表示，“日本房地產(chǎn)泡沫”是一個孤例。目前全球主要城市的房價，都遠遠高于1994年，也就是25年前。

不過，鐘偉也否認了“房價永遠上漲”的簡單推定。在他看來，不同區(qū)域、不同消費水準、不同收入增長的人群難以一概而論。住宅作為商品，本身的漲跌也是呈有高峰、有波谷的曲線化態(tài)勢。

鐘偉從儲蓄和收入指標來判斷未來房價。從儲蓄角度來看，日本儲蓄率為零，美國儲蓄率是7%到8%，中國是40%多，國民仍有財富能力去touzi房產(chǎn)。

鐘偉表示，中國從收入水平來講并不算富，但從財務(wù)的角度來說仍算富有，如今中國城鄉(xiāng)居民可touzi金融動產(chǎn)為120萬億。

收入也是決定商品房價格彈性的重要指標。鐘偉表示，根據(jù)動態(tài)計算的結(jié)果，假定年收入增長年均8%，北京、上海、深圳的房價至少有50%的漲幅。

“工資跟不上房價”是民眾醉關(guān)心的話題之一。對此鐘偉回應(yīng)，80%的年輕人工資收入可能漲得較慢，而20%的優(yōu)秀年輕人工資漲幅較快。

1999年之前中國城鎮(zhèn)職工工資的平均漲幅年均是8.6%，進入新世紀以來到現(xiàn)在的19年間，城鎮(zhèn)職工工資的平均漲幅年均9.4%，但仍然沒有趕上12.2%的房價上漲速度。

但這并不意味著購房能力越來越弱?！爱斈銢Q定買一套500萬的房子，在今后十年、二十年是不會漲的，開發(fā)商不會因為第二年房子變成550萬而向你要550萬”，鐘偉以“買入時房價鎖定，而工資動態(tài)增長”的對比解答了這一疑問。

他進一步闡釋了自己的計算結(jié)果：即使在未來經(jīng)濟增長放緩、收入增長亦放緩的情況下，年均8%的增長率，也意味著人們在今后的二十年總收入比現(xiàn)在的總收入平均要高2.5倍，這是為什么他們能買得起房的一個重要原因。

需要注意的是，從全球來看，房價的分化儼然已成未來的趨勢。鐘偉認為，正如西雅圖、舊金山、波士頓、紐約等城市，消費者在中國的發(fā)達城市買房，價格漲幅依然可觀。北京、上海、深圳等地的樓市仍具有touzi價紙。

鐘偉篤定，當中國進入一個成熟的高收入社會之后，即使全國房價穩(wěn)定，充滿活力的一些城市房價依然會漲。所以長期來看房價是上漲的，但上漲的幅度分化會日趨嚴重。

鐘偉表示，三四五線的房價在未來兩三年走勢不錯，他傾向認為“未來三年中國三四五線城市低于1.4萬/平米的房屋會消失”，原因在于。

住宅供應(yīng)成本6800元/平方米，開發(fā)商逐利而行，1.4萬元—1.5萬元/平方米才是未來的主流。

但長期來看，支持三四五線房價的真實需求仍然較弱。

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