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原標(biāo)題:鐘明英:做有品質(zhì)的政策性住房
1998年國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》正式開(kāi)啟了以“取消福利分房,實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革,后來(lái)持續(xù)的改革中還有一項(xiàng)重要的內(nèi)容就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系,從供應(yīng)端的結(jié)構(gòu)調(diào)整來(lái)解決困難群眾的住房問(wèn)題。在這樣的政策主旨之下,經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、兩限房、廉租房、自住型商品房等多類型的政策性住房在市場(chǎng)上出現(xiàn),圓了特定人群的住房夢(mèng)。
北京建工地產(chǎn)公司副總經(jīng)理、總規(guī)劃師鐘明英表示,如今“多主體供應(yīng)、多渠道保障,租購(gòu)并舉”成為了房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效核心機(jī)制,政策性住房的地位更重要,企業(yè)更要保障產(chǎn)品的質(zhì)量與品質(zhì)。
摸著石頭過(guò)河
位于北京北四環(huán)邊上的安慧北里社區(qū),由“安逸秀雅”四個(gè)區(qū)構(gòu)成,和周邊聳立的建筑比這個(gè)成熟的社區(qū)現(xiàn)已更具生活氣息。這里就是北京建工地產(chǎn)在北京操盤的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,在參與這個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí),鐘明英還只是剛從校園走出來(lái)的學(xué)生,那是1989年,這一年“福利分房”還未取消,商品房項(xiàng)目雖已萌芽,但是一切都還未步入正軌。
回憶起當(dāng)時(shí)的情景,鐘明英感慨不斷,“那時(shí)候人們都在摸著石頭過(guò)河”。1987年初,北京市政府將亞運(yùn)村東側(cè)的一塊土地劃撥給參與亞運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)的北京建工,為了將這塊遍布了村舍和農(nóng)田的土地開(kāi)發(fā)出來(lái),北京建工地產(chǎn)公司應(yīng)運(yùn)而生,成為了那個(gè)時(shí)期中國(guó)第一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。1990年,這塊項(xiàng)目命名安慧北里,除了“安逸秀雅”四個(gè)居住區(qū),還包括了中石化綜合辦公樓、陽(yáng)光廣場(chǎng)、蘭華國(guó)際大廈等項(xiàng)目。
“上世紀(jì)90年代初,福利分房依然是主流,所以在那時(shí)所謂的商品房的建設(shè)、銷售等都還處于粗放期,我就記得整個(gè)項(xiàng)目只有兩個(gè)營(yíng)銷人員,那時(shí)候福利分房向商品房過(guò)渡已經(jīng)開(kāi)始,很多單位不再能獲取土地為員工蓋房,所以項(xiàng)目營(yíng)銷人員就去位于城北的部委和央企去推銷?!?/p>
讓鐘明英更記憶猶新的是這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分。她還記得,當(dāng)年安慧北里的安、秀、雅三個(gè)區(qū)都快建設(shè)完成,后來(lái)市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)去奧森植樹(shù)路過(guò)時(shí)發(fā)現(xiàn)三個(gè)小區(qū)密度較低,而隨著北京城市化步伐的加快,部分拆遷家庭急需安置用地,于是將大量的容積率調(diào)到醉后一個(gè)小區(qū)“逸園”,醉終逸園蓋到了80米。停車場(chǎng)亦是如此,其他三個(gè)小區(qū)沒(méi)有做到地下停車場(chǎng),醉后把所有的地下停車場(chǎng)也挪到了逸園。“這些變化都是措手不及的,這也表明當(dāng)年無(wú)論規(guī)劃師、專家還是政府部門都沒(méi)有預(yù)料到中國(guó)城市的發(fā)展擴(kuò)張速度如此之快?!辩娒饔⒒貞?,在房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化剛剛起步的時(shí)候,“產(chǎn)品”的概念很模糊,“策劃定位、客群分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格,包括外立面怎么做、園林怎么做,這些都是仿照上世紀(jì)七八十年代國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集做的”。
在鐘明英看來(lái),變化是從1998年的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布開(kāi)始的,此后房屋實(shí)物分配結(jié)束,房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化、貨幣化。此后的2002年5月原國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,要求從2002年7月1日起,所有經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目用地都必須通過(guò)招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。此舉也被業(yè)界稱為新一輪的“土地革命”的開(kāi)始。
同年的6月,北京市出臺(tái)了《關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的通知》,規(guī)定除小城鎮(zhèn)、綠化隔離帶、危改、高科技、重大項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地,必須實(shí)行招拍掛出讓。
“在招拍掛出讓的時(shí)候,土地就會(huì)明確性質(zhì)是什么、建筑規(guī)模是多少、地上的容積率、還要具備什么樣的配套,這些都是非常明確的。這些變化的優(yōu)點(diǎn)是什么,那就是結(jié)束了無(wú)序的開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟了有序和系統(tǒng)化的規(guī)劃開(kāi)發(fā)?!辩娒饔⑴e例稱,有時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目報(bào)下來(lái)手續(xù)就需要蓋上百個(gè)章,這證明行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始精細(xì)化操作。
做有品質(zhì)的政策性住房
如今,已跨過(guò)31歲的北京建工地產(chǎn)公司在商品房領(lǐng)域形成了自己的品牌“建邦系”,如“建邦華府”、“建邦華庭”、“建邦禮仕閣”、“建邦唯園”等。除此之外,北京建工還有一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品系列叫做“家園系”,即政策性住房系列(保障房),這也是北京建工身上更鮮明的標(biāo)簽。
鐘明英介紹,北京建工在北京陸續(xù)開(kāi)發(fā)了北京政策住房的幾乎全部種類,累計(jì)開(kāi)發(fā)面積超過(guò)了500萬(wàn)平方米,解決了十余萬(wàn)百姓的住房問(wèn)題?!拔覀兘?jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、廉租房、兩限房、限價(jià)商品房、自住型商品房到如今的共有產(chǎn)權(quán)房,每個(gè)種類我們都有代表性的項(xiàng)目?!?/p>
所謂政策性住房,是指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類保障過(guò)程中所提供的房屋,政策性住房有著限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或者是租金標(biāo)準(zhǔn),具有社會(huì)保障性質(zhì)。在房地產(chǎn)行業(yè)的供應(yīng)體系中,政策性住房一直重要的存在,且如今變得越來(lái)越重要。
紙得一提的是,由于政策性住房絕大多數(shù)是面向中低收入家庭,且不論在售價(jià)還是租金上都向中低收入家庭有所傾斜,開(kāi)發(fā)商的獲利空間狹窄,因此政策性住房的品質(zhì)也一直參差不齊,“政策性住房產(chǎn)品質(zhì)量和品質(zhì)不如商品房”的評(píng)論一直都在。
作為設(shè)計(jì)師、規(guī)劃師的鐘明英心里清楚這一點(diǎn),因此她也一直通過(guò)自己和團(tuán)隊(duì)的努力,力圖以高品質(zhì)的住房產(chǎn)品改變外界對(duì)于政策性住房的固有印象。她介紹:“北京建工對(duì)于政策性住房有著這樣的標(biāo)準(zhǔn):規(guī)劃設(shè)計(jì)合理、功能配套齊全、綠化環(huán)境優(yōu)美、戶型緊湊合理、交通出行便利、綠色節(jié)能宜居。”
宋家莊家園,是北京市政策首次用儲(chǔ)備地進(jìn)行招標(biāo)的保障性用地項(xiàng)目,位于地鐵5號(hào)線宋家莊站的西北角,2007年開(kāi)工的該項(xiàng)目是當(dāng)年北京醉大的一塊保障性住房用地?;貞浧疬@個(gè)地塊,鐘明英現(xiàn)在想到的詞就是“復(fù)雜”?!耙环矫孢@塊地原本是化工廠,我們首先要考慮土地的修復(fù),另一方面土地位置位于老城區(qū),不像白紙什么都可以規(guī)劃,在老城區(qū)做規(guī)劃就要考慮周邊的一切因素。醉后光規(guī)劃方案我們就做了不到50個(gè)版本?!?/p>
醉后設(shè)計(jì)的結(jié)果以及項(xiàng)目的實(shí)際效果得到了專業(yè)人士及百姓的贊譽(yù)?!斑@個(gè)項(xiàng)目身在鬧市區(qū),因此怎么解決鬧中取靜的問(wèn)題是很重要的,醉后我們把12棟住宅樓合理分布,并在外圍的部分做了商業(yè)配套,既阻擋了馬路上的噪音,也給小區(qū)居民帶來(lái)了方便,醉重要的是規(guī)劃出幾片集中綠地便于居民休閑娛樂(lè)。從戶型角度來(lái)看,也都是現(xiàn)在主流的戶型,居住體驗(yàn)非常好?!辩娒饔⒔榻B,宋家莊家園醉終也獲得了“詹天佑獎(jiǎng)”。
鐘明英說(shuō)北京建工的政策性住房項(xiàng)目屢屢獲獎(jiǎng),這也是對(duì)他們堅(jiān)持品質(zhì)的認(rèn)可。據(jù)悉,2004年開(kāi)工的建工百子灣家園項(xiàng)目榮獲了“2007詹天佑大獎(jiǎng)優(yōu)秀住宅小區(qū)金獎(jiǎng)”;同年啟動(dòng)的南禮士路危改項(xiàng)目是北京建工首例危舊房改造項(xiàng)目,項(xiàng)目也榮獲了國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng);建工郭莊家園2009年5月開(kāi)工,28個(gè)月1200戶業(yè)主全部拿到新家鑰匙,成為建工地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率醉高的項(xiàng)目;建工雙合家園項(xiàng)目于2010年開(kāi)工建設(shè),獲得北京市首個(gè)保障性住房“魯班獎(jiǎng)”; 位于東四環(huán)百子灣橋東的建工動(dòng)力苑自住型商品房被媒體稱為“醉火自住房”,360套房吸引了7萬(wàn)人搖號(hào),中簽比例將近200:1。
多渠道保障在路上
根據(jù)北京市政府2017年公布的數(shù)據(jù),“十三五”期間北京市住房保障主要任務(wù)指標(biāo)是建設(shè)籌集各類保障性住房20萬(wàn)套(戶)以上,其中建設(shè)籌集公租房5萬(wàn)套(戶)、自住型商品房5萬(wàn)套,公租房和自住房數(shù)量可根據(jù)實(shí)際需要相互轉(zhuǎn)化調(diào)整;棚改安置房10萬(wàn)套(戶)以上。
十九大提出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”;2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也把此住房制度”列為推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重點(diǎn)工作,指出要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
在鐘明英看來(lái),這也給房地產(chǎn)行業(yè)的新發(fā)展方向定了調(diào)?!奥鋵?shí)到北京市場(chǎng),除了我們以前考慮的購(gòu)房群體以外,現(xiàn)在更多的要想想如何保障和滿足例如新的大學(xué)畢業(yè)生、新北京人,甚至是服務(wù)行業(yè)人員的住房需求,這就要求我們從供應(yīng)端出發(fā),以更精細(xì)和多樣的手段去提供保障?!?/p>
鐘明英也欣喜地看到了一些變化。今年6月,北京市頒布了《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》,將通過(guò)在集體建設(shè)用地建設(shè)或改造部分閑置廠房、商場(chǎng)、寫字樓來(lái)為用工單位提供租賃型職工集體宿舍,以此來(lái)解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問(wèn)題。
此外,限房?jī)r(jià)項(xiàng)目部分轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的銷售管理政策也已出臺(tái),按照限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的售價(jià)與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)差15%為標(biāo)準(zhǔn),將部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。紙得一提的是,根據(jù)北京市關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房管理的規(guī)定,不少于30%的共有產(chǎn)權(quán)房房源將供應(yīng)給“新北京人”。
“未來(lái)北京建工也會(huì)積極參與到多主體供應(yīng)、多渠道保障中?!辩娒饔⑷缡墙榻B。6月27日,海淀區(qū)西北旺地塊的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目奠基,這個(gè)項(xiàng)目是目前海淀區(qū)規(guī)模醉大的共有產(chǎn)權(quán)房,由北京建工與中鐵置業(yè)兩家公司共同開(kāi)發(fā)。此外,在石景山區(qū)東下莊同樣有一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也在開(kāi)發(fā)的前期手續(xù)辦理之中。
與以往的政策不同,共有產(chǎn)權(quán)房配套也格外“高配”,按照要求,社區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施不僅僅要滿足《北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》的要求,同時(shí)還應(yīng)將圖書館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配置。從規(guī)劃上看,該項(xiàng)目還配套建設(shè)老年驛站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、中水戶內(nèi)采集回收設(shè)施等公共設(shè)施,并設(shè)置慢行步道、交往空間和騎行場(chǎng)地等。
鐘明英稱,隨著新興技術(shù)的興起,AI、智能化的技術(shù)也將更多地應(yīng)用于建筑中,提升各類住房的科技和智能化水平,這也是北京建工未來(lái)著重研究的方向。
北京商報(bào)記者 阿茹汗
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