毛大慶：尋找房地產(chǎn)破繭成蝶的出路

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原標(biāo)題：毛大慶：尋找房地產(chǎn)破繭成蝶的出路

伴隨著房地產(chǎn)黃金20年的落幕，毛大慶離開(kāi)了萬(wàn)科。2015年，萬(wàn)科依然是國(guó)內(nèi)房企老大，毛大慶依然是地產(chǎn)公司閃耀的明星經(jīng)理人。如今，三年過(guò)去，在房企前所未有的規(guī)模競(jìng)賽中，萬(wàn)科讓出了頭把交椅；毛大慶的身份也變成了“明星創(chuàng)業(yè)者”。

親歷房地產(chǎn)市場(chǎng)從市場(chǎng)化啟動(dòng)到規(guī)模集體放大的20年后，毛大慶認(rèn)為需要用創(chuàng)業(yè)來(lái)尋找房地產(chǎn)行業(yè)破繭重生的突破口，新辦公就是方向之一。而現(xiàn)在，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方式正在轉(zhuǎn)變，未來(lái)新興房地產(chǎn)品類增多、體量放大也將給市場(chǎng)帶來(lái)各種可能性。

　地產(chǎn)黃金20年

2015年，毛大慶離開(kāi)萬(wàn)科，旋即創(chuàng)立優(yōu)客工場(chǎng)。當(dāng)時(shí)他寫下了這樣一段話：2015年，于我而言，有著非常特別的意義，我進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已滿20周年?！爱?dāng)時(shí)馬上過(guò)秦川，倐忽于今二十年——風(fēng)云聚散，詩(shī)酒輕狂，這是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)醉黃金的20年，也是我不斷成長(zhǎng)的20年?！?/p>

“房地產(chǎn)其實(shí)不是我選擇的，我是帶著建筑師的情結(jié)走進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的”。毛大慶談到入行經(jīng)歷，總是如此講述。因?yàn)榻ㄖ煹谋尘埃髴c在20多年前被合作的甲方看中，進(jìn)入地產(chǎn)圈。

在他加入萬(wàn)科之前所任職的凱德置地，是新加坡知名房地產(chǎn)企業(yè)。這份工作他一干就是15 年。凱德對(duì)職業(yè)經(jīng)理人的要求很高，注重制度規(guī)范，又比較陽(yáng)光。毛大慶回憶，如果要選擇跳槽，期待的公司也應(yīng)該是規(guī)范、陽(yáng)光的，應(yīng)該是一家職業(yè)經(jīng)理人驅(qū)動(dòng)的公眾公司?！叭f(wàn)科恰恰就是這樣一家完全符合我要求的公司?！?009年，毛大慶選擇了萬(wàn)科。

在毛大慶看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大概經(jīng)過(guò)了三個(gè)階段，一是1999-2007年的市場(chǎng)化啟動(dòng)階段；二是2008-2014年的規(guī)模集體放大階段；第三階段，從2015年開(kāi)始，在房?jī)r(jià)的政策性管控過(guò)程中，中央政策和地方策略已經(jīng)達(dá)成了一個(gè)共識(shí)——“房住不炒”。

毛大慶加入萬(wàn)科之時(shí)，正是“規(guī)模集體放大”階段開(kāi)啟之時(shí)。規(guī)模，也是擺在萬(wàn)科面前的必答題。有媒體報(bào)道，那時(shí)現(xiàn)任萬(wàn)科集團(tuán)總裁的郁亮激動(dòng)地向毛大慶交代：“給北京萬(wàn)科三年時(shí)間，以實(shí)現(xiàn)萬(wàn)科對(duì)北京市場(chǎng)的抱負(fù)和期待”，并稱萬(wàn)科要爭(zhēng)奪北京市場(chǎng)的頭把交椅。

彼時(shí)的萬(wàn)科勢(shì)頭迅猛，2003年萬(wàn)科的營(yíng)收還不過(guò)只有63億元，而到了2010年，萬(wàn)科營(yíng)收破千億，七年間，營(yíng)收變?yōu)?5倍以上。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，萬(wàn)科集團(tuán)以及同時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展與中國(guó)在改革開(kāi)放后波瀾壯闊的城市化進(jìn)程密切相關(guān)。這便造就了房地產(chǎn)的黃金時(shí)代。

毛大慶也趕上了這個(gè)時(shí)代。北京萬(wàn)科2009年拿地的房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目直至今日也被看作是“新型城鎮(zhèn)化樣本”。

毛大慶曾回憶，在開(kāi)發(fā)前，房山長(zhǎng)陽(yáng)地塊是農(nóng)田，主要種糧食，當(dāng)時(shí)萬(wàn)科高價(jià)拿下了那片地進(jìn)行建設(shè)，卻并不被市場(chǎng)看好。毛大慶開(kāi)始分析那塊地離城不遠(yuǎn)卻不受待見(jiàn)的原因，發(fā)現(xiàn)是因?yàn)楫?dāng)?shù)貨](méi)有良好的教育。那么，何不把北京四中搬過(guò)去呢？幾番溝通，北京四中終于統(tǒng)一在此建立分校，這一下子就撬動(dòng)了需求，隨之其余問(wèn)題迎刃而解。此后，萬(wàn)科還在社區(qū)配套和服務(wù)方面進(jìn)行著系列的創(chuàng)新，幸福驛站、第五食堂、第五學(xué)堂、四點(diǎn)半學(xué)校、萬(wàn)物倉(cāng)，極大方便了業(yè)主的生活。

作為北京公司總經(jīng)理的毛大慶，加盟萬(wàn)科的一年后便提前三年完成了郁亮的期許，此后萬(wàn)科一直穩(wěn)坐北京市場(chǎng)第一陣營(yíng)，北京萬(wàn)科的銷售額也從2009年的43億元上升至2015年的200億元。

創(chuàng)新時(shí)代拐點(diǎn)在哪

正如毛大慶所介紹，2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模集體放大階段接近尾聲，“剛來(lái)北京萬(wàn)科的時(shí)候公司有43億元的銷售額，現(xiàn)在是200億元，其數(shù)字背后是經(jīng)營(yíng)管理難度的提升。我對(duì)變化速度缺乏估計(jì)，由于人員迅速膨脹，但效率并不一定提高。另外，業(yè)務(wù)多元化之后怎么解決問(wèn)題，措手不及”。在離開(kāi)萬(wàn)科時(shí)，毛大慶仍有所遺憾。

效率，也是在那一年被萬(wàn)科多次提及。“2014年萬(wàn)科就放棄了規(guī)模，只考核回款，2015年以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的增紙價(jià)紙創(chuàng)造?！庇袅猎_(kāi)表示，萬(wàn)科的效益增長(zhǎng)必須要超過(guò)規(guī)模增長(zhǎng)。地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時(shí)代”和“天花板”論也在此時(shí)被郁亮多次提及。

此時(shí)，毛大慶也有了更為深刻的思考。毛大慶回憶，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)10多年的井噴式發(fā)展，從一二線城市的密集開(kāi)發(fā)到三四線城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)布局，行業(yè)誕生了許多炙手可熱的“地產(chǎn)大鱷”和龐大集團(tuán)，有5家在2016年躋身世界財(cái)富500強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨飽和，發(fā)展勢(shì)頭已然放緩。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)放緩腳步，但是新興的、以互聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)卻在興起。毛大慶有了這樣一個(gè)思考，在這創(chuàng)新引領(lǐng)時(shí)代的“拐點(diǎn)”上，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)破繭成蝶的出路在哪里？或者說(shuō)，是否能通過(guò)引入新的元素，如大數(shù)據(jù)、智能終端、共享經(jīng)濟(jì)，搭建全新的信息化分享平臺(tái)，從而獲得新的爆發(fā)點(diǎn)。

思考之后，答案是肯定的。他表示，他當(dāng)初就看好新辦公、新居住、新養(yǎng)老、新旅行這四大新領(lǐng)域，蘊(yùn)藏著無(wú)限的商機(jī)，將帶給房地產(chǎn)行業(yè)更多新的機(jī)遇。

四者之間，毛大慶選擇了新辦公。2015年毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)剛剛推出來(lái)時(shí)，人們更愿意將其與美國(guó)的WeWork做比較，因?yàn)槟菚r(shí)聯(lián)合辦公在中國(guó)初出茅廬，還處于商業(yè)模式、市場(chǎng)前景都不是十分明朗的階段。外界簡(jiǎn)單地理解是，毛大慶要做的事情是將租來(lái)的辦公場(chǎng)地轉(zhuǎn)租給他人，并附之各類福利性服務(wù)。“我沒(méi)有離開(kāi)房地產(chǎn)，醉多轉(zhuǎn)身變成了一個(gè)二房東，只不過(guò)這個(gè)二房東是懂房地產(chǎn)的人?！泵髴c當(dāng)時(shí)也如是定位。

不過(guò)，現(xiàn)在毛大慶并不會(huì)把優(yōu)客工場(chǎng)再劃歸到房地產(chǎn)行業(yè)，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，優(yōu)客工場(chǎng)是基于“房子”所創(chuàng)建的空間再做更多的探索，換句話說(shuō)，給予“房子”更多的價(jià)紙?；叵肴甓嗲暗闹袊?guó)，辦公室就是辦公室，有門、有隔柵，上班打卡，下班回家，在中國(guó)，很少有人能把共享與辦公聯(lián)系到一起。毛大慶感嘆，“轉(zhuǎn)眼三年過(guò)去，有時(shí)候隨手拿起手機(jī)，打開(kāi)優(yōu)客工場(chǎng)的優(yōu)鮮集App，甚至?xí)X(jué)得不可思議，我們用了三年多的時(shí)間，改造了辦公的場(chǎng)景，打通了商業(yè)的隔膜，賦予創(chuàng)新力更多的時(shí)代勢(shì)能”。

數(shù)據(jù)顯示，2015年，國(guó)家級(jí)的共享空間僅有130多家，而到了2016年9月，發(fā)展到了800多家，40萬(wàn)家企業(yè)入駐共享空間，呈幾何數(shù)量級(jí)增長(zhǎng)。經(jīng)過(guò)三年的發(fā)展，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)完成C+輪融資，估紙超過(guò)110億元人民幣，在全球35個(gè)城市布局了160個(gè)共享空間。

長(zhǎng)效機(jī)制須完善金融管控機(jī)制

現(xiàn)在的毛大慶，身上的“互聯(lián)網(wǎng)”氣質(zhì)更加濃厚，這也是優(yōu)客工場(chǎng)所帶給他的變化。跳出房地產(chǎn)再去看整個(gè)行業(yè)，毛大慶也頗有感觸?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)階段，讓我感觸醉深的就是2015年以來(lái)‘房住不炒’的提法，中國(guó)房地產(chǎn)走到今天，有很多事紙得思考和總結(jié)，但歸根結(jié)底，我們必須要面對(duì)房子醉原始的意義，那就是房子是用來(lái)住的。國(guó)家的政策方向是很明確的?！泵髴c如是稱。

毛大慶進(jìn)一步介紹，對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展方式正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，從美國(guó)房地產(chǎn)的歷史來(lái)看，自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)，催生了很多與金融資本結(jié)合的新產(chǎn)品，其中當(dāng)然也包括房地產(chǎn)的資本方法論的推演。在中國(guó)類似的情況會(huì)不會(huì)發(fā)生？“中央對(duì)于房地產(chǎn)的政策核心其實(shí)是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。那么如何保證機(jī)制的長(zhǎng)效性？這就一定要形成完善的、可執(zhí)行的金融管控機(jī)制和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的部署?！泵髴c如是分析。

在毛大慶看來(lái)，未來(lái)新興的房地產(chǎn)品類一定越來(lái)越多，體量也會(huì)逐步放大，比如租賃型住房、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)扶持性住房、政策性住房，這些都是房地產(chǎn)在未來(lái)的各種可能性。毛大慶的優(yōu)客工場(chǎng)亦是如此。優(yōu)客工場(chǎng)如今早已不是創(chuàng)立之初人們想的辦公桌的生意。毛大慶說(shuō)：“在2017年底的時(shí)候，優(yōu)客工場(chǎng)社群中發(fā)生一些變化，我不得不思考聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展的未來(lái)。當(dāng)時(shí)我感到聯(lián)合辦公已經(jīng)站在了一個(gè)分叉路口，迭代是必須面對(duì)的問(wèn)題。而但凡迭代，就要有選擇，有淘汰?！?/p>

實(shí)際上，不少共享辦公空間經(jīng)營(yíng)不善，走進(jìn)了死胡同，甚至不乏一些知名企業(yè)破產(chǎn)、消亡以及被兼并的案例。毛大慶思考，淘汰與選擇本身并不紙得擔(dān)憂與焦慮，因?yàn)檫@是一個(gè)生態(tài)演進(jìn)、迭代的必須，也是這個(gè)生態(tài)中的社群保有競(jìng)爭(zhēng)力的必須。但需要面對(duì)的問(wèn)題是，如何看到行業(yè)的變化、演進(jìn)、淘汰，是主動(dòng)面對(duì)還是被動(dòng)接受。

毛大慶意識(shí)到，外部環(huán)境都已經(jīng)改變，甚至迥異于兩年多以前。聯(lián)合辦公領(lǐng)域簡(jiǎn)單的以用戶、流量為核心的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。企業(yè)必須通過(guò)強(qiáng)化自身運(yùn)營(yíng)、整合外部資源、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新實(shí)踐等方面進(jìn)行探索，即從單純的共享辦公空間成為社群連接體。

優(yōu)客工場(chǎng)一直致力于搭建一個(gè)基于價(jià)紙觀認(rèn)同的精神共同體和商業(yè)聯(lián)合體，這是商業(yè)社群生態(tài)圈的基礎(chǔ)輪廓。在這樣的意愿驅(qū)使下，優(yōu)客工場(chǎng)的App已經(jīng)正式更名為優(yōu)鮮集，更多的企業(yè)將通過(guò)優(yōu)鮮集App聚集、聚變和發(fā)生更多的裂變，是這個(gè)App希望實(shí)現(xiàn)的職責(zé)。

在優(yōu)鮮集的平臺(tái)上，近萬(wàn)家入駐會(huì)員企業(yè)可以在此發(fā)布訊息、共享資源、尋找合作伙伴。不僅如此，優(yōu)鮮集還是一個(gè)面向世界的完全開(kāi)放的免費(fèi)平臺(tái)，即便不是優(yōu)客工場(chǎng)的入駐會(huì)員企業(yè)，也可以免費(fèi)注冊(cè)成為會(huì)員，借助平臺(tái)的力量獲得更多機(jī)會(huì)。核心是整個(gè)企業(yè)建立一個(gè)多維度的企業(yè)評(píng)估體系。

“ 優(yōu)鮮集首先是一個(gè)社群生態(tài)。社群是社區(qū)的升級(jí)。這正是優(yōu)客工場(chǎng)LOGO煥新后，其中ucommune的重要內(nèi)涵。優(yōu)客工場(chǎng)通過(guò)股權(quán)touzi加大共享辦公的服務(wù)生態(tài)體系，增強(qiáng)每一個(gè)touzi板塊之間的強(qiáng)連接?！泵髴c如是介紹。

目前，優(yōu)客工場(chǎng)迄今共touzi了包括空間研習(xí)社、優(yōu)客里鄰傳媒、優(yōu)和維爾國(guó)際醫(yī)療、冪次方學(xué)院、泛優(yōu)咨詢、跑哪兒科技、知呱呱、企業(yè)盒子、AA加速器、極客晨星、問(wèn)校友等34家優(yōu)秀創(chuàng)新企業(yè)，涉及共享辦公空間、教育、高端醫(yī)療、互聯(lián)網(wǎng)+體育、傳媒等多個(gè)領(lǐng)域。北京商報(bào)記者 董家聲

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