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文/廣州日報全媒體記者蔣幸端
圖/廣州日報全媒體記者盧政
日前，東莞市自然資源局印發(fā)《東莞市加強居住項目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），除了居住項目內(nèi)嚴禁建設(shè)別墅外，特別提出低層及多層住宅嚴禁變相建設(shè)為別墅（詳見本月14日《廣州日報》13版《居住項目內(nèi)嚴禁建設(shè)別墅》）。
按照規(guī)定，未來東莞市場上各種由低層、多層改建的“小別墅”將難以獲得規(guī)劃報批。高價地難以通過改建“小別墅”來提高溢價，銷售難度將進一步加大。同時，這也將助推土地市場降溫，房企拍地時更加理性。
新規(guī)：
低層、多層住宅嚴禁變相建別墅
東莞將按照高低有別、分類處理的原則對居住項目內(nèi)住宅建筑進行分區(qū)域、分類型管控。《指導(dǎo)意見》提出，重點地區(qū)限制低層住宅、或多層聯(lián)排式住宅的建設(shè)。位于中心城區(qū)、軌道站點TOD地區(qū)的居住用地和居住混合用地(一類居住用地除外)，不得規(guī)劃建設(shè)低層住宅（包括單元式和聯(lián)排式）以及多層聯(lián)排式住宅。而一般區(qū)域在低層、多層建設(shè)方面，也進行了嚴格的比例限制，醉高上限為土地中居住用地面積的10%。
《指導(dǎo)意見》特別提出，居住項目內(nèi)嚴禁建設(shè)別墅。低層及多層住宅嚴禁變相建設(shè)為別墅。嚴禁將別墅套型“拆分”為戶內(nèi)動線布局不合理的多個小套型、偽裝成單元式或聯(lián)排式住宅進行開發(fā)建設(shè)。不得將住宅建筑首層住戶外的綠地和戶外活動空間劃作首層住戶的專有使用部分。這也意味著，《指導(dǎo)意見》發(fā)布后，后續(xù)將難有低層、多層改建的別墅產(chǎn)品出現(xiàn)，市場上新增的別墅、類別墅產(chǎn)品將大量減少。
當下市場：
“小別墅”成交占比持續(xù)上升
為了提高溢價、回籠資金，東莞“小別墅”在近兩三年來成為別墅市場主流。
實際上，按照相關(guān)規(guī)定，帶有私家花園的低層獨立式住宅才是真正的別墅。為了降低總價，市場后來又出現(xiàn)了低層、多層建筑面積在200~300平方米左右雙拼、聯(lián)排、疊加類別墅等。在東莞樓市實行XG、限貸政策后，為了刺激成交，低層、多層住宅改建而成的144平方米以下的經(jīng)濟型獨棟“小別墅”開始盛行。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從別墅成交結(jié)構(gòu)來看，7月東莞市場主流依舊是144平方米以下別墅，成交占比從6月的27%上升至32%，回升明顯。其因性價比高，總價低比較吸引客戶。另外，由于7月個盤集中簽約拉動影響，144~200平方米成交占比大幅上升，環(huán)比上漲8個百分點。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析認為，“小別墅”能夠成為別墅市場成交主力，主要是受到東莞樓市調(diào)控政策的影響，市場別墅產(chǎn)品革新；經(jīng)濟型別墅憑借戶型小且總價低逐漸吃香，成交占比大幅放量。
探因：
開發(fā)商為什么愛建“小別墅”？
一方面，“小別墅”能夠滿足當下市場部分人的需求，銷售速度更快；另一方面，低層、多層改建的別墅產(chǎn)品由于溢價率高，回籠資金快，提高利潤率而更受房企歡迎。
業(yè)內(nèi)人士介紹，由于房價處于高位，面積越小的別墅越好賣?！靶e墅”有類似于別墅的功能，有獨立的院子，有露臺，而且總價低、首付低，成交效果更好。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從總價來看，一套144平方米以下的“小別墅”總價和部分大戶型洋房差不多，但首付比例和普通住宅一樣只需要三四成。別墅往往又有一個單獨的別墅住宅區(qū)域、高端的圈層，因此也受到不少私營企業(yè)主、小老板的青睞。
與此同時，受到別墅面積小、總價相對較低影響，經(jīng)濟型小別墅的單價相對就會較高。以城區(qū)小別墅為例，目前中心城區(qū)小別墅的成交價格達到3萬元/平方米以上，大部分鎮(zhèn)區(qū)小別墅的成交均價也達到2.3-2.5萬元/平方米。無論是相對洋房產(chǎn)品還是相對大戶型別墅產(chǎn)品來說，“小別墅”的單價都要高得多，這也意味著溢價率也更高。為了提高溢價率，房企也熱衷于通過開發(fā)經(jīng)濟型小別墅來獲得更高的利潤。
觀察：
前7月東莞成交13宗商住地，多為高價地
正是有了通過改建開發(fā)經(jīng)濟型“小別墅”來提高溢價、促進銷售的“妙招”，部分房企此前在拍到高價地時并不是十分擔心。
按照慣常操作，“拍下高價地后如果遇到市場不好，就先賣高價的經(jīng)濟型別墅。一方面可以回籠資金，另一方面提高整個樓盤的形象，讓后續(xù)洋房也能賣出較高的價格。”一名業(yè)內(nèi)人士向記者透露。
今年1~7月，東莞已經(jīng)成交了13宗商住用地，且多為高價地。這些商住地在所屬區(qū)域的商住地樓面價中處于高位水平。特別是今年5月，東莞有4宗地塊被房企自己加價至醉高價而“提前鎖定”。6月東莞推出“終次報價”土拍新政，商住地市場斷供。7月商住地恢復(fù)供應(yīng)，且出現(xiàn)了首宗“終次報價”商住地。但是從市場來看，房企的拍地熱情仍然較高。
隨著房企信貸融資收緊，東莞新規(guī)要求“低層、多層住宅嚴禁變相建別墅”的要求，或?qū)⒛芡苿訓(xùn)|莞土地市場降溫，讓房企回歸理性。
觀點：
沒有了“小別墅”，新增高價地項目或?qū)⑻澅境鍪?/strong>
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近年來低層、高層住宅改建的別墅增加，市場供應(yīng)量加劇，使得別墅消化庫存時間加長。新規(guī)出臺將有利于市場去庫存。但如果沒有了“小別墅”產(chǎn)品，后續(xù)的高價地該如何出售？
目前東莞房價主要由高價地中的別墅產(chǎn)品來拉高整體價格，通過別墅溢價后，讓購房者對樓盤有高端盤的印象，后續(xù)購房者更容易接受洋房的高定價。
“以后房企拍地時考慮到產(chǎn)品搭配問題，會更理性謹慎一些?！睒I(yè)內(nèi)人士認為，對于今年已經(jīng)拍下的高價地，如果沒有在新規(guī)發(fā)布前已經(jīng)報批，加上原本樓面地價過高，在房價保持穩(wěn)定的情況下，將很可能要面臨虧本出售的狀況。
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