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2019年7月30日，中央政治局會(huì)議再次提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，并強(qiáng)調(diào)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。應(yīng)如何理解政治局會(huì)議對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的精神？房地產(chǎn)調(diào)控不是壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而是使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)可控，與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，供給和需求相協(xié)調(diào)。長(zhǎng)期來(lái)看，這也將促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。
如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
本次政治局會(huì)議重申“房住不炒”的定位。而早在上年末全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，對(duì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，“穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定與否要從地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期以及影響這三者的因素來(lái)判斷。
筆者曾在今年4月撰文，提出要警惕新一輪房?jī)r(jià)上漲。當(dāng)時(shí)，從房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象。我們認(rèn)為，為了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，鞏固得來(lái)不易的調(diào)控成果，絕不能半途而廢、重蹈覆轍。隨著中央政治局4月19日召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯降溫。6月份，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)4.4%、11.4%和10.9%，增速已分別較4月的高點(diǎn)回落0.3、0.9和0.4個(gè)百分點(diǎn)。
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行二者是統(tǒng)一的、一致的。一段時(shí)間以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)高于其它實(shí)體經(jīng)濟(jì)，堅(jiān)持調(diào)控有利于使房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)逐步接近其它行業(yè)，資金更多地流向其它實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將促進(jìn)居民收入的增長(zhǎng)。因此，我國(guó)在控制房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，通過(guò)振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不斷提高居民收入水平，不斷縮小房?jī)r(jià)收入比，這將使我國(guó)避免美國(guó)、日本等地曾經(jīng)發(fā)生過(guò)的房?jī)r(jià)暴跌式調(diào)整，也將創(chuàng)造房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的歷史奇跡。
此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也具有帶動(dòng)作用。按照廣義房地產(chǎn)業(yè)增加紙對(duì)GDP的貢獻(xiàn)來(lái)測(cè)算，我國(guó)目前房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率比較高，仍然是經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的重要組成部分。即使是經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)泡沫破滅的日本，房地產(chǎn)對(duì)其經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也依然較高，在13.5%左右，而美國(guó)約為14.5%。
房地產(chǎn)touzi合理增長(zhǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的基本條件
本次政治局會(huì)議提出當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨新的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。2019年上半年GDP累計(jì)同比增速為6.3%，其中一季度增速為6.4%，二季度為6.2%。從上半年消費(fèi)、touzi和凈出口看，三者對(duì)GDP的拉動(dòng)分別為3.8、1.2和1.3個(gè)百分點(diǎn)。
制造業(yè)touzi、基礎(chǔ)設(shè)施touzi和房地產(chǎn)touzi是固定資產(chǎn)touzi的三大主要組成部分，合計(jì)占比超過(guò)80%。從2019年上半年touzi增長(zhǎng)情況來(lái)看，制造業(yè)touzi增速為3%（1-5月份為2.7%），基礎(chǔ)設(shè)施touzi增速為2.95%（1-5月為2.6%），邊際上均出現(xiàn)改善，而房地產(chǎn)業(yè)touzi增速為10.9%（1-5月為11.2%）。盡管制造業(yè)touzi和基建touzi已有所回升，但未來(lái)可能面臨著要對(duì)沖房地產(chǎn)touzi下行的問(wèn)題。
房地產(chǎn)touzi主要包括建安工程部分和土地購(gòu)置。在理論上房地產(chǎn)touzi的下降會(huì)導(dǎo)致新開(kāi)工、施工及土地購(gòu)置的下降。住宅新開(kāi)工面積6月份增速較5月份下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅施工面積和土地購(gòu)置費(fèi)的增速也分別下降0.1和3個(gè)百分點(diǎn)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)touzi繼續(xù)下行，將會(huì)造成土地購(gòu)置減少，新開(kāi)工面積及施工面積下降，醉終的結(jié)果就是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的下降。
房地產(chǎn)市場(chǎng)touzi與庫(kù)存之間存在較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)。通過(guò)交叉相關(guān)量化分析，可以看出房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存滯后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi1.5-2年左右的時(shí)間。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi的下行在1.5-2年后將會(huì)導(dǎo)致低庫(kù)存情況的出現(xiàn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi與商品房待售面積之間的關(guān)系。
2019年6月份我國(guó)商品房和商品住宅的庫(kù)存面積為5.02、2.32億平米，均低于2014年同期調(diào)控開(kāi)始放松時(shí)的水平（商品房和住宅庫(kù)存面積分別為5.44、3.59億平米）。整體看來(lái)，調(diào)控政策已有較長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有繼續(xù)加強(qiáng)，這表明調(diào)控政策已經(jīng)基本達(dá)到目標(biāo)，當(dāng)前市場(chǎng)投機(jī)需求基本得到遏制，剛需和改善已經(jīng)成為需求主體。在這種情況下，商品住宅庫(kù)存仍持續(xù)下降或可以表明當(dāng)前我國(guó)居民的合理居住需求可能大于實(shí)際供給。如果當(dāng)前的供需格局不改變，商品住宅庫(kù)存可能會(huì)持續(xù)下降。對(duì)比2014年6月，我國(guó)當(dāng)時(shí)商品住宅的去化周期為5.07個(gè)月（按6個(gè)月移動(dòng)平均月度銷量計(jì)算，下同），2019年6月已經(jīng)下降為2.11個(gè)月。央行在今年7月發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告》中指出，房?jī)r(jià)上漲所導(dǎo)致的居民杠桿率每上升1個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速就下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的touzi增加是扭轉(zhuǎn)短期供需格局和穩(wěn)定預(yù)期的有效措施，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是長(zhǎng)期穩(wěn)定的基礎(chǔ)。
因此可見(jiàn)，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi適度增長(zhǎng)與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是高度一致的，其內(nèi)涵體現(xiàn)的就是“供需相結(jié)合的調(diào)控思路及預(yù)期調(diào)控對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要性”。
從短期來(lái)看，我國(guó)近期出臺(tái)的很多政策都涉及到房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大了對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的整體touzi需求；從長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)住宅需求主要包括城鎮(zhèn)化過(guò)程中新增城鎮(zhèn)人口的居住需求和城鎮(zhèn)存量住房的折舊拆遷需求。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030年），2030年我國(guó)城鎮(zhèn)化率預(yù)期發(fā)展目標(biāo)為70%（按照過(guò)去20年城鎮(zhèn)化率年均提高1.31個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度，2030年基本可以實(shí)現(xiàn)70%的預(yù)期水平），未來(lái)12年我國(guó)城鎮(zhèn)人口將會(huì)增加1.46億人。按照當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平米（根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年數(shù)據(jù)），未來(lái)新增城鎮(zhèn)人口的住房需求為56.70億平米，城市住房折舊拆遷規(guī)模未來(lái)12年將達(dá)到55.58億平米。未來(lái)12年間城鎮(zhèn)住宅總需求約為112.29億平米（按照30年折舊則為186.40億平米）。過(guò)去5年間，城鎮(zhèn)住宅成交面積為64.79億平米，未來(lái)城鎮(zhèn)住宅需求是過(guò)去5年間的1.73倍（按折舊期限30年計(jì)算為2.88倍）。
除了住宅touzi需求外，我國(guó)還有大量其它的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi需求。我國(guó)人口城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)必然會(huì)帶動(dòng)城市商業(yè)需求的增加，同時(shí)，居民生活水平的提升帶動(dòng)的消費(fèi)升級(jí)同樣會(huì)產(chǎn)生大量的商業(yè)需求，這些都需要持續(xù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi才能得以滿足。而隨著老齡化和居民消費(fèi)升級(jí)的進(jìn)一步發(fā)展，以養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)為代表的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣需要大量的資金投入。要保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi的合理增速，房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)才能長(zhǎng)期健康發(fā)展，這也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的重要組成部分。
保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的五點(diǎn)建議
保持房地產(chǎn)touzi開(kāi)發(fā)的合理增長(zhǎng)絕不意味著短期內(nèi)刺激房地產(chǎn)，而是著眼于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的需要。為此，我們提出以下五點(diǎn)建議：
1、加強(qiáng)房?jī)r(jià)預(yù)期管理。
2018年10月，我們就提出房?jī)r(jià)預(yù)期調(diào)控的重要性。預(yù)期管理是穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的重要一環(huán)。預(yù)期的穩(wěn)定可以平抑市場(chǎng)波動(dòng)，穩(wěn)定當(dāng)前地價(jià)，降低投機(jī)的獲利空間，遏制市場(chǎng)投機(jī)行為，降低房屋的touzi屬性，實(shí)現(xiàn)房住不炒的政策目標(biāo)。在總體需求不發(fā)生大量下降的情況下，穩(wěn)預(yù)期就離不開(kāi)供給端發(fā)力，而維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi的合理穩(wěn)定增長(zhǎng)就是供給端調(diào)控的重要手段之一。同時(shí)，不將房地產(chǎn)業(yè)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激的手段也意味著房地產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必然要實(shí)現(xiàn)與整體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)，防止大起大落式的發(fā)展模式，這也將穩(wěn)定當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。
2、堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松。
要堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房住不炒”的政策基調(diào)。實(shí)際上，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，哪怕是小幅下跌也不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生較大影響。保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi的合理增長(zhǎng)，能夠增加供給來(lái)滿足剛需和改善群體的需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)touzi和房?jī)r(jià)穩(wěn)定的良性循環(huán)。同時(shí)通過(guò)平抑房?jī)r(jià)進(jìn)一步打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的三穩(wěn)目標(biāo)。
3、以供需相結(jié)合的調(diào)控方式促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
實(shí)踐證明，供需結(jié)合的調(diào)控方式才更加有效。保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)touzi的合理增長(zhǎng)并堅(jiān)持XG限貸不放松就是這一調(diào)控思路的具體體現(xiàn)。供給穩(wěn)定，能保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，進(jìn)而確保預(yù)期和地價(jià)的穩(wěn)定，供需調(diào)控相結(jié)合能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
??4、執(zhí)行調(diào)控政策的同時(shí)合理解決房企正常融資。
2019年6月房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速為7.2%，比5月份下降0.4個(gè)百分點(diǎn)；第二季度主要金融機(jī)構(gòu)人民幣新增房地產(chǎn)貸款同比下降了9.32%。嚴(yán)控房企違規(guī)融資完全應(yīng)該，與此同時(shí)滿足房企正常、合理的融資需求，以保證合適的touzi水平。要積極響應(yīng)“一城一策、因城施策”的政策方針，對(duì)于人口仍在持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的大中城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該支持合理必要的融資需求；對(duì)于人口持續(xù)流出，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較差的收縮型城市，要嚴(yán)控資金流入，甚至加大調(diào)控力度，規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于國(guó)家政策扶持的重點(diǎn)領(lǐng)域相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也要予以積極支持，同時(shí)要嚴(yán)格按照住建部的要求對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。地價(jià)和房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是預(yù)期穩(wěn)定的根本，這樣，房地產(chǎn)業(yè)就不會(huì)成為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
5、積極構(gòu)建與完善房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。
長(zhǎng)效機(jī)制是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展的重要條件，目前已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施與試點(diǎn)階段。長(zhǎng)效機(jī)制的建立有助于改變政策實(shí)施的動(dòng)態(tài)不一致現(xiàn)象，有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期行為，精確調(diào)控地價(jià)和房?jī)r(jià)，為落實(shí)好"一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任"創(chuàng)造條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
(作者盛松成系上海市人民政府參事、中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授；宋紅衛(wèi)、汪恒為同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員。本文僅反映作者觀點(diǎn)，不代表所供職機(jī)構(gòu)意見(jiàn)）
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